浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的公告為進一步規(guī)范統(tǒng)一我省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》(國稅發(fā)[2009]91號(以下簡稱《清算規(guī)程》)等規(guī)定，現(xiàn)就土地增值稅清算管理有關(guān)問題公告如下：
一、土地增值稅項目登記和納稅申報
(一)開發(fā)項目情況登記
新開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，納稅人應(yīng)在首次報送《土地增值稅預(yù)繳納稅申報表》時，同時填報《房地產(chǎn)開發(fā)項目情況登記表》；已開始銷售的房地產(chǎn)開發(fā)項目，納稅人應(yīng)于本公告施行后的2個月內(nèi)補報《房地產(chǎn)開發(fā)項目情況登記表》。
(二)開發(fā)項目納稅申報
1、預(yù)繳申報：從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，對其開發(fā)項目全部峻工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，按月預(yù)征土地增值稅。納稅人應(yīng)在次月15日內(nèi)向主管地稅機關(guān)報送《土地增值稅預(yù)繳納稅申報表》及其他相關(guān)資料，辦理預(yù)繳納稅申報。
2、清算申報：符合清算條件的開發(fā)項目，納稅人應(yīng)按照清算管理的有關(guān)規(guī)定辦理清算申報，向主管地稅機關(guān)報送《土地增值稅清算納稅申報表》及其他相關(guān)資料。
3、清算后申報：已完成清算的項目，對其開發(fā)項目尾盤銷售所發(fā)生的轉(zhuǎn)讓收入，應(yīng)按月進行納稅申報，并在次月15日內(nèi)向主管地稅機關(guān)報送《土地增值稅已清算項目后續(xù)銷售納稅申報表》。
二、土地增值稅清算受理
(一)對于符合《清算規(guī)程》第九條規(guī)定，應(yīng)進行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理紙質(zhì)清算申報，并提供《清算規(guī)程》第十二條規(guī)定的清算資料。對于符合《清算規(guī)程》第十條規(guī)定的可清算項目，納稅人應(yīng)當在符合可清算條件之日起15個工作日內(nèi)書面報告主管稅務(wù)機關(guān)，并附報符合可清算條件的有關(guān)證明材料，由主管稅務(wù)機關(guān)確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)下達《稅務(wù)事項通知書》，納稅人應(yīng)當在收到《稅務(wù)事項通知書》之日起90日內(nèi)辦理紙質(zhì)清算申報，并提供《清算規(guī)程》第十二條規(guī)定的清算資料。
納稅人申請享受“建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項目金額之和20%，免征土地增值稅”優(yōu)惠，應(yīng)在辦理土地增值稅清算申報時，一并填報《稅費優(yōu)惠辦理登記表》。
(二)主管稅務(wù)機關(guān)收到納稅人紙質(zhì)清算申報，應(yīng)及時對清算項目是否符合清算條件、報送資料是否齊全等情況進行初審，并在10個工作日內(nèi)(納稅人補正材料時間不計算在內(nèi))做出是否受理的決定。
1、對符合清算條件的項目，且報送的清算資料齊全完備的，予以受理；
2、對清算項目符合清算條件、但報送的清算資料不全的納稅人，應(yīng)制作《補正材料告知書》，要求納稅人在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定期限內(nèi)補報相關(guān)資料，納稅人在規(guī)定期限內(nèi)補齊清算資料后，予以受理；
3、對不符合清算條件的項目，不予受理。
(三)納稅人未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的，主管稅務(wù)機關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。
三、土地增值稅清算審核
(一)土地增值稅納稅人是土地增值稅的清算主體，對其清算申報的真實性、準確性和完整性負責(zé)，并承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。
(二)主管稅務(wù)機關(guān)受理納稅人清算申報后，一般應(yīng)在90個工作日內(nèi)完成清算審核工作。情況復(fù)雜確需延長清算審核時間的，經(jīng)縣級以上地方稅務(wù)局局長批準，可以延長。
(三)對符合土地增值稅清算條件的項目，主管稅務(wù)機關(guān)按照《清算規(guī)程》的有關(guān)規(guī)定進行審核，在清算審核中發(fā)現(xiàn)涉稅嫌疑問題，可針對具體問題約談納稅人，納稅人應(yīng)配合主管稅務(wù)機關(guān)就清算項目審核中存在的有關(guān)問題進行解釋、說明、舉證，并提供相關(guān)證明材料。
(四)主管稅務(wù)機關(guān)在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)清算項目符合《清算規(guī)程》第三十四條規(guī)定的核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進行清算。
(五)主管稅務(wù)機關(guān)審核結(jié)束后，應(yīng)及時下達《稅務(wù)事項通知書》，將清算審核結(jié)果書面通知納稅人，由納稅人在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的時限內(nèi)重新辦理土地增值稅清算申報，并做好補、退稅工作。
對符合“建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項目金額之和20%，免征土地增值稅”優(yōu)惠政策的項目，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)在清算審核結(jié)束后的7個工作日內(nèi)完成備案登記工作，并告知申請人。
四、土地增值稅清算核定征收
1.對按核定征收方式進行清算的項目，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)采取通過國土部門查詢項目土地價格、參照當?shù)乜鄢椖拷痤~標準、同期同類型房地產(chǎn)銷售價格等因素，按不同類型房產(chǎn)分別進行評估，并經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核合議，區(qū)分不同類型房產(chǎn)核定應(yīng)征稅額。清算項目核定征收率原則上不得低于5%。
2.主管稅務(wù)機關(guān)審核結(jié)束后，應(yīng)及時下達《稅務(wù)事項通知書》，將清算審核結(jié)果書面通知納稅人，并確定辦理補、退稅期限。
3.對納稅人取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的、將生地變?yōu)槭斓睾筠D(zhuǎn)讓的，原則上不得核定征收。
五、四項開發(fā)成本核定
在計算土地增值稅時，前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用等“四項開發(fā)成本”應(yīng)按實際發(fā)生額據(jù)實扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的“四項開發(fā)成本”的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機關(guān)可參照當?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述“四項開發(fā)成本”的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由各主管地方稅務(wù)局確定。
六、本公告自2015年3月1日起施行，即自2015年3月1日起，納稅人到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算申報的清算項目應(yīng)按本公告規(guī)定執(zhí)行。
