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| 村鎮(zhèn)居民聯合建房的涉稅風險分析 |
| 發(fā)布時間：2011/11/22 來源： 閱讀次數：371 |
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| 在城鄉(xiāng)接合部的村鎮(zhèn)集體土地上集中開發(fā)新居工程、新型社區(qū)等村鎮(zhèn)居民聯建房現象日漸增多，由于涉及建房村鎮(zhèn)居民利益，加之聯建開發(fā)商故意規(guī)避，稅收征管矛盾比較突出。開發(fā)商獲利走人以及在發(fā)票開具等方面留下的隱患，影響了營業(yè)稅、企業(yè)所得稅等稅款征收工作。本文就村鎮(zhèn)居民聯建房相關稅收風險作出如下分析。 聯合建房謹防相關管理風險 首先是來自承建方主體資格上的風險?！冻鞘蟹康禺a管理法》第三十條明確規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)應當具備的條件包括：有自己的名稱和組織機構；有固定的經營場所；有符合國務院規(guī)定的注冊資本；有足夠的專業(yè)技術人員；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。同時規(guī)定，設立房地產開發(fā)企業(yè)，應當向工商行政管理部門申請設立登記。村鎮(zhèn)與開發(fā)商聯建，其風險首先來自合作對象。只有選擇經過年檢合格的、有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照的、有房地產開發(fā)資質等級證書的企業(yè)參與聯建，或者選擇納稅信譽等級比較高的建筑房地產企業(yè)參與聯建，才能有效規(guī)避來自承建方主體資格上的風險。 其次是來自聯建合同的風險。一般聯建合同或協(xié)議內容包括： （1）雙方合作事項概況，包括項目的基本情況、項目報批手續(xù)、項目拆遷與前期開發(fā)等； （2）雙方的權利和義務，包括合作方式及相應權限、項目總投資額及投入方式、土地使用權證的說明、工程建設項目相關許可證書的辦理、資金到位進度安排、利潤或所建房屋分配比例、銷售安排、稅費承擔、其他雙方認為有必要的事項； （3）違約責任； （4）合作期限； （5）未盡事宜的處理； （6）糾紛解決等。 一旦選定了聯建合作對象，雙方就進入具體合作事宜的商討、簽約階段，主要風險應當包含在合同或協(xié)議之中。因此，應對合同或協(xié)議內容反復推敲，有條件的可以聘請律師參與聯建合同或協(xié)議的簽約。注意在合同或協(xié)議中說明建設項目用地為非國有土地，即村鎮(zhèn)聯建房用地是集體土地性質，銷售對象只能是本村鎮(zhèn)居民；合同條款尤其是雙方權利、義務及違約責任的約定條款必須明確、具體、詳細，用詞準確，切忌模棱兩可；口頭協(xié)商事項最好能寫到書面合同中。 最后是來自后續(xù)管理上的風險。聯建房一般是以銷定建，在聯建計劃初期基本已經敲定了銷售對象，換言之銷售市場風險不大。但在發(fā)票的開具、稅費的繳納、證書的辦理、物業(yè)管理等方面還存在一定的風險。 第一，銷售不動產發(fā)票是居民取得房屋的重要憑據，也是辦理房產證等的法定憑據，對取得房屋的居民來說，應當獲取開發(fā)商開具的稅務機關監(jiān)制的正式發(fā)票。 第二，聯建房涉及營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、企業(yè)所得稅、契稅等，辦理相關證書還得繳納有關費用，這些問題都得弄清楚，稅費要有著落。參與聯建的開發(fā)商分賬走人后，一旦手續(xù)不全，房產證等有關證書的辦理就成了問題。 第三，土地使用權要說明清楚。村鎮(zhèn)以土地所有者的身份參與聯建，但其擁有的土地是集體性質，在其上建筑的房屋不同于國有土地上建筑的房屋，要求參與聯建雙方嚴格按照規(guī)定履行土地使用權審批手續(xù)，主建單位和聯建單位應當向所在地政府或有關部門提交聯建房申請、建設項目批準文件、建設用地規(guī)劃許可證、建設用地許可證、建設項目地形圖、聯建合同、營業(yè)執(zhí)照或法定代表人證件等。 第四，物業(yè)管理問題應引起重視，要納入合同或協(xié)議中進行商榷，確保入住居民的安全、舒適。 聯合建房應關注涉稅風險 按照現行稅收政策，村鎮(zhèn)與開發(fā)商聯建取得聯建房銷售收入，應當按照規(guī)定申報繳納營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等。同時，應當向購房戶提供不動產銷售發(fā)票等憑證。 營業(yè)稅。村鎮(zhèn)聯建房是聯建單位向本村鎮(zhèn)居民有償轉讓聯建房不動產所有權的行為，對于聯建方來說，負有營業(yè)稅納稅義務，同時應申報繳納城市維護建設稅、教育費附加等，納稅人是取得銷售不動產收入的聯建方或其中任何一方。即使是村鎮(zhèn)自建住房銷售給本村鎮(zhèn)居民，也屬于銷售不動產行為，應依法繳納營業(yè)稅等。 土地增值稅。根據《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，凡轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的行為都應繳納土地增值稅。由此可見，轉讓國有土地使用權應繳納土地增值稅，轉讓集體土地使用權不繳納土地增值稅。這是因為根據《土地管理法》的規(guī)定，國家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定對集體土地實行征用，依法被征用后的土地屬于國家所有。未經國家征用的集體土地不得轉讓，如自行轉讓就屬于違法行為。對這種違法行為應由有關部門依照相關法律來處理，而不應納入土地增值稅的征稅范圍或用征稅的辦法進行調節(jié)。因此，對村鎮(zhèn)聯建房銷售不征土地增值稅。 印花稅。根據《印花稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，村鎮(zhèn)聯建房銷售應按照產權轉移書據依萬分之五的稅率申報繳納印花稅?！ ∑髽I(yè)所得稅。《企業(yè)所得稅法》規(guī)定，企業(yè)和其他取得收入的組織為企業(yè)所得稅的納稅人。村鎮(zhèn)聯建組織是企業(yè)所得稅的納稅人，負有納稅義務。以其取得的貨幣形式和非貨幣形式各種收入，為收入總額，扣除實際發(fā)生的與其取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，計算應納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。 發(fā)票開具及稅收繳納。對于購買聯建房的居民來說，根據現行政策規(guī)定只能取得房產證，共用集體土地使用證，因此，在買房時一定要取得開發(fā)商開具的稅務機關監(jiān)制的正式發(fā)票。對于參與聯建的村鎮(zhèn)來說，應督查參與聯建的開發(fā)商按照稅法規(guī)定繳納相關稅收，結清所有稅款，同時督促其為購房戶開具發(fā)票等。 |
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