北京北五環(huán)外西三旗區(qū)域，一套七八十平方米的兩居室，房價3萬元左右/平方米，總價普遍在200萬出頭，尚屬于剛需能夠承受的范圍，該區(qū)域在“國五條”后很快就活躍起來。
該區(qū)域鏈家地產(chǎn)的一個門店內(nèi)成交了一套需要繳納20%個稅的房屋。
這套房屋面積50平方米，房主是約3年前從開發(fā)商手中買的新房，因此房屋原值按當時的新房價格計算，約115萬元。最近賣出，網(wǎng)簽價格是142萬元，與原價差額27萬元。
北京市執(zhí)行細則中，這個差額還可以減去房屋裝修費用、貸款利息、相關稅費等，再按20%征稅。這套房屋的裝修費用發(fā)票金額約5萬元，支付銀行貸款利息約5萬元，購新房時支付契稅1.15萬元，此次交易需繳納營業(yè)稅7.81萬元，共計18.96萬元。
用27萬元差額，減去相關稅費18.96萬元，還剩8.04萬元，需要繳納的個人所得稅為1.608萬元，該費用轉(zhuǎn)嫁給買家支付。如果是按新政之前1%計個人所得稅，金額應該是1.42萬元。買家成本增加約2000元。
“因為這套房屋是最近幾年購買的商品房，所以原始成交價格相對較高，與現(xiàn)在成交價的差額較小，即使稅金增加，買家尚能接受。”該店王經(jīng)理說，五環(huán)內(nèi)，房屋單價高、總價高，受到20%個稅的影響也更大。
誰在承擔成本
在北京，二手房交易的網(wǎng)簽價格是納稅以及申請住房按揭貸款的依據(jù)，以政府的區(qū)域最低指導價為依據(jù)，一般不低于指導價即可，該價格往往比實際成交價格低。做低網(wǎng)簽價格，主要可以幫助購房者達到避稅的目的。
但2011年11月，北京大幅度上調(diào)了二手房最低計稅指導價，在此之前，沿用的是2006年頒布的指導價。以海淀區(qū)學清路區(qū)域為例，2006年的指導價是6057元/平方米，2011年調(diào)整后的價格接近2萬元/平方米。根據(jù)指導價，一套80平方米的房屋，以前網(wǎng)簽價格最低約48萬元，現(xiàn)在最低約160萬元。這意味著，即使該房屋在現(xiàn)在的交易中以最低指導價網(wǎng)簽備案，依然存在110萬元的差額要征稅。
如果現(xiàn)在成交的一套二手房，賣家當時獲得這套房屋時也是通過購買二手房獲得且交易是在2011年11月之前達成，又不滿足如“滿五年唯一住房”的條件，那么就天然產(chǎn)生了因為政府大幅上調(diào)指導價而存在的巨大差額。
周小姐是朝陽區(qū)國美第一城的一名業(yè)主，她告訴本報最近國美第一城一個需要繳納20%個稅的成交案例。
該房屋面積145平方米，是房主2009年買的二手房，今年4月開始掛牌出售。由于該房屋不滿五年、也非唯一住房，需要征收20%個人所得稅。即便如此，在掛牌1個月后，該房屋就以445萬成交了。“稅全部由買房人承擔。”周小姐告訴本報。即使是這種稅費較重的房源，依然難逃稅費轉(zhuǎn)嫁給買家的套路。
假設房屋原價、現(xiàn)在成交的網(wǎng)簽價格，全部以該區(qū)域的最低指導價來計算，那么2009年該區(qū)域最低指導價約6000元/平方米，該套房屋原值就是87萬元；目前指導價1.65-1.75萬元/平方米，現(xiàn)在成交價就是239萬，與原值相差152萬，再減去裝修成本、貸款利息、相關稅費估算52萬元，還剩100萬元，20%的個稅則是20萬元。這是最保守的估計。
該房屋實際成交價格445萬，個稅一項轉(zhuǎn)嫁給買方者的額外成本20萬，使得該房屋在實際成交價的基礎上漲價4.5%。
不過，中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉認為，鑒別稅費是誰承擔的最基本要素，是看成交價格和市場價格的對比，如果成交價格比市場價格低的話，就是買賣雙方同時承擔了稅費。
據(jù)本報了解，國美第一城的一套同戶型、無個稅房源，近日成交價是455萬元，比該房屋成交價高10萬元，算房主讓利10萬元，該房屋的買房者依然支付了至少20萬元的個稅，抵消房主讓利10萬元，買房成本依然增加了至少10萬元。
這還不考慮“滿五年且唯一”的免稅房源所采取的提價行為。周小姐表示，她從春節(jié)前就開始看房，國美第一城項目漲價的軌跡非常明顯，春節(jié)前，上述同類型房源的報價約為390萬元，春節(jié)后到了400萬—410萬元。3月份，她再看房時，一套無個稅房源的報價是440萬，近期這套無個稅房源成交價竟然達到455萬元。
