不同標的物出租取得的租金收入，適用不同的稅收待遇，從而對稅負產生影響。企業應在稅收政策允許范圍內，積極籌劃不同標的物出租的最優方案，通過降低稅負，實現企業價值最大化目標。
甲公司位于市經濟技術開發區，屬于增值稅一般納稅人，經營范圍為汽車及零配件研發、制造、銷售與服務。2014年12月，公司董事會決議，從2015年1月1日起，將位于A地塊閑置資產對外出租，并與乙公司達成意向性經營租賃協議。為規避稅收風險，甲公司將草擬的資產租賃合同委托稅務師事務所審核。
租賃合同中注明：1.租賃建筑面積50000平方米，廠房類型為鋼結構。本合同租賃物包括廠房及其相關附屬設施。2.租賃期限為2015年1月～2019年12月31日，年租金955.62萬元。上述租金標準，還包括租賃廠房占用的相應土地的租賃費用、相關附屬設施及設備租賃費用，并附出租資產清單。
甲公司提供的計算資產租金明細表反映，廠房建筑面積50000平方米，賬面凈值8000萬元。土地面積125000平方米，凈值2000萬元。上述房屋、土地與房屋產權證、土地使用證記載面積相符，金額也與賬面記錄一致。出租A、B設備各兩臺，于2008年3月購進，凈值分別為206萬元和412萬元。以各項資產賬面凈值為基數，并結合當前市場行情，按年報酬率9%計算，年租金收入955.62萬元。
審計人員據此合同，以廠房年租金955.62萬元和分別按不同租賃物列明的租金，計算比較其稅負（甲公司企業所得稅率為25%）。
第一種方案：按原協議條款計算租金應交稅費
1.應交房產稅＝9556200×12%＝1146744（元）。
2.應交營業稅＝9556200×5%＝477810（元）。
3.應交城建稅、教育費附加和地方教育費附加＝477810×（7%＋3%＋2%）＝57337.20（元）。
4.應交印花稅＝9556200×0.001＝9556.20（元）。
上述合計應交稅費1691447.40元。可稅前扣除少繳企業所得稅＝1691447.40×25%＝422861.85（元）。
綜合稅費現金凈流出量＝1691447.40－422861.85＝1268585.55（元）。
第二種方案：按不同出租標的物租金分別計算應交稅費
如在租賃合同中分別列明廠房租金720萬元、土地租金180萬元及設備租金55.62萬元。應交稅費計算如下：
1.應交房產稅＝7200000×12%＝864000（元）。
2.應交營業稅＝（7200000＋1800000）×5%＝450000（元）。
3.應交增值稅＝（206＋412）×9%÷1.03×3%＝55600÷1.03×3%＝16200（元）。
注：《財政部、國家稅務總局關于將鐵路運輸和郵政業納入營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2013〕106號）附件2《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》中規定，試點納稅人中的一般納稅人以該地區試點實施之日前購進或者自制的有形動產為標的物提供的經營租賃服務，試點期間可以選擇簡易方法計算增值稅，其征收率為3%。
4.應交城建稅、教育費附加和地方教育費附加＝（450000＋16200）×（7%＋5%）＝46600×12%＝55944（元）。
5.應交印花稅＝9556200×0.001＝9556.20（元）。
除增值稅外，上述稅費可稅前扣除少繳企業所得稅＝（864000＋450000＋55944＋9556.20）×25%＝1379500.20×25%＝344875.05（元）。
綜合稅費現金凈流出量＝（1379500.20＋16200-344875.05）＝1050825.15（元）。
比較兩種不同租賃條款，在分別列明出租資產租金情形下，第二種方案比第一種方案每年可減少稅費現金凈流出量＝1268585.55－1050825.15＝217760.40（元）。
因此，審計人員建議在租金總額不變的前提下，運用第二種方案，將合同條款修改為分別列明不同標的出租物和租金，以實現節約稅收支出的目標。 |
