在近日的稅收檢查過程中，檢查人員發現有些企業少繳房產稅，造成少繳的主要原因是對《財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）第三款規定沒有正確理解。關于將地價計入房產原值征收房產稅問題，該文件規定：對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。
文件中規定地價計入房產原值征收房產稅，要根據土地使用權的取得方式來確定，也就是說不同的取得方式決定企業的地價是否計入房產原值繳納房產稅。
土地使用權取得方式
1.外部購入：這種方式是最普遍的一種方式，包括直接競拍、企業之間互相轉讓等。
2.投資者投入：投資者在成立公司時，以土地作價投入，占得公司一定股份，成為公司股東。
3.通過非貨幣性資產交換取得：非貨幣性資產交換，主要是不涉及貨幣或涉及的貨幣很少，通過用存貨、固定資產或無形資產等換入土地使用權。
4.通過債務重組取得土地：通過債務重組取得土地，是指企業作為債權人，債務人用自己的土地抵償債務。
5.政府補助取得土地：指政府出于某種原因或根據某種政策，對企業做出的一種補助。
6.租賃：企業通過協議約定，支付一定租金，獲得一定期限的土地使用權。
7.劃撥：土地劃撥方式在計劃經濟時代，比較普遍，至今還有，但不普遍，主要是針對一些公益事業單位或國家的重點項目。土地劃撥一般是無償的，不用支付價款。
何種方式下地價可計入房產原值
在1～5方式下，企業應將地價計入房產原值征收房產稅，在6～7方式下，企業雖然擁有土地使用權，但并沒有支付土地價款，也就不存在地價。
地價如何確定
財稅〔2010〕121號文件規定，地價包括取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。這里的規定是一個籠統的說法，沒有考慮土地的取得方式。
1.外部購入土地地價確定：外部購入，包括直接從土地管理部門取得或者企業與企業之間、企業與個人之間轉讓，無論哪種情況，外部購入土地地價均應包括企業支付的土地價款、企業繳納的契稅、耕地占用稅、拆遷補償支出以及土地達到使用所發生的成本費用。
例1：甲企業通過競拍取得一塊土地，土地出讓金1億元，繳納契稅400萬元，耕地占用稅200萬元，支付拆遷補償1000萬元，計入房產原值地價：1＋0.04＋0.02＋0.1＝1.16（億元）。
2.投資者投入土地地價確定：投資者以土地作價，投入新公司，應以投入時的土地公允價值為計價，加上接受土地支付的稅費以及土地達到使用所發生的成本費用之和確定。
例2：乙公司用自己擁有的一塊土地，作價1億元投入A公司，占有A公司45%股份，A公司繳納契稅400萬元，計入房產原值地價：1＋0.04＝1.04（億元）。
3.通過非貨幣性資產交換取得土地地價確定：非貨幣性資產交換取得土地，應以交換時的土地公允價值為計價，加上接受土地支付的稅費以及土地達到使用所發生的成本費用之和確定。
例3：丙公司想獲得B企業的一塊土地，雙方決定丙公司用自己的產品交換B企業的土地。丙公司為一般納稅人。丙公司產品市場價值1億元，B企業的土地價值1.17億元。丙公司取得土地支付契稅468萬元，計入房產原值地價：1.17＋0.0468＝1.2168（億元）。
4.通過債務重組取得土地地價確定：債務重組取得土地地價，應以債務重組時的土地公允價值為計價，加上接受土地支付的稅費以及土地達到使用所發生的成本費用之和確定。
例4：丁公司欠C公司1億元，雙方商定丁公司用自己的一塊土地抵頂債務，土地價值1億元，C公司取得土地支付契稅400萬元，計入房產原值地價：1＋0.04＝1.04（億元）。
5.政府補助取得土地：通過政府補助取得土地，應當按照取得土地時公允價值，加上接受土地支付的稅費以及土地達到使用所發生的成本費用之和確定。
因此，土地取得方式有多種形式，應根據取得方式的不同，計算地價。只有正確計算地價，才能正確計算房產稅，將納稅風險防患于未然。 |
