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| 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“超供材”設(shè)備的財(cái)稅處理 |
| 發(fā)布時(shí)間：2016/1/27 來源： 閱讀次數(shù)：1552 |
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案例：2014年1月，甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成都市開發(fā)建設(shè)電梯公寓（精裝修房）10萬平方米（含地下車位），為了保證工程質(zhì)量，甲方對(duì)該工程所需鋼材采取“甲供”方式。
2015年11月，開發(fā)商在與工程總包方辦理工程結(jié)算發(fā)現(xiàn)：按照施工圖計(jì)算（以下簡(jiǎn)稱“圖算”）鋼材甲方應(yīng)該供應(yīng)9000噸定額使用，而實(shí)際工作中乙方領(lǐng)用了鋼材9200，甲方（開發(fā)商）多供應(yīng)了鋼材200噸，按照加權(quán)平均單價(jià)3000元/噸計(jì)算，在工程結(jié)算時(shí)向總承包單位扣回鋼材款60萬元。
工程結(jié)算的具體情況為：
1、不包括甲供鋼材稅金的工程結(jié)算金額為6000萬元
2、圖算甲供鋼材應(yīng)該繳納工程營業(yè)稅金及附加：
9000噸×3000元/噸×3.48%＝93.96萬元
3、超供鋼材應(yīng)該扣回款項(xiàng)60萬元
因此，施工單位向開發(fā)商辦理工程結(jié)算的總金額應(yīng)該是：
6000＋93.96-60＝6，033.96（萬元）。
也就是說，施工單位應(yīng)該向開發(fā)商收取工程價(jià)款6，033.96萬元，并按此金額開具建筑業(yè)發(fā)票給開發(fā)商。
注：根據(jù)“川建造價(jià)發(fā)〔2011〕123號(hào)”規(guī)定，成都市建筑工程營業(yè)稅金及附加的取費(fèi)率為3.48%。
（一）開發(fā)商的會(huì)計(jì)處理
1、甲方購入鋼材9200噸，價(jià)款2760萬元以銀行存款支付
借：原材料――庫存材料――鋼材2760萬元
貸：銀行存款2760萬元
2、將鋼材交與施工單位使用在開發(fā)項(xiàng)目上，直接計(jì)入開發(fā)成本
借：開發(fā)成本――建筑安裝工程費(fèi)2760萬元
貸：原材料――庫存材料――鋼材2760萬元
3、支付施工單位總承包工程款6033.96萬元
借：開發(fā)成本――建筑安裝工程費(fèi)6033.96萬元
貸：銀行存款6033.96萬元
（二）開發(fā)商的稅務(wù)處理
按照如前所述的工程結(jié)算金額，開發(fā)商的稅務(wù)處理簡(jiǎn)述如下：
1、營業(yè)稅
（1）圖算甲供鋼材9000噸、價(jià)款2700萬元
以合同約定及施工圖計(jì)算的鋼材用量，再乘以購買單價(jià)的鋼材款項(xiàng)，按照《建筑工程工程量清單計(jì)價(jià)定額》的相關(guān)規(guī)定應(yīng)該構(gòu)成工程總造價(jià)。
因此，按照《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第16條規(guī)定，構(gòu)成工程總造價(jià)的甲供鋼材2700萬元，應(yīng)該由施工單位繳納營業(yè)稅金及附加，該稅金應(yīng)該由開發(fā)商實(shí)際承擔(dān)。
所以，甲房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)甲供鋼材在與施工單位在工程結(jié)算中的處理是正確的。
（2）超供鋼材200噸、價(jià)款60萬元
由于施工單位實(shí)際領(lǐng)用鋼材超過了圖算用量200噸、價(jià)值60萬元，雙方辦理工程結(jié)算時(shí)，因此，甲房地產(chǎn)企業(yè)從工程結(jié)算中扣減了60萬元，是不正確的。
按照《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第16條規(guī)定，這超供鋼材200噸、價(jià)款60萬元，不應(yīng)該從工程結(jié)算金額中抵減其營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)。否則，施工企業(yè)存在涉嫌偷逃營業(yè)稅的，開發(fā)商承擔(dān)連帶責(zé)任。
2、增值稅
（1）圖算甲供鋼材9000噸、價(jià)款2700萬元
甲供鋼材2700萬元，使用在了開發(fā)商的工程項(xiàng)目上，鋼材的所有權(quán)并沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，按照《增值稅暫行條例》第一條的規(guī)定，不屬銷售行為，不應(yīng)繳納增值稅。
（2）超供鋼材200噸、價(jià)款60萬元
“川國稅函〔2012〕106號(hào)”明確規(guī)定：大唐觀音巖水電開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“大唐觀音巖公司”）與中標(biāo)施工單位是不同的納稅主體，大唐觀音巖公司向中標(biāo)施工單位按合同提供的砂石、鋼材、水泥、粉煤灰、外加劑等建筑材料，并從工程結(jié)算款中扣減材料款的行為，根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》第一條的規(guī)定，屬銷售行為，應(yīng)繳納增值稅。
施工單位實(shí)際領(lǐng)用鋼材超過了圖算用量200噸、價(jià)值60萬元，甲房地產(chǎn)不予認(rèn)可超定額使用的鋼材，施工單位多領(lǐng)用的鋼材，開發(fā)商從應(yīng)支付給施工單位的工程價(jià)款中予以抵頂，此行為相當(dāng)于開發(fā)商（一般為增值稅小規(guī)模納稅人）銷售鋼材給施工單位。按照《增值稅暫行條例》第一條以及“川國稅函〔2012〕106號(hào)”的規(guī)定，此行為屬銷售行為，應(yīng)繳納增值稅：60萬元×3%＝18萬元。
按照增值稅的相關(guān)規(guī)定，如果超供鋼材金額達(dá)到80萬元以上，則開發(fā)商應(yīng)該按照17%繳納增值稅，況且沒有增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，因此開發(fā)商超供鋼材等材料設(shè)備，會(huì)形成較高的增值稅稅負(fù)，對(duì)開發(fā)商而言是不可取的。
3、土地增值稅
如前所述，開發(fā)商超供鋼材200噸、價(jià)款60萬元，已從工程結(jié)算金額中抵減，其實(shí)質(zhì)上相當(dāng)于減少工程結(jié)算金額，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)建筑工程成本少列支。這樣，按照土地增值稅最低稅率30%計(jì)算（房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按10%計(jì)算扣除方式），極有可能致使開發(fā)商多繳納土地增值稅：
60萬元×30%×130%＝23.4萬元
從上述可見，由于工程結(jié)算時(shí)沒有正確進(jìn)行超供鋼材的處理，導(dǎo)致了開發(fā)商與施工單位均存在涉稅風(fēng)險(xiǎn)。
因此，正確的工程結(jié)算金額應(yīng)該這樣計(jì)算：
所以，工程結(jié)算總金額為6093.36萬元，施工單位應(yīng)該向開發(fā)商收取工程價(jià)款6，093.96萬元，并按此金額開具建筑業(yè)發(fā)票給開發(fā)商，甲房地產(chǎn)企業(yè)以此為依據(jù)計(jì)入開發(fā)成本――建筑工程費(fèi)。
開發(fā)商的會(huì)計(jì)處理在原處理基礎(chǔ)上，補(bǔ)作如下會(huì)計(jì)分錄：
1、超供鋼材60萬元，應(yīng)該調(diào)減開發(fā)成本，增加庫存鋼材
借：原材料――庫存材料――鋼材60萬元
貸：開發(fā)成本――建筑安裝工程費(fèi)60萬元
2、超供鋼材作為銷售處理
（1）銷售鋼材60萬元
借：應(yīng)收賬款――施工單位60萬元
貸：其他業(yè)務(wù)收入――銷售鋼材60萬元
（2）計(jì)提銷售鋼材的增值稅
借：其他業(yè)務(wù)支出――稅金18萬元
貸：應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交增值稅18萬元
（3）結(jié)轉(zhuǎn)銷售鋼材成本
借：其他業(yè)務(wù)支出60萬元
貸：原材料――庫存材料――鋼材60萬元
綜上所述，開發(fā)商超供（數(shù)量）材料設(shè)備價(jià)款的正確處理很重要，不能從工程結(jié)算價(jià)款中扣減，只能作為材料設(shè)備的銷售來處理，否則極有可能存在營業(yè)稅、增值稅、土地增值稅的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。 |
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