甲公司是一家集房地產開發、建筑及市政施工、設計的地產類綜合性企業，在某市開發了一宗商業地產A項目。由于施工條件及平衡成本計劃的壓力，甲公司經批準將A項目的部分商務樓的層高從4.8米降低到4.4米。但由于各種原因，未告知消費者并修改房屋銷售合同。交付時，不少業主通過驗收，紛紛對層高提出質疑，經協商最終開發商承諾退賠500萬元。
企業的處理方式
甲公司財務總監與筆者進行了探討，提出由于A地產的交房時間晚于預售時間，因此已預售部分的退賠金額無法作為折扣處理。
會計分錄如下：(單位：萬元，下同)
借：營業外支出500
貸：銀行存款500
上述處理時間在2016年4月30日之前，退賠款項被視為對業主的賠償，財務人員對不抵減收入一事沒有異議。但筆者認為，500萬元退賠金額事實上是對企業實際交付的商品房，未能達到企業公開承諾的房屋層高而做的銷售折讓。
各稅種規定
(一)貨勞稅
1.營改增前：《財政部、國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》(財稅〔2003〕16號)規定，單位和個人提供營業稅應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產發生退款，凡該項退款已征收過營業稅的，允許退還已征稅款，也可以從納稅人以后的營業額中減除
2.營改增后：《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件1規定，納稅人適用一般計稅方法計稅的，因銷售折讓、中止或者退回而退還給購買方的增值稅額，應當從當期的銷項稅額中扣減。納稅人適用簡易計稅方法計稅的，因銷售折讓、中止或者退回而退還給購買方的銷售額，應當從當期銷售額中扣減。
(二)企業所得稅：《國家稅務總局關于確認企業所得稅收入若干問題的通知》(國稅函〔2008〕875號)規定，企業已經確認銷售收入的售出商品發生銷售折讓和銷售退回，應當在發生當期沖減當期銷售商品收入。
會計處理
(一)營改增前的處理
甲公司對退賠協議進行修訂，將“賠償”改為對收取業主購房款的“折讓”。
會計分錄如下：
借：主營業務收入500
貸：銀行存款500
(二)營改增后適用一般計稅的處理
在全面營改增后銷售不動產，又因為各種原因發生了類似折讓行為，如適用一般計稅方法計稅，且金額依然是500萬元。則會計分錄：
借：主營業務收入450.45
應交稅費——應交增值稅(銷項稅額) 49.55
貸：銀行存款500
如在營改增前已開具營業稅發票并申報繳納了營業稅，在營改增之后發生折讓的。根據財稅〔2016〕36號文件規定，納稅人應繼續向原主管地稅機關申請退還已繳納的營業稅。
