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| 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用的涉稅處理 |
| 發(fā)布時間：2011/11/5 來源： 閱讀次數(shù)：668 |
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| 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時，通常要代有關(guān)部門向購房者收取一些價外費(fèi)用。所謂價外費(fèi)用是指納稅人銷售貨物或提供應(yīng)稅勞務(wù)時向購買方收取的價款以外的各種費(fèi)用、租金、補(bǔ)貼等。如煤氣（天然氣）集資費(fèi)、暖氣集資費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、電話初裝費(fèi)、辦理產(chǎn)權(quán)證費(fèi)用（房屋交易手續(xù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、他項權(quán)利登記費(fèi)、權(quán)證工本費(fèi)、契稅、商品房購銷合同印花稅、房屋所有權(quán)證印花稅、土地使用證印花稅、住房維修基金）等。這些費(fèi)用通常由房地產(chǎn)公司先代收，然后再轉(zhuǎn)交給委托單位。那么這些代收的費(fèi)用是否該征稅，征稅時征何種稅以及如何征？本文擬就這些相關(guān)的涉稅處理做一簡單的梳理。 相關(guān)的稅務(wù)規(guī)定及解讀 對于代收費(fèi)用的稅務(wù)處理主要體現(xiàn)在營業(yè)稅、企業(yè)所得稅及土地增值稅的相關(guān)稅法規(guī)定中。 1、營業(yè)稅 按照營業(yè)稅相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的價外費(fèi)用需要繳稅。《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》（國務(wù)院令540號）第五條規(guī)定，納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)收取的全部價款和價外費(fèi)用。 《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十三條規(guī)定，條例第五條所稱價外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎勵費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費(fèi)，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)： （一）由國務(wù)院或者財政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)； （二）收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據(jù)； （三）所收款項全額上繳財政。 根據(jù)營業(yè)稅的相關(guān)政策規(guī)定，代收費(fèi)用原則上應(yīng)當(dāng)作為價外費(fèi)用繳納營業(yè)稅，即只要房地產(chǎn)開發(fā)公司代為收取了，不論其是否計入房價內(nèi)或是否開票（與企業(yè)所得稅、土地增值稅區(qū)別之處），原則上都要作為計稅依據(jù)計入到營業(yè)額中。但是對于一些特殊的代收費(fèi)用是不需要納營業(yè)稅的，如符合上述三個條件的代收的政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)，如代收的住房專項維修基金，《國家稅務(wù)總局關(guān)于住房專項維修基金征免營業(yè)稅問題的通知》（國稅發(fā)[2004]69號）有明確規(guī)定。其他代收費(fèi)用都要作為價外費(fèi)一并計征營業(yè)稅及其附加。作為代收的印花稅、契稅由于本身是稅而不是代收的費(fèi)用所以無需計征。 2、企業(yè)所得稅 根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）第五條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進(jìn)行管理。 第十六條規(guī)定，企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時扣除。 可見，在企業(yè)所得稅上代收費(fèi)用是否需要繳稅，關(guān)鍵看開發(fā)企業(yè)是否將代收費(fèi)用納入房價內(nèi)以及是否將代收費(fèi)用開具了發(fā)票。如果開發(fā)企業(yè)將代收費(fèi)用開具了發(fā)票或納入了房價內(nèi)，那么就需要計收入，當(dāng)向有關(guān)部門繳納時可以作為成本費(fèi)用扣除，反之則不必作為收入，同時也不必計入成本費(fèi)用。所以代收費(fèi)用在企業(yè)所得稅上即使計入收入，也僅相當(dāng)于“平進(jìn)平出”“全收全付”，不會影響所得稅款本身，最多只是影響以收入為基數(shù)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)的扣除限額而已。 3、土地增值稅 根根財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）第六條規(guī)定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費(fèi)用未計入房價中，而是在房價之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費(fèi)用。 國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則的通知》（國稅發(fā)[2007]132號）第二十五條規(guī)定，對納稅人按縣級以上人民政府的規(guī)定在售房時代收的各項費(fèi)用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理： （一）代收費(fèi)用計入房價向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。實(shí)際支付的代收費(fèi)用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數(shù)。 （二）代收費(fèi)用在房價之外單獨(dú)收取且未計入房地產(chǎn)價格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費(fèi)用。 國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知》（國稅發(fā)[2009]91號）第二十八條規(guī)定，代收費(fèi)用的審核，對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費(fèi)用，審核其代收費(fèi)用是否計入房價并向購買方一并收取；當(dāng)代收費(fèi)用計入房價時，審核有無將代收費(fèi)用計入加計扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計算基數(shù)的情形。 綜上，代收費(fèi)用在土地增值稅上政策是一貫的，從財稅字[1995]48號文件規(guī)定起，到國稅發(fā)[2007]132號文件，再到國稅發(fā)[2009]91號文件，政策并沒有什么新變化，只是又一次強(qiáng)調(diào)了代收費(fèi)用的處理規(guī)定而已。至于計征與否就是看代收費(fèi)用是否計入房價內(nèi)，并且此代收費(fèi)用必須是縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的。所以代收費(fèi)用在土地增值稅上的規(guī)定是確定且明確的。 案例及解析 某市稅務(wù)稽查局檢查某房地產(chǎn)開發(fā)公司，此公司xx年營業(yè)收入30000萬元，其他應(yīng)付款賬戶4500萬元，經(jīng)查其他應(yīng)付款賬戶發(fā)現(xiàn)該公司xx年至xx年在銷售商品房時向客戶收取的住房專項維修基金、管道燃?xì)獬跹b費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等代收費(fèi)用共計4500萬元（其中專項維修基金800萬元），對于4500萬元的代收費(fèi)用此公司未做任何稅務(wù)處理。 稽查處理決定： 1、專項維修基金800萬元，符合國稅發(fā)[2004]69號文件規(guī)定，不計征營業(yè)稅，其余3700萬元未按稅法規(guī)定申報納稅。根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條、第二條、第四條及《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十三條以及征管法及其實(shí)施細(xì)則等的規(guī)定，追繳該公司代收款項營業(yè)稅及附加，加收滯納金，并處所偷稅款50%以上5倍以下的罰款。本案：補(bǔ)繳營業(yè)稅及附加3700×5.6%＝207.2（萬元）。注：當(dāng)?shù)氐胤浇逃M(fèi)附加比例為2%。滯納金按日加收，以萬分之五比率計算，處少繳稅款50%的罰款金額計103.6萬元。 2、因代收款項票據(jù)由委托方開具，根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文的規(guī)定，此代收代付款項不并入應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。 3、因為代收費(fèi)用單獨(dú)核算未并入房價內(nèi)，所以也不用繳納土地增值稅。 從本案中可以看出，由于該公司代收了價外費(fèi)用而未按照稅法規(guī)定進(jìn)行處理，不僅被追繳了營業(yè)稅及附加，被加收了滯納金以及罰款。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收取價外費(fèi)用時必須嚴(yán)格按照稅法的規(guī)定進(jìn)行處理，切不可心存僥幸，以免得不償失，“偷雞不成蝕把米”，真到那時只能空空抱怨“悔之晚矣”了。 |
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