1.1稅率調整的背景和目標
1.1.1政府工作報告：所有行業稅負只減不增
2016年3月5日，國務院總理李克強在政府工作報告中明確，從5月1日起，全面實施營改增，將試點范圍擴大到建筑業、房地產業、金融業、生活服務業，并將所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業稅負只減不增。
1.1.2政府工作報告：按照三檔并兩檔方向調整稅率水平
2018年3月5日，國務院總理李克強在政府工作報告中明確，改革完善增值稅，按照三檔并兩檔方向調整稅率水平，重點降低制造業、交通運輸業等行業稅率，提高小規模納稅人年銷售額標準。
1.1.3國務院常務會議：深化增值稅改革
2018年3月28日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，確定深化增值稅改革的措施，進一步減輕市場主體稅負。會議決定，從2018年5月1日起，將制造業等行業增值稅稅率從17%降至16%，將交通運輸、建筑、基礎電信服務等行業及農產品等貨物的增值稅稅率從11%降至10%，預計全年可減稅2400億元。
1.2稅率調整的方向和預期
縱觀增值稅改革的總體方向，減輕稅負和簡化稅制是目標，而降低稅率和簡并稅率則是落實的過程。今年兩會伊始，特別是3月28日國務院常務會議以來，對于財政部和稅務總局即將出臺的稅率調整方案，業界給予了積極的預判，大致歸納為三種預案：
1.2.1并檔預案
這種觀點認為，現行增值稅的稅率分三檔，即17%、11%和6%；本著所有行業稅負只減不增的改革目標，17%作為最高一檔稅率必將拿掉；同時11%和6%兩檔稅率的適用范圍作適當調整。
從國務院常務會議確定的措施來看，這種“并檔預案”不會成為當前的動作。
1.2.2五檔預案
這種觀點認為，國務院常務會議決定，將制造業等行業增值稅稅率從17%降至16%，將交通運輸、建筑、基礎電信服務等行業及農產品等貨物的增值稅稅率從11%降至10%。那么，此次降低稅率是有選擇性的，它只選擇了市場主體行業，諸如：制造業、交通運輸、建筑和基礎電信服務等行業。而商業、房地產開發和租賃等行業并不在降低稅率的范圍之內。也就是說，17%和11%的稅率依然保留了下來，變成了“五檔”稅率。
1.2.3三檔預案
這種觀點認為，國務院常務會議決定降低稅率，采用列舉的方法是為了突出此次深化增值稅改革的重點，是進一步減輕市場主體稅負；而“制造業等行業”、“交通運輸、建筑、基礎電信服務等行業”以及“農產品等貨物”的表述，并沒有排除其他行業的增值稅稅率同步下降的可能。
更為關鍵的是，“五檔”稅率與增值稅改革簡化稅制、簡并稅率的基本愿景相悖。因此，16%、10%和6%“三檔”稅率應該是財政部和稅務總局即將出臺的稅率調整方案。
1.3稅率調整的影響和分析
下面，以房地產開發企業一般計稅項目為例，主要分析此次增值稅稅率調整對于企業的影響，以及應對策略。
1.3.1并檔預案對于房地產開發行業是利空
一、并檔預案拿掉的是17%稅率，以前按17%稅率計算增值稅的貨物、勞務和服務改按11%稅率，意味著建筑企業的材料采購，其進項稅額將由17%跌至11%，進項稅額的大幅減少，使增值稅稅負本來居高不下的建筑業面臨新的更大難題，從而必將增加房地產開發企業的成本壓力。
二、房地產開發企業之所以有理由選擇甲供材或者甲控材模式，主要是因為材料的進項稅和商品房的銷項稅存在11%和17%的稅率差；而并檔預案讓這種稅率差從此消失，甲供材的優勢將不復存在，甲控材的優勢也將大打折扣。
1.3.2五檔預案將增加房地產開發行業稅負
一、應用場景
A房地產開發項目單方售價（含稅）為15000元，當單方建安成本（含稅）為4500元時，稅率調整前單方建安成本（不含稅）為4054.05元，進項稅額為445.95元。
二、場景分析
實務中，建安工程款的結算有兩種形式：一是不受稅率調整影響，雙方按含稅單價結算款項；這種方法符合結算習慣。二是受稅率調整影響，雙方以不含稅單價為結算基礎；這種方法符合稅法理論。
1、雙方按第一種方法結算
稅率調整后，建安工程款按單方建安成本（含稅）4500元結算，A公司付款總額不變，單方建安成本（不含稅）為4090.91元，進項稅額為409.09元；A公司進項稅額減少36.86元，應納增值稅增加36.86元。
2、雙方按第二種方法結算
稅率調整后，建安工程款以稅率調整前的不含稅單價4054.05元為結算基礎，并按10%計算稅額405.41元，A公司付款總額為4459.46元，比稅率調整前少支付40.54元；同時，由于進項稅額比稅率調整前減少40.54元，因此應納增值稅增加40.54元，而增加的增值稅與少支付的建安工程款剛好相等。
三、變動趨勢
1、無論是哪一種結算方法，“五檔預案”都將帶來A公司增值稅負的增加。
2、按照第一種結算方法，當單方建安成本（含稅）占單方售價（含稅）的30%時，可比口徑的上升幅度為0.27%；按照第二種結算方法，可比口徑的上升幅度為0.30%。
3、建安成本與增值稅負的增加成正比，即：當其他條件不變，隨著建安單價的上升，稅負增加的絕對額越大；單方建安成本占單方售價的比例上升，增值稅負的增速加快。
4、第一種結算方法，建安成本與公司利潤成反比，即：當其他條件不變，隨著建安單價的上升，公司利潤呈下降趨勢。
5、第二種方法，雙方以不含稅單價為結算基礎，增加的稅負和少支付的工程款實現了互補，忽略稅費附加和利息因素，A公司沒有增加實質性負擔，利潤也沒有發生實質性變化。
6、變動趨勢詳見附表3-4-01《稅率調整影響分析》之《五檔預案》。
1.3.3三檔預案將減少房地產開發行業稅負
一、應用場景
A房地產開發項目單方售價（含稅）為15000元，稅率調整前單方售價（不含稅）為13513.51元，銷項稅額為1486.49元，當單方建安成本（含稅）為4500元時，稅率調整前單方建安成本（不含稅）為4054.05元，進項稅額為445.95元。
二、場景分析
1、如果“三檔預案”付諸實施，A公司稅率調整后單方售價（含稅）15000元不變，按照10%計算的銷項稅額為1363.64元，比稅率調整前減少銷項稅額122.85元。
2、按第一種方法結算工程款，進項稅額比稅率調整前減少36.86元；綜合銷項稅和進項稅的變化，增值稅負減少86元。
3、按第二種方法結算工程款，進項稅額比稅率調整前減少40.54元；綜合銷項稅和進項稅的變化，增值稅負減少82.31元。
三、趨勢分析
1、無論是哪一種結算方法，“三檔預案”都將帶來A公司增值稅負的減少和利潤的增加。
2、按照第一種結算方法，當單方建安成本（含稅）占單方售價（含稅）的30%時，可比口徑的下降幅度為0.64%；按照第二種結算方法，可比口徑的下降幅度為0.61%。
3、建安成本與增值稅負的減少成反比，即：當單方售價不變，隨著建安單價的上升，稅負減少的絕對額越小；單方建安成本占單方售價的比例上升，增值稅負的減速放緩。
4、第一種結算方法，建安成本與公司利潤成反比，即：當單方售價不變，隨著建安單價的上升，公司利潤呈下降趨勢。
5、單方售價與公司利潤成正比，與增值稅負的減少成正比，即：當建安單價不變，隨著單方售價的上升，公司利潤上升，稅負減少的絕對額越大，稅負減速加快。
6、變動趨勢詳見附表3-4-01《稅率調整影響分析》之《三檔預案》。
1.3.4開票有誤或折讓、退回業務遭遇新問題
一、應用場景
2018年4月11日，乙建筑企業向甲房開企業收取工程款1110萬元，開具增值稅專用發票注明價款1000萬元，稅額110萬元。
2018年5月10日，甲房開企業發現增值稅專用發票備注欄沒有注明項目名稱和項目地址，退回乙建筑企業重新開具發票。
二、場景分析
1、2018年5月10日，乙建筑企業增值稅適用稅率為10%，此時增值稅發票系統相應升級，如果按照價稅合計1110萬元開具紅字發票，紅字發票注明價款1009.09萬元，稅額100.91萬元，價款和稅額與4月1日開具的藍字發票不符；如果直接沖減稅額110萬元，則紅字發票價款為1100萬元，價稅合計為1210萬元，價款和價稅合計與4月1日開具的藍字發票不符。
2、除了開票以外，增值稅納稅申報也會遭遇新問題。由于《增值稅納稅申報表》已經寫入表內和表間邏輯關系，如果新修訂的《增值稅納稅申報表附列資料（一）》不保留“11%稅率的服務、不動產和無形資產”行次，乙建筑企業在“10%稅率的服務、不動產和無形資產”行列相應申報紅字發票信息，將直接導致納稅申報錯誤。
3、在國家稅務總局出臺解決方案之前，發生開票有誤或者銷售折讓、中止、退回業務遭遇的新問題，將不同程度地干擾甲乙雙方的正常工作。
政策鏈接：
《營業稅改征增值稅試點實施辦法》(財稅[2016]36號附件1)：
第三十二條納稅人適用一般計稅方法計稅的，因銷售折讓、中止或者退回而退還給購買方的增值稅額，應當從當期的銷項稅額中扣減;因銷售折讓、中止或者退回而收回的增值稅額，應當從當期的進項稅額中扣減。
第四十二條納稅人發生應稅行為，開具增值稅專用發票后，發生開票有誤或者銷售折讓、中止、退回等情形的，應當按照國家稅務總局的規定開具紅字增值稅專用發票;未按照規定開具紅字增值稅專用發票的，不得按照本辦法第三十二條和第三十六條的規定扣減銷項稅額或者銷售額。
1.4稅率調整的考驗和應對
財政部和稅務總局即將出臺的稅率調整方案，無論是“五檔預案”，還是“三檔預案”，或是其他預案，房地產開發企業都應當做到“積極預防、主動應對”，重點是做好跨期業務的全面梳理和妥善處理。
這里講的跨期業務，是指跨越或者可能跨越2018年5月1日稅率調整前后的業務。
1.4.1梳理跨期采購業務，與供應商溝通操作細節。
一、對于已經取得發票的采購業務，財務部門應當確認發票的合規性，相關業務部門應當確認采購是否入庫，是否存在質量問題，是否需要退貨，是否按工程進度驗收，并應當與供應商或者乙方核對無誤。
二、對于已經支付采購款，未取得增值稅發票的采購業務，督促供應商于2018年4月30日前盡快開具發票。
三、對于未支付采購款，未取得增值稅發票的采購業務，應當對照《中華人民共和國增值稅暫行條例》第十九條和《增值稅條例細則》第三十八條的規定，或者對照《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅[2016]36號附件1）第四十五條和《關于建筑服務等營改增試點政策的通知》（財稅[2017]58號）第二條的規定，確認供應商是否發生增值稅納稅義務。
四、如果確認供應商已經發生增值稅納稅義務，應當按照《增值稅專用發票使用規定》(國稅發[2006]156號)第十一條（四）和《國家稅務總局貨物和勞務稅司關于做好增值稅發票使用宣傳輔導有關工作的通知》(稅總貨便函[2017]127號)第二章第一節第四條的規定，要求供應商及時開具增值稅發票。
政策鏈接：
《增值稅專用發票使用規定》(國稅發[2006]156號)：
第十一條專用發票應按下列要求開具：
(四)按照增值稅納稅義務的發生時間開具。
政策鏈接：
《國家稅務總局貨物和勞務稅司關于做好增值稅發票使用宣傳輔導有關工作的通知》(稅總貨便函[2017]127號)：
第二章增值稅發票開具基本規定
第一節納稅人開具發票基本規定
四、納稅人應在發生增值稅納稅義務時開具發票。
1.4.2梳理跨期銷售業務，與客戶聲明稅務事項。
一、對于已經開具的增值稅發票，確認是否回款，是否申報納稅；如果沒有回款，應當與客戶溝通并聲明稅務事項，或查明原因并及時處理；如果涉及退貨或者退房，應當于2018年4月30日前辦妥。
二、對于已經收款的銷售業務，確認是否開具發票，是否申報納稅；如果沒有開票，應當對照《增值稅條例》第十九條和《條例細則》第三十八條的規定，或者對照《實施辦法》（財稅[2016]36號）第四十五條和財稅[2017]58號第二條的規定，確認是否發生增值稅納稅義務；如果確認納稅義務已經發生，應當與客戶溝通，及時開具發票。
1.4.3梳理跨期合同業務，與當事方確認涉稅要點。
一、對于履行完畢的合同和已經簽訂尚在履行的合同，應當確認是否存在應當收款而未收款，應當付款而未付款，應當開票而未開票，應當取得而未取得發票；如果有，應當針對具體問題及時作出處理。
二、對于已經簽訂尚在履行的合同，應當確認履行的最后期限，是否在2018年5月1日以后；如果履行的最后期限在5月1日以后，應當針對5月1日以后待履行的業務，就其結算方法、稅務發票等事項簽訂補充合同。
三、對于正在草擬的合同或補充合同，應當強調以不含稅價作為結算基礎；特別是施工合同，應當分別注明工程總價、不含稅價款和增值稅額，并聲明如果稅率調整，應當調整工程總價，并以不含稅價作為結算基礎和調整依據。
