劃分評估分區原則：評估分區按照區域連片、地段相連、價值相近、建筑類型(建造年代、建筑類別、建筑結構、房屋樓層、房屋位置)相同的原則將待估價區域(指住宅小區)劃分為若干個小的分區，以反映不同區域房地產價格水平梯度差異。
每個住宅小區內評估分區劃分一般不超過5個，單體樓可作為獨立評估分區。如確屬情況復雜，劃分5個評估分區不能滿足評估工作需要，須經沈陽市應用房地產估價技術評估存量房交易價格工作專家組和實施小組審核同意，方可按自行劃分的評估分區開展工作。
評估機構應于2011年1月15日前完成評估分區劃分工作，并填制《評估分區劃分情況統計表》(附件2)，報評估區域主管地方稅務局審核確認。凡評估分區劃分在5個以上的，評估機構應向沈陽市地方稅務局報送經評估區域主管地方稅務局審核確認后的《評估分區劃分情況統計表》和評估分區劃分情況報告，對劃分標準、影響因素等情況進行詳細說明。
(四)建立可比實例庫或建立標準房庫
1.評估機構要按照不同的房屋類別、建筑結構、有無電梯、房屋交易類型等收集真實市場交易數據，建立可比實例庫。
真實市場交易數據來源：
(1)評估機構掌握數據；
(2)房產中介掛牌數據(各評估機構自行從網絡、房產中介所取得標準房數據基礎)；
(3)評估區域主管地方稅務局契稅征收窗口房地產交易數據；
(4)房產管理部門房地產交易數據。
各評估機構結合上述數據來源，按評估分區整理篩選數據，選定可比實例，填寫《房屋交易實例采集表》(附件3)。
2.由于市場交易案例的覆蓋面不可能達到100%。因此，必然會有一些小區沒有足夠的可比實例，評估機構需要建立標準房數據庫。標準房的評估時點確定為2010年12月15日。
標準房指在每個評估分區內，按照不同的房屋類別、建筑結構、有無電梯、房屋交易類型等人為設定標準狀態的房地產，并確定每個標準房地產的價值。
評估機構根據評估分區的具體情況建立可比實例庫或標準房庫。每個評估分區的可比實例庫或標準房庫應確定可比實例或標準房數據3-10條。
建立可比實例庫或建立標準房庫工作應于2011年1月25日前完成。同時填制《可比實例數據采集表》(附件4)和《標準房基準價值采集表》(附件5)，報評估區域主管地方稅務局審核確認。
(五)測算和確定修正系數
1.修正因素確定
由于采用市場法評估時的可比實例是在估價分區的基礎上選取的，所以市場法基本原理中提到的市場交易情況、區域因素、房屋新舊程度、建筑規模、建筑結構、設備、裝修、平面布局、工程質量等修正因素，已經在分區的過程中屏蔽掉了。但在同一評估分區內，也有一些因素是不便于修正的。
根據沈陽市房地產狀況，確定沈陽市影響存量房交易價格因素為交易日期因素、樓層因素、面積因素(90㎡以下、90㎡-144㎡、144㎡以上)、采光因素及朝向因素。本次評估工作確定需要修正的因素確定為：樓層因素、面積因素、采光因素及朝向等四項影響房地產價值的因素。
2.修正系數值確定
通過收集的房地產交易數據，運用統計等科學方法，合理確定各項修正系數值，以表格的形式按照百分數表現。同時，應提供每項修正系數的測算方法。
在可比實例的成交日期至存量房交易價格申報評估時點期間，房地產價格平穩，沒有波動時，可不進行交易日期調整，當房地產價格上漲或下跌時，則可以房地產價格指數進行交易日期調整。
每個行政區域確定統一的修正系數體系。評估機構確定修正系數過程中，應隨時與評估區域主管地方稅務局溝通，對評估結果與交易實例市場價格進行離差率測算，對所確定的修正系數及時進行調整和修正。
測算和確定修正參數工作應于2011年1月27日前完成，并填制《房屋樓層修正系數表》(附件6)、《房屋面積修正系數表》(附件7)、《房屋采光修正系數表》(附件8)和《房屋朝向修正系數表》(附件9)，報評估區域主管地方稅務局審核確認。
(六)制定評估區域技術標準
評估機構應以《遼寧省存量房交易價格申報評估技術標準》為模版，結合評估區域實際情況，制定《評估區域存量房交易價格申報評估技術標準》。 具體內容包括：
1.評估報告；
2.經評估區域主管地方稅務局審核確認的：
《沈陽市住宅小區普查登記表》(附件1)
《評估分區劃分情況統計表》(附件2)
《房屋交易實例采集表》(附件3)
《可比實例數據采集表》(附件4)
《標準房基準價值采集表》(附件5)
《房屋樓層修正系數表》(附件6)
《房屋面積修正系數表》(附件7)
《房屋采光修正系數表》(附件8)
《房屋朝向修正系數表》(附件9)
評估機構應于2011年1月31日前向沈陽市地方稅務局報送《評估區域存量房交易價格申報評估技術標準》。
(七)評估技術標準審定
專家組采取書面審核和實地抽查的方式對各評估機構報送的《評估區域存量房交易價格申報評估技術標準》進行審定，由專家組出具審定意見書。對需要進行修改和調整的，評估機構要嚴格按照專家組意見修改，并按規定的時間上報沈陽市地方稅務局。
每個評估區域實地抽查不少于2條可比實例或標準房。
(八)制定沈陽市技術方案
沈陽市地方稅務局根據專家組最終審核確定的《評估區域存量房交易價格申報評估技術標準》，制定沈陽市總體技術方案，并報送省局。
四、其他要求
(一)關于報送資料相關問題
1.各評估機構要嚴格按照規定的時間和要求報送相關資料。
2.評估機構報送的各項資料，一式三份，一份報沈陽市地稅局，其余二份評估區域主管地方稅務局和評估公司各自留存。
3.評估工作完成后，評估公司要將制定的《評估區域存量房交易價格申報評估技術標準》刻錄成光盤，報沈陽市地方稅務局。
(二)關于建立評估工作聯系網絡問題
為保證本次評估工作順利開展，各評估機構要確定聯絡員，與市、區地方稅務機關一起建立聯絡員機制，形成評估工作聯絡體系。各評估機構要選擇業務能力強的人員確定為聯絡員，要保持人員穩定，保證通信暢通，信息傳遞要及時準確。
相關附件：沈陽市應用房地產估價技術評估存量房交易價格工作規范附表
