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| 土地增值稅籌劃空間舉例分析 |
| 發布時間：2011/11/21 來源： 閱讀次數：1763 |
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| 土地增值稅籌劃空間舉例分析 有關土地增值稅的稅收政策引起一些房地產公司及購房者的關注，筆者根據國家有關土地增值稅的相關法規，對房地產企業規劃土地增值稅提出如下建議。 土地增值稅的稅收籌劃空間很小 根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及相關規定，目前可以收集到及可選用的不征、免征、暫免以及減征土地增值稅的政策不是很多，歸納起來主要有以下三個方面內容。 一、不征收土地增值稅的對象，包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為和房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途，產權未發生轉移的，不征收土地增值稅。 二、給予免征的條件或情形有兩個。（1）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的。（2）因國家建設需要依法征用、收回的房地產。包括因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的。 三、可以暫緩征收土地增值稅的情況有3種。（1）對非房地產開發經營企業，以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時（對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅）。（2）對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的（建成后轉讓的，應征收土地增值稅）。（3）在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的。 此外，還有一些針對居民個人的土地增值稅優惠，如個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經向稅務機關申報核準，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅（居住未滿3年，按法規計征土地增值稅）；對居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時暫免征收土地增值稅；對個人之間互換自有居住用房地產的，經當地稅務機關核實，可以免征土地增值稅。 之所以說利用稅收優惠政策進行土地增值稅籌劃空間很小，是因為上述共八項減免稅政策中，其中三項是針對居民個人，兩項是由于特定的原因，一項直接排除了房地產開發經營者。因此，作為房地產開發企業，需根據自身情況，慎重籌劃土地增值稅。 土地增值稅有三個稅收籌劃空間 1.《土地增值稅暫行條例》第八條規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，可免征土地增值稅。關于納稅人建造普通標準住宅出售和居民個人轉讓普通住宅的征免稅問題，《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）指出，“普通住宅”的認定，一律按各省、自治區、直轄市人民政府根據《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發[2005]26號）制定并對社會公布的“中小套型、中低價位普通住房”的標準執行。納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應分別核算土地增值額。國稅發[2006]187號重申：土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。不能或不能準確核算增值額的后果是，“其建造的普通標準住宅不能適用條例第八條（一）項的免稅規定”（財稅字[1995]48號）。對此，房地產企業如果證明項目是普通標準住宅，并且增值額未超過扣除項目金額20%的，就可以享受免征土地增值稅優惠。 2.另外根據土地增值稅暫行條例及相關政策規定，將自己開發的房地產商品的用途改變為自用、自營，即可享受不征收土地增值稅的稅收優惠。這一籌劃思路首先要服從于企業經營規劃和現實，不賣了改自用、自營，這種情況在實際工作中可行性并不很強。其次要從延緩即時繳納土地增值稅的時間上考慮，因為對于房地產開發企業來說，自用房產發生產權轉讓時仍然要征繳土地增值稅。特別值得注意的是，這里既要考慮由此延緩即時繳納土地增值稅所獲得的資金時間價值，也要預測資金的風險價值，同時應兼顧再轉讓時的房產市值以及舊房扣除額的收益等。至于如何利用“企業兼并轉讓房地產的征免稅規定”的稅收優惠，從原理上看，應當仍然從屬于這一籌劃思路。 3.巧妙利用捐贈政策，變現金捐贈為實物捐贈。如A房地產公司，2006年向中國紅十字會捐贈資金50萬元，當年實現納稅調整前所得3000萬元。假設2007年實現的稅前利潤不變，打算仍向中國紅十字會捐贈價值為50萬元房產一套（開發成本、費用為30萬元）。那么，按現行稅收政策，2007年該公司改為用所開發的房地產實物捐贈就可以取得兩個效果。一是可以不繳納所贈價值50萬元房產的土地增值稅；二是所捐贈房產的開發成本、費用可以實現企業所得稅稅前扣除，雖然捐贈的發生也有一定的條件限制，但畢竟也是一個籌劃思路。 從發票上打主意已沒有任何余地 我們在關注土地增值稅有關政策的同時，不要忘了國家所采取的另一些協同控管稅收的舉措，那就是對不動產和建筑業的應納稅款實施的“以票控稅”政策。 2005年10月，國家稅務總局下發的《關于實施房地產稅收一體化管理若干具體問題的通知》（國稅發[2005]156號）中提出，就是以消費者辦理房產產權證書為最后防線，對存量房交易環節所涉及的稅收實行“一窗式”征收。具體規定為：在契稅納稅申報環節，稅務機關應要求納稅人報送銷售不動產發票；對于未報送銷售不動產發票的納稅人，要求其補送，否則不予受理。在契稅征收場所或房地產權屬登記場所，代開銷售不動產發票。要在代開銷售不動產發票時，及時征收營業稅及城市維護建設稅和教育費附加、個人所得稅、土地增值稅、印花稅等稅收。 自2006年10月1日起開始實施的《不動產、建筑業營業稅項目管理及發票使用管理暫行辦法》（國稅發[2006]128號）規定，對不動產和建筑業實行“項目管理”的同時，將不動產和建筑業納稅人分為自開票和代開票兩類納稅人。從2007年2月1日起，凡從事銷售不動產的單位和個人，在銷售不動產收取款項時，必須開具稅務機關統一印制的《不動產發票》；凡從事建筑業應稅勞務的單位和個人在收取工程（結算）款項時，必須開具稅務機關統一印制的《建筑業發票》、《不動產發票》和《建筑業發票》應使用計算機開具（《國家稅務總局關于使用新版不動產銷售統一發票和新版建筑業統一發票有關問題的通知》（國稅發[2006]173號）。 以上規定的辦法或措施，就是從消費環節設障，迫使開發商向消費者提供正規、合法的發票。而從稅務機關取得開具發票或代開發票，就必須依法及時、足額繳納包括土地增值稅等相關稅收。消費者購買了房產卻得不到開發商出具的合法的發票，就辦不成產權歸屬手續。消費者的合法權益得不到維護，必然會訴求于司法途徑。因此，過去那些不開發票、開具不合法的發票以達到隱瞞收入的做法，在今后勢必要為此付出代價。 對房地產企業而言，決定土地增值稅應納稅額的大小是由經營收入額、稅法規定扣除項目金額（以下簡稱扣除額）和稅率三元素構成的。由于在選擇稅率上是以前兩者的差額，即增值額為依據的。在收入一定的情況下，扣除額成了實體上承付應納稅額大小的核心要素。直觀的公式表述為：應納土地增值稅＝（轉讓房地產所取得的收入－扣除額）×適用稅率－扣除額×速算扣除系數。因此，房地產企業妥善地去經營“扣除額”應該說是土地增值稅最有效的籌劃著力點。 |
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