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最近有人和我說他認為房地產開發企業（一般納稅人）出租自行開發的房地產老項目不能適用5%的征收率，必須適用9%(曾經是11%、10%)的稅率，他的邏輯如下：
《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文附件1）
第三章稅率和征收率
第十五條增值稅稅率：
……
（二）提供交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權，稅率為11%。
……
《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》（財稅〔2016〕36號文附件2）
（九）不動產經營租賃服務。
一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應納稅額。……
(四)進項稅額。
1.適用一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產或者2016年5月1日后取得的不動產在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。
取得不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產，不包括房地產開發企業自行開發的房地產項目。
從字面上看《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》明文規定了“取得不動產”“不包括地產開發企業自行開發的房地產項目”，而《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》不動產經營租賃服務適用5%征收率的條件是“一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產”，房地產開發企業出租自行開發的房地產老項目不滿足“取得”的前提，因此不能適用5%的征收率，必須適用9%的稅率。
乍一看是天衣無縫的邏輯，在《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》同一個文件的不同地方按道理同樣表述（“取得不動產”）內涵應該是一樣的，“取得不動產”的解釋中已經排除了“地產開發企業自行開發的房地產項目”，那么不動產經營租賃服務簡易征收適用條件中的“取得的不動產”也應剔除“房地產開發企業自行開發的房地產項目”的情形。到目前為止，一切都十分完美，但撇開上述條文來說，你有沒有覺得上述推理的結論十分荒唐，內心中有強烈的懷疑，那么如何來反駁呢？作者的闡釋思路如下：
一、回歸常識
稅法中的詞語首先是文字，其意義不宜與通常理解有較大偏差，取得詞語解釋是“得到、獲得”，那么自建顯然也是取得的一種方式。
二、回歸語境
“取得不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產，不包括房地產開發企業自行開發的房地產項目”這句話的語境（上下文）是什么？原文是“適用一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產或者2016年5月1日后取得的不動產在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%”【注：不動產進項分期抵扣制度已經被《關于深化增值稅改革有關政策的公告》（財政部 稅務總局 海關總署公告2019年第39號）“廢止”了】，結合這個語境你就知道為什么此處“不包括房地產開發企業自行開發的房地產項目”了，因為房地產開發企業自行開發的房地產項目（一般計稅）進項可以一次性抵扣無需分兩次抵扣，所以才需要將其排除了。
三、找個佐證
《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務總局公告2016年第14號)
第二條納稅人轉讓其取得的不動產，適用本辦法。
本辦法所稱取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。
房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目不適用本辦法【作者注：此句不影響上句，只是說房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目有自己專門的文件《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）】。
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