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| 二手房交易中 “陰陽合同”如今很流行 |
| 發(fā)布時間：2011/11/22 來源： 閱讀次數(shù)：922 |
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| 何謂“陰陽合同”？省城一家大型房產(chǎn)中介的資深經(jīng)紀(jì)人張莉（化名）給出了這樣的解釋：所謂“陰合同”，指的是買賣雙方之間所簽的買賣合同，反映的是房子的真實成交價格。而“陽合同”則是買賣雙方另簽的一份成交合同，用于到房管部門備案 ，到稅務(wù)、財政部門交稅，特點是房屋的成交價格遠(yuǎn)低于“陰合同”的價格，這樣就可以少交稅。 在二手房交易中 ，簽“陰陽合同”已是公開的秘密。 [典型案例] 管先生買房花了50萬 報稅的合同上卻寫著42萬 這樣他可以少交6400元的稅款 市民管先生近日通過市中心一家中介在省城東部的上海花園購置了一套房產(chǎn)，這套精裝修的二手房雙方商定的價格為50萬左右，并通過中介訂立了三方協(xié)議，管先生向賣主交納了定金和首付款。由于房產(chǎn)證還未過5年，管先生購買這套房產(chǎn)除需要交納契稅、個人所得稅外，還要交納5.5％的營業(yè)稅，加起來各項稅額的比例接近總房款的8％。“總共4萬元，原房主一點都不承擔(dān)，不加中介費，光這些錢就讓房子每平米上漲了500多元，本來房子買得就不便宜。”管先生說。 而出乎管先生的意料，一直讓管先生覺得不替自己說話的中介經(jīng)紀(jì)人這時對管先生進(jìn)行了指點，“經(jīng)紀(jì)人跟我說可以造另外一個總價較低的合同用于報稅。”管先生說，由于到財稅部門報稅需要有評估報告，于是管先生繳納了兩份評估費后，中介拿出了兩份評估報告，而其中一份的價格較低，只有42萬，“中介和我還一起說服原房主和我另簽了一個總價只有42萬的合同，再拿上那份報價低的評估報告，用這些資料上報房管部門，并到財稅部門去報稅。”管先生說，他算了一下，少了8萬元，他少交的稅款就是6400元，對他來說不是個小數(shù)目。 而去財稅部門交稅時，還出現(xiàn)了一點“ 小插曲”。征稅人員看過合同后，表示這個總價明顯過低，不行！著急了的管先生和中介人員一起和工作人員理論。最終，工作人員給估了44萬，上浮2萬讓管先生多交了1600元的相關(guān)稅款，但比起50萬的真實總價來，他還是少交了4800元的稅款。 而另一份評估總價較高的報告后來也派上了用場，那就是給銀行，以幫助管先生多貸一部分款。 不止一個管先生這樣做 王先生馬先生買房都這樣 “陰陽合同”成了二手房交易的“潛規(guī)則” 與管先生有相同境遇的還有省城市民馬先生，馬先生去年在建設(shè)路附近購置了一套80多平方米的住宅，價值60萬，最終以53萬的假合同報稅。“中介跟我說不能再低了，再低報稅的時候通不過。”馬先生說。按照他該交的3％的交稅比例，他通過“陰陽合同”省下2000多元稅金。 而王先生去年底在漿水泉路附近購置了一套總價為85萬的住宅，通過低報將近8萬元的價格，省下了大約7000元的稅款。據(jù)馬先生和王先生介紹，他們的“陰陽合同”的簽訂過程與管先生經(jīng)歷的大同小異。 省城一家中介負(fù)責(zé)財務(wù)工作的高先生向記者透露，去年公司幫助客戶報稅的合同中，都多多少少存在著假合同的情況，但在實際交稅過程中，財稅人員都會進(jìn)行估價并上調(diào)一部分。“只要能交上稅，也不會有什么麻煩，這是二手房交易中的‘潛規(guī)則’，大量的二手房交易中都存在這種情況。”高先生說。 據(jù)了解，濟(jì)南市二手房目前實行了網(wǎng)上簽約，而這也無法從根本上阻止“陰陽合同”的盛行。“我這里能看到的還是他們自己上報的價格，實際成交的是多少我也不知道，高價成交低價上報的大有人在，這也是個很普遍的現(xiàn)象。”濟(jì)南市房產(chǎn)交易市場相關(guān)負(fù)責(zé)人說。“要問我今年二手房市場的情況，成交的套數(shù)我可以給你一個準(zhǔn)確的數(shù)字，至于成交的價格，我只能說這里的成交數(shù)據(jù)離真實成交價格越來越接近，可以參考。”這位負(fù)責(zé)人無奈地向記者表示。 [相關(guān)鏈接] “陰陽合同”也有好幾種 二手房交易中買賣雙方所造的“ 陰陽合同”，除了故意將總價做低的，還有一種是故意將總價做高的。 市民胡先生在2008年初購置房產(chǎn)時，房子的真實成交價格是45萬。因為交房款用完了胡先生手頭所有的資金。而按照總價的數(shù)目，他還要交納3萬多元的稅。為了湊足交稅的錢，胡先生在貸款上動起了腦子，最終通過造“陰陽合同”，報高成交價格，胡先生在房貸之外，多貸了5萬元。 業(yè)內(nèi)人士告訴記者，為了少交稅又多貸款，有的購房者成交一套房產(chǎn)需要做三份合同。 [追根究底] “陰陽合同”大行其道培植它的“ 土壤”在哪里 從上述市民的經(jīng)歷和部分中介人員的介紹中，我們可以大體看清“陰陽合同”盛行的原因。二手房交易過程中，賣房者、中介、買房者，還有部分評估公司，他們之間形成了一種“默契”的同盟，共同為“陰陽合同”培植了“土壤”。 要制造“ 陰陽合同”，首先賣房者要同意，由于在現(xiàn)在的賣方市場下，營業(yè)稅、個人所得稅等各種本由賣方支付的費用都由買家來支付，在這種情況下，用低報價幫助購房者減輕稅負(fù)，對自己有利而無害，有的甚至還能分點省下的稅款。 有了賣家同意，事情就變得順利了，而中介在收取買家的服務(wù)費后，在對自己無害的情況下，為了服務(wù)好自己的客戶，促進(jìn)交易盡快完成，也會幫忙，由于其具有多方面的資源，熟悉手續(xù)，因此經(jīng)常會成為“陰陽合同”的“操刀者”。 而市場上的一些評估公司，在利益的驅(qū)動下，為多做業(yè)務(wù)，對此也就“睜一只眼，閉一只眼”，根據(jù)客戶需要，做出報價較低的評估報告，甚至一次評估，出兩個報告。 在上述幾方的“ 默契配合”下，“ 陰陽合同”被一次次地制造出來，成為二手房交易市場上的“痼疾”。 交稅省下的錢又不歸自己 中介為啥愿意幫著造“陰陽合同” 說起整個二手房交易的過程，管先生說他對中介的感覺是“又愛又恨”，“恨”的是感覺中介多收了他不少錢，開始交易時還幫著原房主盡量賣高價。“愛”的是中介在交稅和貸款的過程中確實事事為自己著想。從上述幾位市民的親身經(jīng)歷可以看到，中介幫忙制造“陰陽合同”并不掙錢，還增添不少麻煩，但中介為何愿意這樣做呢？ 張莉告訴記者，管先生的感覺很正常，房屋成交之前，中介多數(shù)是站在原房主這邊，而在成交之后，中介就更多地站在買主這一邊，除因為所有的費用要從買家這邊出外，還有一個重要的原因是，目前二手房交易頻繁，新的買主很可能就是下一個給中介提供房源的“賣主”，因此要給客戶提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。而更重要的原因，張莉說是因為目前市場上中介之間競爭很激烈，你不幫著造“陰陽合同”，沒有這項服務(wù)，就會失去客戶，“這在業(yè)內(nèi)是人人都知道的‘潛規(guī)則’，據(jù)我所知，身邊的中介基本都是這樣干。” [“堵截”措施] 網(wǎng)簽二手房合同，重新評估房價 抵制“陰陽合同”，房管財稅部門想了不少法 這些辦法雖然收效不小，但沒法根治 記者采訪中了解到，房管、地稅等相關(guān)部門針對市場上“陰陽合同”盛行的情況，也采取了不少措施進(jìn)行“堵截”。例如，為增加二手房交易的透明度和安全性，濟(jì)南市房管部門推出了網(wǎng)簽二手房合同等多項措施。而為了降低“假合同”造成的稅收流失，財稅部門工作人員幾乎對每筆二手房交易的價格都再進(jìn)行一次評估，但目前要想根治“陰陽合同”卻很難。 記者在一些房產(chǎn)征稅窗口了解到，許多人遞上自己的買賣合同，征稅人員查看總價后，往往會根據(jù)其周邊房屋價格再上調(diào)幾萬。“我們兩人關(guān)系不錯，他急著用錢，所以就用這個價格賣給我了，我們就是用這個價格成交的。”在工作人員將其成交總價上調(diào)2萬元后，一位購房者申辯說。而工作人員則表示，根據(jù)該房子周邊的房產(chǎn)價格，上調(diào)2萬元也算比較低的成交價格了。最終，加價兩萬后，購房者按此繳稅。正如這位購房者所說的理由，對二手房“陰陽合同”的監(jiān)管也就難在這里，雖然許多房屋的成交總價一看就很低，但買賣雙方都表示，他們就是以這個價格成交的，之所以有點低是出于個人關(guān)系，或者是出于全額付款、急于出手等原因。由于買賣雙方“ 口徑一致”，即使工作人員明知其可能是“ 陰陽合同”，也無從查證。 記者采訪中了解到，許多房價在工作人員上調(diào)一定幅度后仍低于實際成交價格。一位業(yè)內(nèi)人士向記者透露，許多人對市場非常熟悉，雖然是故意做低成交總價，但他們都會提前進(jìn)行“把脈”，把降低幅度控制在一個相對“合理”的幅度內(nèi)，以防“通不過”。而房管人員和稅務(wù)人員表示，由于真實成交合同都是私下進(jìn)行，買賣雙方和中介全都說法一致，他們想查也無從查起。 |
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