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| 土地增值稅新政策解讀 |
| 發布時間：2011/11/22 來源： 閱讀次數：810 |
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| 一、清算單位確認問題 1、問：清算單位如何確定？房開企業自行分期的能否分期清算？ 答：根據《細則》第八條、國稅發[2006]187號的規定土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。清算單位是由發改委（計委）、經發局審批的項目或分期項目，以發改委（計委）、經發局的立項批文為準。 2、問：對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發的，如何計算土地增值稅？ 答：根據《細則》第八條、財稅字[1995]48號第十三條的規定，對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別計算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用《條例》第八條第一項的免稅規定。涉及普通標準住宅的房地產開發項目仍應以項目為單位進行清算。 二、扣除項目確認方面 1、問：代收費用具體指什么？如何計征土地增值稅？ 答：財稅字[1995]48號第六條規定，代收費用，指的是縣級以及縣級以上人民政府明文規定要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用。如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可不作為轉讓房地產的收入。對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數；對于代收費用未作為轉讓房地產收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。 2、問：如何區分開發間接費用和房地產開發費用？ 答：根據《細則》第七條第二款規定，開發間接費用指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。而納稅人的行政管理部門（總部）為管理和組織經營活動而發生的管理費用應在房地產開發費用中扣除，不在此扣除。 3、問：房地產企業向境外金融機構的借款利息支出，如何扣除？ 答：房地產企業向境外金融機構的借款利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供境外金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按境內商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按《細則》第七條（一）、（二）項規定計算的金額之和的10%計算扣除。 4、問：對取得土地使用權（房地產產權）后，未進行任何形式的開發即轉讓的，如何計算增值額？對于取得土地使用權后，僅進行土地開發（如進行“三通一平”等），不進行房屋建造，即將土地使用權再轉讓出去的，如何計算增值額？ 答：根據國稅函發[1995]110號的規定，對取得土地使用權（房地產產權）后，未進行任何形式的開發即轉讓的，計算增值額時只允許扣除：取得土地使用權（房地產）時支付的價款、國家統一規定交納的有關費用，以及在轉讓環節繳納的稅金，不能加計20%扣除。 對于取得土地使用權后，僅進行土地開發（如進行“三通一平”等），不進行房屋建造，即將土地使用權再轉讓出去的，在計算增值額時只允許扣除：取得土地使用權時支付的金額、按國家統一規定交納的有關費用、開發土地的成本、費用，以及與轉讓土地使用權有關的稅金，再加計開發土地的成本的20%。 5、問：以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營，如何確認收入或取得土地支付的金額？ 答：在總局未作出明確規定之前，我省暫按如下口徑執行： 自2006年3月2日起，若投資（聯營）方或被投資（聯營）方從事房地產開發的，在投資或聯營環節已對土地使用權投資確認收入，并對投資人按規定征收土地增值稅的，以征稅時確認的收入作為被投資（聯營）企業取得土地使用權所支付的金額據以扣除。投資方未繳納土地增值稅的，投資方應以土地（房地產）作價入股的金額確認收入，同時，被投資方以作價入股金額作為取得土地使用權支付的金額予以扣除。執行中，以被投資（聯營）方接受土地（房地產）的入賬金額為準，該金額一般略低于或等于中介機構出具的資產評估報告評估該土地（房地產）的價值。 對于在2006年3月2日之前以土地（房地產）作價入股的，無論投資（聯營）方或被投資（聯營）方是否從事房地產開發，均按照財稅字[1995]48號的規定暫免征收土地增值稅。 6、問：車庫（位）在計算土地增值稅時如何確認收入和成本、費用？ 答：就我們目前了解的情況，車庫（位）存在三種情形： 一是，利用地下人防設施作為車庫（位）的，經省局請示總局答復如下，對無法按規定將建成的人防設施移交給人防部門的，不能扣除相關的成本、費用。因此，省局對我省利用地下人防設施作為車庫（位）暫作如下規定：對已有相關移交規定的地級市，若房開企業將建成后的人防設施按規定移交給人防部門的，按照國稅發[2006]187號的規定允許扣除相關的成本、費用；無相關移交規定的地級市，因地下人防設施始終由房開企業使用、收益，不屬于轉讓，也不符合第四條第三條無償移交給政府、公用事業單位用于非營業性社會公共事業的規定，不扣除相關成本和費用。 二是，作為公共配套設施使用的車庫（位），按規定是不得轉讓的。若建成后移交給物業公司管理的，其收入已含在房價中，準予扣除相關的成本、費用。若房開企業建成后未移交給物業管理，而是以自身名義出租給業主使用的，無論租賃期為多少年，不確認相關收入，不扣除相關成本、費用。 三是，兩證齊全、可有償轉讓的車庫（位），包括地上單獨建造的車庫和部分地下車庫（位）。清算時，按已轉讓部分確認收入，并扣除相應的成本、費用。 三、新建房與舊房的認定標準 1、問：房地產開發企業自用房產達1年以上轉讓的，按新房還是舊房清算？ 答：新房。蘇財稅［2007］45號規定土地增值稅中的舊房，是指已建成并辦理房屋產權證或取得購房發票的房產以及雖未辦理房屋產權證但已建成并交付使用的房產。其中的交付使用指交付給購房人使用。 2、問：舊房及建筑物轉讓如何計算土地增值稅？ 答：轉讓舊房及建筑物應按以下方法和順序計算： （1）通過房地產評估機構確定舊房及建筑物評估價格的，扣除項目包括：舊房及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款、按國家統一規定交納的有關費用、在轉讓環節繳納的稅金以及舊房評估費用。 其中，舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋和建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的地價款。在轉讓環節繳納的稅金指轉讓時繳納的營業稅、城建稅、印花稅、教育費附加和地方教育附加。 （2）不能取得評估價格，但能提供購房發票的，扣除項目包括：按經稅務機關確認的發票所載金額每年加計5%計算的金額以及與轉讓房地產有關的稅金。 其中，每年的確定按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。比如，29個月的為兩年，31個月的為三年。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。 （3）既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，實行核定征收。納稅人是單位的，我市暫按轉讓收入的2%計征土地增值稅；對納稅人為個人且轉讓非住宅類的其他類型舊房及建筑物的，也暫按轉讓收入的2％計征土地增值稅。 四、預征、核定征收方面 1、問：預征、清算的政策依據是什么？法律責任如何規定的？ 答：根據《細則》第十六條規定，納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得收入，……可預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。財稅字[1995]48號第十四條規定，對納稅人預售房地產所取得的收入，應按規定預征土地增值稅。 財稅[2006]21號第三條規定，對未按規定期限預繳稅款的，應根據《稅收征管法》及其實施細則的有關規定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。國稅函[2010]220號明確了清算環節的滯納金征收問題。 2、問：有產權的停車場、車庫（位）在土地增值稅預征或核定征收時，如何確定相關比例？ 答：有產權的停車場、車庫（位）在土地增值稅預征或核定征收時，暫按普通住宅的相關比率執行。 3、問：拍賣破產企業土地時，對無法取得相關成本的，如何計算土地增值稅？ 答：拍賣破產企業土地時，對無法取得相關成本的，暫以核定征收方式征收土地增值稅。核定征收率不得低于5%。 五、土地增值稅清算方面 1、問：樣板房、會所、售樓處、物業中的家具、電器等設備，如何計征土地增值稅？ 答：樣板房、會所、售樓處、物業中的家具、電器等設備，不屬于土地增值稅征收范圍，在確認轉讓房地產收入時不能包括家具、電器等設備的價值（以合法有效憑證為準）。 2、問：清算后再轉讓房地產如何繳納土地增值稅？ 在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。 單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積 |
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