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| 免收租金期間和無租使用他人房產稅務處理差異 |
| 發布時間：2011/11/5 來源： 閱讀次數：812 |
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| 納稅人免收租金期間使用他人房產與無租使用他人房產，表面看來納稅人都無需支付租金給房產所有人，但兩者有著本質的區別，因而雙方的稅務處理也是不同的。筆者現就納稅人免收租金期間和無租使用他人房產的稅務處理做淺要解析。 一、免收租金期間和無租使用的區別 免收租金期間是存在發生的租賃事實的，并在租賃交易中，租賃雙方約定一定時期租金為零的行為。出租方根據約定在一定期限內豁免承租方租金，也即免租期就是在合同期內支付租金的前提下免收部分期限租金得行為。 而一般來講無租使用可視為無償出借，而非租賃交易行為。無租使用應理解為整個合同期內不支付租金而使用房產的行為。 因此，免收租金期間和無租使用他人房產雖然表現形式是一樣的，即使用人無需支付租金。但實質上是不同的，前者是一項租賃交易，后者則屬于無償出借。 二、房產稅 （一）免收租金期間房產稅處理 免租期的經營租賃方式與無租使用有著本質的區別，出租方提供免租期的目的還是為了獲得租金，并不是以不獲取租金為目的的無租租賃。盡管免收租金期間沒有租金收入，但該房產用于出租，屬營業用房，應繳納房產稅。 《關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號）第二條規定，“對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。”該文件出臺后，免租期的房產稅落在了房主身上。這一規定實際是對財稅[2009]128號的補充和完善，意在規范房產租賃稅收問題，進一步理清了無租使用和免收租金的房產稅處理。 （二）無租使用房產稅處理 《房產稅暫行條例》第二條規定，“房產稅由產權所有人繳納。產權屬于全民所有的，由經營管理的單位繳納。產權出典的，由承典人繳納。產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。” 之前，一些企業老板將自己的私有房產無償提供給單位使用而不繳納房產稅的現象相當普遍。由于無償提供了房產，導致無出租收入，無法進行從租征收房產稅。《財政部、稅務總局關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定（[86]財稅地字第008號）首次對無租使用如何繳納房產稅問題進行了明確。按照該文件第七條規定，“納稅單位和個人無租使用房產管理部門、免稅單位及納稅單位的房產，應由使用人代繳納房產稅。” 隨后，《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2009]128號）第一條規定，“無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產余值代繳納房產稅。”也就是說，在無租使用情況下，房產稅的納稅義務主體仍為產權所有人，只是由使用人代為繳納房產稅。房產稅屬于財產稅，無租使用的房產，即使是使用人交納，也屬于代扣代繳。而采用房產余值征收，也是為了便于管理。 三、營業稅 （一）免收租金期間營業稅處理 《營業稅暫行條例》第十二條規定，“營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產并收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。” 《營業稅暫行條例實施細則》第二十四條規定，“條例第十二條所稱收訖營業收入款項，是指納稅人應稅行為發生過程中或者完成后收取的款項。條例第十二條所稱取得索取營業收入款項憑據的當天，為書面合同確定的付款日期的當天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成的當天。” 第二十五條規定，“采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。” 基于以上營業稅政策的規定，在免收租金期間如果未取得租金收入的，則不用繳納營業稅。但如果在免收租金期間收取了定金或者是預收了房屋租金的，則應于收到定金或預收房屋租金的當天確認營業稅納稅義務。另外，在合同約定的付款時間到期后，不論承租方是否支付租金，都應確認營業稅納稅義務的發生，應按規定申報繳納營業稅。 （二）無租使用營業稅處理 《營業稅暫行條例實施細則》第三條規定，“條例第一條所稱提供條例規定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，是指有償提供應稅勞務、有償轉讓無形資產或者有償轉讓不動產所有權的行為。”在無租使用的情況下，出租方無償提供房產給使用方，出租方未取得有償收入。因此，出租方不是營業稅納稅義務人。 四、企業所得稅 （一）免收租金期間企業所得稅處理 《企業所得稅法實施條例》第十九條規定，“企業所得稅法第六條第（六）項所稱租金收入，是指企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。” 據此，租金收入的企業所得稅納稅義務發生時間應為租賃合同或協議中約定的支付租金日期。由于免收租金期間約定無須支付租金，因此，免收租金期間無企業所得稅納稅義務。 （二）無租使用企業所得稅處理 無租使用房產的企業所得稅處理主要取決于是否是關聯方。根據《企業所得稅法》第四十一條規定：“企業與其關聯方之間的業務往來，不符合獨立交易原則而減少企業或者其關聯方應納稅收入或者所得額的，稅務機關有權按照合理方法調整。”因此，關聯方無租使用房產，應按照經稅務機關調整后的價格確認租金收入，計算繳納企業所得稅。如果無租使用房產不屬于關聯交易，則不需要進行納稅調整。 此外，根據《企業所得稅法》第八條的規定，“企業實際發生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。”那么在無租使用中，使用人依照房產余值代繳納的房產稅是否可以稅前扣除呢？筆者認為，在無租使用的情況下，房產稅的納稅義務主體仍為產權所有人，只是由使用人代為繳納而已。因此，使用人為房產所有權人代繳納的房產稅當然是不允許在稅前扣除的。 |
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