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| 臨時的售樓處、樣板房及其裝修費用如何列支？ |
| 發布時間：2011/11/22 來源： 閱讀次數：724 |
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| 問題內容： 房地產開發企業修建的臨時的售樓處、樣板房及其裝修費用，是計入開發成本呢還是計入期間費用？如果計入開發成本在土地增值稅清算時是否允許扣除？ 回復意見： 您好： 您在我們網站上提交的納稅咨詢問題收悉，現針對您所提供的信息簡要回復如下： 根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規定：開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。 因此，房地產開發企業修建的臨時售樓設施，在計算土地增值稅時，不作為開發間接費用，不可以計入開發成本并在土地增值稅清算時扣除。 上述回復僅供參考。有關具體辦理程序方面的事宜請直接向您的主管或所在地稅務機關咨詢。 歡迎您再次提問。國家稅務總局 2010/12/21 售樓處和樣板房的會計處理探討——由于公司外資的背景，每年都需要經歷了兩輪不同背景會計師的審計。隨著公司房地產項目的開發進展，針對公司項目的會計核算，越來越多地面臨著應用會計基本原則及慣例來處理。然而由于國內、國外會計師的背景不同及公司內部會計師的認知不同，對許多會計事項的處理都有著不同的看法。現擬寫其中幾項，以備思考。售樓處和樣板房的會計處理現在基本上所有的住宅項目，為了增進銷售及企業品牌形象的推廣，都會投資大量資金建設其售樓處和樣板房。一般情況下，針對售樓處和樣板房的建設，可能有以下兩種情況：（一）售樓處和樣板房為永久建筑，可以單獨辦理產證；（二）售樓處是作為臨時建筑建設的，而樣板房是直接在待出售的房屋里裝修建設的。針對以上兩種情況，在售樓處和樣板房的成本歸集方式上，應該不存在異議，即將售樓處和樣板房直接納入項目總體的建筑面積中依據公司通常的方式歸集其成本（若可以單獨核算，則單獨核算其成本；若不能單獨核算，則可依據一定的原則分攤歸集其成本）。然而，對售樓處和樣板房的具體入賬項目及其后續的會計處理，則有著不同的爭議。在售樓處和樣板房竣工前，如何歸集其成本？竣工后如何結轉？結轉后其成本最終進入銷售費用還是銷售成本？1、售樓處和樣板房為永久建筑，可以單獨辦理產證的：在其未建設完成、竣工驗收前，是在“開發產品成本”下分項目單獨核算其建設成本，竣工后轉入“已完工開發產品成本”？還是在“開發產品成本”項目下單獨核算其建設成本，竣工后轉入“固定資產”項目？第一種方式的觀點：售樓處和樣板房作為永久建筑，在其完成其銷售推廣的使命后，最終都要進入到銷售環節、出租環節、自用環節或者無償贈送物業公司、政府等。因此在最終的處理前，均通過“開發產品成本”幾“已完成開發產品成本”核算，比較簡明。在最終確認其處理方式時，再轉入銷售成本、出租開發產品、固定資產或者補計入銷售成本中。第二種方式的觀點：售樓處和樣板房作為永久建筑，其可辦理產證，由于在最終處理前，其功能和目的都是用于企業用于銷售推廣其房屋銷售的，因此其竣工前按照會計慣例可作為“開發產品成本”核算，但竣工后應轉入“固定資產”項目，在企業自用期間，按照產證年限攤銷至“銷售費用”項目下。在最終確認其處理方式時，再轉入銷售成本、出租開發產品、固定資產或者補計入銷售成本中。 2、售樓處是作為臨時建筑建設的，而樣板房是直接在待出售的房屋里裝修建設的：在其未建設完成、竣工驗收前，是在“臨時設施”下單獨核算其建設成本，竣工后不作結轉，待結轉整個房屋的銷售成本時，分攤至銷售成本？還是在“長期待攤費用”項目下單獨核算其建設成本，竣工，在企業估計的自用期間分攤至銷售費用？第一種方式的觀點：售樓處和樣板房作為臨時設施，在其建設期和使用期可單獨設置“臨時設施”項目核算，待結轉房屋銷售成本時，將其分攤至銷售成本。在清理售樓處和樣板房時，其清理收入沖減銷售成本。該觀點的依據之一是國內房地產核算慣例可接受，其二是國稅發[2006]31號文中有關內資房地產企業所得稅清算按規定扣除的項目：“開發企業建造的售房部（接待處）和樣板房，凡能夠單獨作為成本對象進行核算的，可按自建固定資產進行處理，其他一律按建造開發產品進行處理。售房部（接待處）、樣板房的裝修費用，無論數額大小，均應計入其建造成本。”雖然該規定是針對內資房地產企業的，但其精神應該可指導外資房地產企業核算。第二種方式的觀點：售樓處的建設和樣板房的裝修作為臨時建筑，其建設目的即是為增進銷售及企業品牌形象的推廣，因此其有關的費用即應計入銷售費用中，由于其為臨時建筑，故應在“長期待攤費用”項下歸集并核算并按一定規則攤銷。最終清理售樓處和樣板房時，其清理收入沖減銷售費用。該觀點的依據主要為會計的客觀性原則以及配比原則。實際上，從企業稅收負擔的角度看，無論第1類、第2類建設方式，依據第一種方式，均可獲得土地增值稅方面的收益。但從會計核算的角度來看，最恰當的處理方式又是如何呢？ 我們國內的會計師接受第一種方式，而國外的會計師則接受第二種方式。根據最新的國稅發[2009]31號 房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法，第二十七條 開發產品計稅成本支出的內容如下：（六）開發間接費。指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及 項目營銷設施建造費 等。我認為售樓處費用可以計入開發成本-開發間接費用核算。 |
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