老王從事稅務服務行業十幾年，最近在給一家房地產企業做納稅風險防控輔導時，財務人員小李向老王咨詢起關于新項目土地價款在土地增值稅清算時的成本扣除問題。
王老師，我有一個問題總是拿不準，您是專家，幫我分析下，小李非?？蜌獾南蛲趵蠋熥稍冎?。房地產新項目，土地價款在計算增值稅時扣除了，公司后期土增清算時，土地成本也得扣除相應的增值稅金額吧？
老王聽了小李的問題，接過話題答復到，小李，你提這個問題是非常有意義、有意思的一個問題。由于現有的土地增值稅政策出臺營改增前，營改增后未出臺新政策，再加上財會[2016]22號的出臺，導致很多人對此問題的處理容易走入誤區，所以這是營改增后土增清算時出現的新問題。
但是，其實把事項的涉稅原理捋請了，問題自然而然迎刃而解了。且聽我的分析，老王提了提嗓子說到。
首先咱分析土地價款在計算增值稅時的“作用”或者說“性質”
國家稅務總局公告2016年第18號第四條規定：“房地產開發企業中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：
銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1 11%）”。當然稅率從2018年5月1日起為10%，2019年4月1日起為9%，老王補充到。
講稅法原理，老王自然搬出政策條文分析。
小李，你看18號公告的規定，土地價款規定作為銷售額的抵減項，比如你們公司A樓盤向業主收取5個億，然而A樓盤土地價款1個億，則計算A樓盤銷項稅時，含稅銷售額為5-1，也就是4個億。所以說土地價款在計算增值稅時，“作用、性質”是銷售額的抵減項，銷售額減少，則銷項稅減少，與進項稅抵扣沒關系。
換句話說，企業向國家交付的土地出讓金與進項稅沒關系，土地本身不含進項稅，國家不用交增值稅，所以自然不用換算成不含稅價。這個跟咱企業購入的產品貨物不一樣，咱從外購入的產品貨物如果取得增值稅專用發票并抵扣進項稅，由于支付的價款除了貨款本身外，還有上游企業應繳納的增值稅，增值稅為價外稅，所以對購入的產品貨物成本核算時要按不含增值稅的價款。
所以說，土地價款本身不含增值稅，其“作用”是銷售額的抵減項，目的減少企業銷項稅。老王最后做了一個總結。
明白增值稅計算原理，回到土增計算土地扣除成本，自然為企業向國家繳納的土地出讓金全款。
小李聽完老王的涉稅分析，說道：“王老師，您分析的非常有道理，也符合稅法規定，這點我聽明白了，但是還有一點不明白，會計處理明明沖減的是成本呢”。
老王接著小李的話題，對會計處理又做了如下分析：
財會[2016]22號是財政部專對增值稅會計處理作出的規定，針對稅法上的差額征稅，新設“銷項稅額抵減”科目，記錄一般納稅人按照現行增值稅制度規定因扣減銷售額而減少的銷項稅額?；氐酵恋爻杀究鄢N售額賬務處理，借記“應交稅費——應交增值稅(銷項稅額抵減)”，貸記“主營業務成本”。
但是，財會[2016]22號僅是會計處理規定，不能取代稅法處理，否則國家每年發布那么多稅收規定干啥。當會計處理與稅法規定不一致時，稅收處理按稅法規定，這就是咱們經常提到的稅會差異。
“王老師，國家出臺的這個政策太好了，聽您這么分析，對咱企業很有利，增值稅少繳納了，但成本沒減少，土增計算還跟營改增前一樣，沒影響。”
老王聽了小李的總結，連忙搖頭說，不……不，其實對土增計算還是有影響的。
小李詫異的看著老王說到，不是對土地成本沒影響嗎？
老王說到，算土增時，土地成本確實沒影響，但是卻影響收入金額。
你看啊，老王接著給小李做詳細分析。土地成本作為銷售額的抵減項，銷項稅減少了，那么不含稅收入就增加了嘛。就說我剛舉的例子，A樓盤賣了5個億，土地成本抵減了1個億，根據18號公告算銷項稅時，是4個億除以1.09，然后乘以9%，而不是5個億。所以說，銷項稅少了，則不含稅收入就增大了。
小李聽完老王的全面分析，一方面感嘆王老師技術的精湛，另一方面暗自感慨，想不到一個土地成本，能牽扯到這么多事項，沒點稅法功底還真容易誤讀誤解，財務、稅務還真是要學到老活到老呀??！
