土地增值稅是地方性稅種，各地區(qū)對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施細則各有不同，管理方式也有差別，土地增值稅清算是房地產(chǎn)開發(fā)過程中一個重要的節(jié)點，稅務(wù)機關(guān)和企業(yè)十分重視，而對于土地增值稅清算后的尾盤銷售關(guān)注度卻不夠，本文為您說說清算后會有哪些涉稅風險。
案例一：說說申報那些事兒
A房地產(chǎn)開發(fā)公司，共有3個開發(fā)項目，其中一個項目銷售率達到87%，稅務(wù)機關(guān)提交了土地增值稅清算報告及相關(guān)資料，稅務(wù)機關(guān)按規(guī)定出具受理通知書，進入該項目的土地增值稅清算審核階段。土地增值稅申報征期，A公司仍然提交了3個項目的土地增值稅預(yù)繳申報表，稅務(wù)機關(guān)發(fā)現(xiàn)后，告知該公司，清算期間的土地增值稅申報應(yīng)按照清算后申報事項處理，報送清算后尾盤銷售土地增值稅申報表，稅款也應(yīng)按照清算后稅款計算方法進行計算。納稅人根據(jù)稅務(wù)機關(guān)的提示，對清算項目使用正確的申報表，重新計算稅款，3天后，在征期最后一天重新申報并繳納了稅款。
分析：《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）中僅對清算后如何計算進行規(guī)定，沒有對“清算后”的時點做明確規(guī)定。《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算管理若干問題的通知》（京地稅地〔2007〕325號）中對清算期間的土增申報事項做了如下規(guī)定：“對于申請清算時尚有可銷售面積的房地產(chǎn)開發(fā)項目，在清算期間和清算完成后，納稅人仍需在每季度終了后15日內(nèi)辦理納稅申報手續(xù)（含零申報）。在清算期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額，應(yīng)按照清算時納稅人申報的單位建筑面積成本費用計算扣除，待清算完成后一并調(diào)整。”
本案中看似只是申報中的失誤，但是申報錯誤不僅是表格使用的小問題，更涉及重新計算稅款，變更資金計劃，調(diào)整賬務(wù)處理等一系列連鎖反應(yīng)，不僅浪費人力和時間，錯過征期還會給企業(yè)帶來經(jīng)濟上的損失。因此清算期間如何申報，財務(wù)人員應(yīng)該事先咨詢稅務(wù)機關(guān)，不應(yīng)僅憑自己的理解申報。稅務(wù)機關(guān)也應(yīng)該加強清算期間申報的宣傳工作，降低稅企雙方的風險。
案例二：說說稅款那些事兒
B房地產(chǎn)公司，開發(fā)項目所在地在甲區(qū)，機構(gòu)所在地在乙區(qū)，B公司根據(jù)規(guī)定在甲區(qū)辦理了臨時稅務(wù)登記證，在甲區(qū)繳納營業(yè)稅及附加稅，在乙區(qū)繳納土地增值稅。清算后，僅剩余不足10套房產(chǎn)，一直按期做零申報。該公司陸續(xù)又賣了2套房產(chǎn)，但一直沒有繳納土地增值稅。由于該企業(yè)營業(yè)稅與土地增值稅繳納地點不同，無法查詢企業(yè)在另一地區(qū)的營業(yè)稅繳納情況，所以平日的營業(yè)稅與土地增值稅交叉比對才沒有發(fā)現(xiàn)問題。經(jīng)計算，企業(yè)共補繳稅款600余萬元，加收滯納金80余萬元。
分析：根據(jù)營業(yè)稅暫行條例第十四條第三項規(guī)定“納稅人銷售、出租不動產(chǎn)應(yīng)當向不動產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。”而土地增值稅是地方稅種，各地對其納稅地點的規(guī)定不同，《北京市地方稅務(wù)局、北京市財政局關(guān)于調(diào)整我市土地增值稅納稅地點的公告》（北京市地方稅務(wù)局2013年第5號）中對土地增值稅納稅地點的規(guī)定分兩個階段，2013年7月1日前立項的房地產(chǎn)開發(fā)項目，向企業(yè)核算地的主管地方稅務(wù)機關(guān)辦理申報納稅手續(xù)。以后立項的房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管地方稅務(wù)機關(guān)辦理申報納稅手續(xù)。
因此，會產(chǎn)生營業(yè)稅與土地增值稅納稅地點不一致的情況。
案例三：說說發(fā)票那些事兒
C房地產(chǎn)企業(yè)在項目預(yù)售期和銷售期，發(fā)票用量較大，向稅務(wù)機關(guān)申請月領(lǐng)購發(fā)票30本，土地增值稅清算后，企業(yè)剩余房屋不多，也沒有其他租賃、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)，財務(wù)人員主動將領(lǐng)購月數(shù)量降低到1本，填表時財務(wù)人員說“業(yè)務(wù)量減少了，用不了這么多，領(lǐng)購數(shù)量夠用就行，領(lǐng)多了，哪天丟了，登報聲明是小事，納稅信用等級評定降級可是大事。”
分析：《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈納稅信用評價指標和評價方式（試行）〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2014年第48號）中規(guī)定，對于發(fā)票類評價指標最低可直接將信用等級評價為D類。
本案中，企業(yè)財務(wù)人員主動減少發(fā)票用量，降低企業(yè)自身風險，是值得推廣的。2015年3月1日實施的《全國稅務(wù)機關(guān)納稅服務(wù)規(guī)范》簡化了發(fā)票變更，發(fā)放的手續(xù)，縮短了審核時限，發(fā)票變更5個工作日，發(fā)票發(fā)放當日即可辦結(jié)，大多數(shù)地區(qū)稅務(wù)機關(guān)還提供免填單、同城通辦、網(wǎng)上申請的服務(wù)，即使土地增值稅清算后發(fā)生突發(fā)情況需要增加發(fā)票用量，也可以從容應(yīng)對。這樣看來囤積發(fā)票帶來的只有風險沒有便利。
土地增值稅清算后的日常管理中，稅務(wù)機關(guān)不應(yīng)局限于單一稅種，要多視角看問題，多方面查找風險點，并將這些風險點用郵件、微信、微博等各種方式推送給納稅人，將企業(yè)的風險解決在出報表之前。
