“坦率地給大家報個賬，此項改革已經減稅2500億元人民幣。”在2014夏季達沃斯論壇上，國務院總理李克強在發言時就歷時兩年半的“營改增”試點減稅額度對外透露說。
“營改增”自2012年1月1日開始試點至今，目前剩下的幾個行業主要是生活服務業、建筑業、房地產業和金融業。日前，中國房地產報記者獲悉，財政部正在加快研究房地產業“營改增”方案，有望明年推行。
按照財政部計劃，2015年完成全行業的營業稅改增值稅，因此房地產行業最晚明年也將推行“營改增”。盡管具體的稅率標準未定，但專家稱“營改增”是一項減稅改革，對于房地產行業來說是個利好。
“17%的稅率有點高，不符合簡并稅收的原則。總的來說，可能要低于17%，在11%和17%之間再設一個檔。”財政部財政科學研究所一位稅收研究人士分析道。
稅制設計難點多
房地產行業實行“營改增”，除稅率的確定存在一定難度外，還有一系列問題待解決。“比如土地成本怎么抵扣？存量資產怎么辦？這些對房企的稅負都有決定性影響。”尤尼泰（北京）稅務師事務所房地產部經理趙杰在接受中國房地產報記者采訪時分析。即便房地產業改了增值稅，“房地產的增值稅和土地的增值稅會不會重合也是一個待解的問題。”
在趙杰看來，建筑業和金融業可能要先于房地產行業實行“營改增”。“對于房企來說，銀行利息也是比較大的成本。建筑業如果在‘營改增’過程中出現成本增加，就會把增加的成本轉嫁到房地產行業。”
房地產相關稅收在地方財政中占了較大比重，營業稅是地稅部門在收，而增值稅是國稅部門在收。對于“營改增”后是否會對地方財政產生一定影響的擔心，上述稅收研究人士認為，國家會通過一些過渡政策來解決。“如果房地產業實行‘營改增’，肯定還會出臺相應的財稅制度改革。在這期間會有一些過渡政策，按照‘營改增’的原則，原來營業稅屬于什么地方，‘營改增’后稅收仍然交給原地方。”
而“營改增”只是一系列財稅制度改革的開始。“到2015年，全行業實行‘營改增’后，企業稅負減少了，更有利于企業的發展。隨著經濟發展速度的提升，國家稅收總量不一定減少。”上述稅收研究人士認為，國家稅收穩定問題并不需要擔心。“稅收政策是有增有減的，‘營改增’全面實行以后，減下來一部分稅，為增加稅提供空間，比如說房地產行業要全面推行房地產保有環節的房地產稅。‘營改增’后會為房地產稅的開征騰出空間。”
財務管理更規范
“‘營改增后，房企的利潤率是否受影響，要看企業的具體情況。我認為，整體來看，對于房地產行業來說是利好，因為‘營改增’是減稅政策。”上述稅收研究人士坦言。
在趙杰看來，“‘營改增’對房企影響最大的是分管模式上的差別。因為營業稅算法比較簡單，增值稅有一些具體財務核算的規定，對財務管理水平要求更高。”原因在于，“‘營改增’對于房企來說，財務銷項進項的算法不同，最終需要納稅的結果可能就會有差別。因此稅負究竟是高還是低，取決于企業自身。如果進項能夠取得進項稅票，抵扣得多，稅負就會降低，否則稅負有可能提高。”
“增值稅相對于營業稅來說，是更嚴格的稅務管理。所以對企業來說，稅務風險會提高。舉一個例子，營業稅假發票處罰力度小，而增值稅已經發生一些大案要案。”趙杰表示。
因此，對于房企來說，“營改增”后對財務管理要求明顯提高，規范的財務管理是降低成本的重要一環。房地產業內人士表示，不管前景如何，“營改增”作為國家財稅體制的重大改革的一部分都會向前推進，這或將促使房地產業在產品創新和營銷策略方面有所突破。因為只有當市場回到必須拼產品、拼價格、拼營銷的階段，房地產企業才會實實在在地關注產品的品質、關注創新，整個行業才會回歸健康的狀態。 |
