國稅發(fā)[2006]187號)第二條第二項第一目“已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目”中的“已竣工驗收”，是指其開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的情形：
(一)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案；
(二)開發(fā)產(chǎn)品已開始交付購買方；
(三)開發(fā)產(chǎn)品已取得初始產(chǎn)權(quán)證明。
三、關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房土地增值稅清算問題
房地產(chǎn)開發(fā)項目中既有經(jīng)濟(jì)適用房又有非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)產(chǎn)品的，經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)并入住宅類并按規(guī)定分別計算增值額，進(jìn)行土地增值稅清算。《省地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作若干政策問題的通知》(鄂地稅發(fā)[2008]211號)第三條第二款同時廢止。
四、關(guān)于土地增值稅清算稅款加收滯納金及處罰問題
納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足清算條件或收到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算通知書之日起90日內(nèi)，到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算申報手續(xù)，并及時繳納清算申報應(yīng)補(bǔ)稅款。對納稅人清算申報應(yīng)退稅款的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，其應(yīng)退稅款按退稅管理的有關(guān)規(guī)定辦理退稅手續(xù)。對納稅人在清算申報期內(nèi)繳納的稅款不加收滯納金，逾期未申報繳納稅款的，應(yīng)自申報期屆滿之次日起加收滯納金。對清算申報后主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通過審核查補(bǔ)的稅款，應(yīng)自申報期屆滿之次日起加收滯納金。對納稅人拒不申報、虛假申報造成不繳、少繳稅款，情節(jié)嚴(yán)重的，除加收滯納金外，應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國稅收征管法》有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。
五、關(guān)于取得土地使用權(quán)所支付金額計算分?jǐn)倖栴}
對于成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，原則上應(yīng)按分期開發(fā)項目(以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》為單位)占地面積占該成片受讓土地總占地面積的比例計算分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(以下簡稱“土地成本”)。同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的，按不同類型房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的建筑面積占該項目總建筑面積的比例計算分?jǐn)偼恋爻杀尽５珜φ嫉叵鄬Κ毩⒌牟煌愋头康禺a(chǎn)，應(yīng)按該類型房地產(chǎn)占地面積占該項目房地產(chǎn)總占地面積的比例計算分?jǐn)偼恋爻杀尽?/SPAN>
六、關(guān)于地下建筑物土地成本分?jǐn)倖栴}
房地產(chǎn)開發(fā)項目在取得土地使用權(quán)時，申報建設(shè)規(guī)劃含地下建筑，且將地下建筑納入項目容積率的計算范疇，并列入產(chǎn)權(quán)銷售的，其地下建筑物可分?jǐn)傢椖繉?yīng)的土地成本。如交納土地出讓金的非人防地下車庫，在整個開發(fā)項目的土地使用證中會標(biāo)明地下車庫的土地使用年限和起止日期，同時取得“車庫銷售許可證”，在計算地下車庫土地增值稅扣除項目時可分?jǐn)偼恋爻杀尽Ｆ渌患{入項目容積率計算范疇或不能提供與取得本項目土地使用權(quán)有關(guān)聯(lián)證明的地下建筑物，不得進(jìn)行土地成本分?jǐn)偂?/SPAN>
七、關(guān)于審批項目規(guī)劃外所建設(shè)施發(fā)生支出的扣除問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目建設(shè)用地邊界外(國家有關(guān)部門審批的項目規(guī)劃外，即“紅線”外)承諾為政府或其他單位建設(shè)公共設(shè)施或其他工程所發(fā)生的支出，能提供與本項目存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的直接依據(jù)的，可以計入本項目扣除項目金額；不能提供或所提供依據(jù)不足的(如與建設(shè)項目開發(fā)無直接關(guān)聯(lián)，僅為開發(fā)產(chǎn)品銷售提升環(huán)境品質(zhì)的支出，不得計入本項目扣除金額)，不得計入本項目扣除金額。
八、關(guān)于單棟建筑物中住宅與商業(yè)用房的建筑成本扣除問題
單棟建筑物既有住宅又有商業(yè)用房的，商業(yè)用房建筑成本可以按照層高系數(shù)予以調(diào)整。其余扣除項目金額不得按層高系數(shù)調(diào)整。
商業(yè)用房層高系數(shù)=商業(yè)用房層高/住宅層高
九、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅二次清算問題
納稅人達(dá)到清算條件并進(jìn)行土地增值稅清算后，繼續(xù)支付并取得合法、有效憑證的支出，可申請二次清算，但必須是所有成本、費用均已全部發(fā)生完畢。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)實際情況重新調(diào)整扣除項目金額并調(diào)整應(yīng)納土地增值稅稅額，二次清算后，納稅人不得再要求進(jìn)行土地增值稅清算。
十、關(guān)于土地增值稅稽查與清算關(guān)系問題
各地在不斷加強(qiáng)對納稅人土地增值稅政策業(yè)務(wù)輔導(dǎo)及服務(wù)的同時，要注意區(qū)分納稅人自主清算申報與稅務(wù)稽查的法律責(zé)任，不應(yīng)以稅務(wù)稽查代替納稅人履行自主清算申報義務(wù)。在征管部門土地增值稅清算審核業(yè)務(wù)人員少、任務(wù)重的情況下，可根據(jù)工作需要借助相關(guān)部門力量從事清算審核工作，但工作程序及征管文書均應(yīng)按《湖北省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》(鄂地稅發(fā)[2008]207號)的規(guī)定執(zhí)行。
在稅務(wù)稽查工作中，稽查部門對未達(dá)到土地增值稅清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目，僅就預(yù)征的土地增值稅額進(jìn)行稅務(wù)稽查；對達(dá)到《湖北省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》(鄂地稅發(fā)[2008]207號)第六條規(guī)定的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求納稅人進(jìn)行清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)及時通知主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算申報，并可對預(yù)征的土地增值稅稅額進(jìn)行稅務(wù)稽查；對達(dá)到《湖北省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》(鄂地稅發(fā)[2008]207號)第五條規(guī)定的納稅人應(yīng)進(jìn)行清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目，不論是否進(jìn)行了土地增值稅清算，均可按規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)稽查。
本文自2013年4月1日起執(zhí)行。
