主管稅務機關受理企業提交的成本對象備案申請后，應根據成本對象的確定原則，結合企業開發項目實際，從開發地點、開工時間、完工時間、產品歸屬、產品結構、產品類型、產品功能、產品用途、產品成本、產品售價等方面對企業申請備案的成本對象進行審核。成本對象確定符合《通知》規定的原則且備案資料齊全的，主管稅務機關應書面出具備案通知書。成本對象確定不符合《通知》規定原則的，主管稅務機關應書面告知企業調整成本核算對象并重新履行備案手續。
成本對象一經確定并經主管稅務機關備案后，不能隨意更改或相互混淆。企業如確需改變成本對象的，應向主管稅務機關申請，并征得主管稅務機關的同意。申請改變成本對象的，應向主管稅務機關報送規劃部門變更后的《建筑工程規劃許可證》、住建部門變更后的《建筑工程施工許可證》等資料。
主管稅務機關要充分依托地方稅收保障平臺，采集規劃部門提供的《建設工程規劃許可信息》、住建部門提供的《建筑工程施工許可發放信息》等第三方信息，審核企業在房地產開發項目開工前，是否及時將成本對象報主管稅務機關備案。
本通知下發后，各地要對轄區內2009年以后開工截至本通知下發之日尚未完工的房地產開發項目的成本對象備案情況進行一次全面自查，對成本對象未報送備案的，主管稅務機關應責令企業限期補辦備案手續。
二、加強房地產經營業務特定所得稅事項的事中管理
（一）全面落實未完工開發產品銷售收入按規定計稅毛利率計征企業所得稅制度。企業在從事經濟適用房、限價房、危改房開發的同時，從事其他開發產品開發的，應分別核算未完工開發產品的銷售收入，并分別適用規定的計稅毛利率計算繳納企業所得稅，不能分開核算的，從高確定適用計稅毛利率。
蘇州市局將會商市國稅局，在認真開展調研基礎上，依照稅收規定的程序適時調整未完工開發產品適用的計稅毛利率。
（二）正確把握未完工開發產品銷售收入的納稅義務發生時間。企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，不論開發產品是否完工或交付使用，應一律確認為銷售收入的實現，并按照稅收規定計算繳納企業所得稅。主管稅務機關要根據住建部門提供的《商品房預售許可發放信息》、《商品房預售合同備案信息》等第三方信息，以及房地產開發企業預收賬款等往來款增減變化、銀行存款對賬單等財務信息，審核企業未完工開發產品銷售款是否及時足額繳納企業所得稅。
（三）加強開發產品完工時間的確認管理。除土地開發外，開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：一是開發產品竣工證明資料已報房地產管理部門備案；二是開發產品已取得初始產權證明；三是無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續以及會計決算手續，開始辦理開發產品交付手續（包括入住手續）、或已開始實際投入使用。企業不得滯后確認開發產品的完工年度。主管稅務機關要利用住建部門提供的《商品房竣工備案信息》、《房屋所有權信息》等第三方信息加強開發產品完工時間的跟蹤管理。
對于已符合完工條件，但企業未在完工年度企業所得稅年度納稅申報時計算開發產品實際毛利與預計毛利差額的，主管稅務機關有權確定或核定已售完工開發產品計稅成本，據此進行納稅調整，并按《稅收征管法》及其實施細則有關規定對其進行處理。
（四）強化未完工開發產品計稅成本的動態管理。在房地產開發項目成本對象備案后，企業要按成本對象建立《房地產開發項目發生的共同（間接）成本分攤明細表》（附件2）以及《房地產開發項目成本對象成本歸集和結轉明細表》（附件3）等管理臺賬，動態管理房地產開發項目成本對象在終止歸集成本費用之前每年發生的直接成本、分攤的間接成本和共同成本，以及成本會計與計稅成本的差異調整過程。上述臺賬應作為已售開發產品完工年度實際毛利與預計毛利差額調整的重要依據。
（五）鼓勵具有法定資質的中介機構參與開發產品實際毛利與預計毛利差額調整鑒證活動。企業在開發產品完工年度企業所得稅年度納稅申報時，原則上應由稅務師事務所等具有法定資質的中介機構出具有關開發產品實際毛利與預計毛利差額調整的涉稅經濟鑒證報告，并報送《房地產開發項目完工對象會計成本、計稅成本調整計算明細表》（附件4）和《房地產開發企業預提費用明細表》（附件5）。企業出具上述經濟鑒證報告有困難的，主管稅務機關應采取納稅評估、稅務檢查等手段加強實際毛利與預計毛利差額調整的后續管理。鑒證報告的具體要求按照《通知》第一條第二款規定處理。
三、結合稅源專業化管理改革實際，加強房地產經營業務的企業所得稅風險管理
（一）建立營業收入所得稅負擔率、完工開發產品銷售毛利率預警管理制度。企業有下列情形之一的，納入企業所得稅風險預警管理：一是營業收入所得稅負擔率低于4.0%（經濟適用房、定銷房、限價房負擔率低于1.5%）；二是已完工開發產品的銷售毛利率低于27%（經濟適用房、定銷房、限價房銷售毛利率低于12%）。對于營業收入所得稅負擔率或銷售毛利率低于風險預警值的企業，應由企業說明銷售毛利率低于風險預警值的具體理由，理由不充分或不作情況說明的，分批分次納入風險監控，推送風險應對部門處理。
主管稅務機關可結合本地實際，將單位建筑安裝成本、單位面積綠化成本等指標納入風險預警管理。
（二）采集第三方信息，加強房地產經營業務所得稅風險事項分析比對工作。各地要充分依托地方稅收保障平臺，采集與房地產開發有關的第三方數據。如利用國土資源局提供的國有土地使用權出讓等信息，重點核實土地出讓金等土地成本的真實性；利用住建局提供的建筑工程施工許可發放、建筑工程竣工驗收等信息，審核確認開發項目工程預算造價與工程實際結算價格差異是否合理；利用工程造價管理部門提供的住宅工程建筑安裝造價參考信息、以及建筑材料等市場價格信息，審核確認開發產品建筑安裝成本、園林綠化成本支出是否合理。對于經信息比對，相關指標異常的企業，原則上由市局風險監控部門統一識別推送。
蘇州市局將另行印發《房地產經營業務企業所得稅風險指引》，指導各地有效開展房地產經營業務企業所得稅風險事項識別、應對工作。
（三）組織開展房地產開發企業所得稅集體復審工作。蘇州市局將在總結2012年度小額貸款公司等企業所得稅集體復審經驗基礎上，將房地產業納入2013年度企業所得稅集體復審工作計劃。集體復審識別出的企業所得稅風險點，將統籌納入各地2013年度風險應對計劃。
