“營改增”是國家為進一步完善我國稅制，將以前繳納營業稅的應稅項目改成繳納增值稅，實行結構性減稅的重大舉措，這對于完善和延伸二三產業增值稅抵扣鏈條，推動二三產業融合具有十分重要的意義。
按政府設想，整個“營改增”過程將分為五個階段：
1.在2014年擴大“營改增”范圍；
2.于2015年實現“營改增”全面覆蓋；
3.進一步完善增值稅稅率；
4.完善中央和地方的增值稅分配體制；
5.實現增值稅立法。
自2012年1月1日在上海交通運輸業和部分現代服務業開展“營改增”試點起，國務院先后將交通運輸業和電信業推廣到全國試行，目前僅剩建筑業、房地產業、金融業和生活服務業尚未試點。
基于以下三點我們認為房地產業稅率定于11%的可能性較大：目前增值稅主要有17%、11%和6%三檔稅率，輿論方面房地產業11%稅率的呼聲最高，據我們簡單測算后發現11%的增值稅稅率最接近于目前5%的營業稅稅負水平。
相對于營業稅，增值稅只對各流通環節新增價值征稅，而不是以全部營業額為基數繳納，在本環節征收時，可扣除上一環節已征稅款。房地產由于涉及到的關聯行業和成本較多，“營改增”存在一定難度，因此國家具體何時推出改革方案仍舊是未知數：
1.土地成本的進項稅如何抵扣將是一大難題。
由于土地來源的多樣性，無償劃轉、與村集體合作、股權收購等方式導致土地成本很難取得依法允許抵扣的進項稅發票，而土地成本在房企開發成本中占較大比重，能否抵扣、如何抵扣都會對房企的稅負變化有較大影響。在可抵扣進項稅不足的情況下，房地產企業的增值稅稅負必然會增加。
2.期初庫存和固定資產能否被抵扣也會很大程度上影響房企的稅負變化。
交通運輸業、電信業等企業在“營改增”前的固定資產和存貨不能抵扣，對于庫存固定資產金額較大的交通運輸業而言，在改革之初產生了行業性的經營困難。目前很多房企還處于去庫存的階段，相當一部分企業庫存壓力較大，“營改增”后，如果存量房產和土地無進項可以抵扣且執行11%的稅率，稅負將加重，房地產企業難以承受。建設中的項目也面臨同樣的問題。
和中國不同的是，很多國家是以所得稅為主，流轉稅相對而言占比較少，美國和香港甚至從沒有過增值稅。且大多數國家重視對房地產的持有環節征稅，而針對流轉環節的稅收負擔相對較輕；反觀我國，房地產業涉及到的稅負主要集中在開發和交易環節。這也從一定程度上體現了房地產業“營改增”步伐之艱難。
增值稅最重要的特點就是環環征稅，道道抵扣。房地產與建筑業、金融業密切相關，因此最理想的狀態是三個行業同時納入“營改增”，使得上下游鏈條的抵扣能更加完整。但如果不能實現同步改革，房地產抵扣鏈條不完整，有可能會出現房企稅負暫時增加的情況。此外，目前對于進項稅抵扣問題存在較大爭議，市場上部分人持悲觀意見。不過參考以往“營改增”試點不斷擴大的過程中，各地政府都有出臺相應的過渡期財政扶持政策，對稅制轉換期內稅負增加較多的企業給予財政資金扶持，幫助試點企業實現平穩過渡，確保試點行業和企業稅負基本不增加。
因此，相信政府屆時也會給房地產業提供一定的政策支持幫助房企平穩度過過渡時期。消費者作為增值稅的最終負擔者，在市場環境好的情況下，房企稅負加重必然會通過房價的提升轉嫁給消費者，但2014年房地產行業發展放緩，增加的稅收負擔很有可能會進一步壓縮企業利潤空間，使房企承壓加大，甚至給行業帶來震蕩，相信政府不希望“營改增”影響到房地產行業的平穩發展，在不影響稅收體制改革進度的前提下，可能不會在稅負上加大房企負擔。
如果房地產行業進項稅能夠抵扣充分，“營改增”帶來的前期流動性的增加是毫無疑問的。
目前，房企在確認預售收入的當期就要按5%的稅率繳納營業稅。“營改增”后，土地購置、前期工程等業務的費用支出會產生大量的進項稅，使得預售階段無需繳納或只需繳納較少的增值稅。前期的資金支出減少，資金流動性增強，對于房企而言是利好。 |
