近年來，房屋租賃市場十分活躍，本期我們將對個人出租房屋的涉稅問題進行解答。
問：張先生有一套住宅，今年6月1日起租給李先生用于居住。雙方簽訂了租賃合同，月租金3000元。請問張先生如何計算其房屋出租收入應繳納的相關稅費？
答：個人出租房屋取得租金收入，按規定應繳納營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅、個人所得稅。
營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加：根據《財政部國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）規定，對個人按市場價格出租住房，不區分用途，以房屋出租取得的租金收入為計稅依據，在3％稅率的基礎上減半征收營業稅，即以1.5%的稅率計算繳納。
《遼寧省財政廳、遼寧省國家稅務局、遼寧省地方稅務局關于調整全省增值稅、營業稅起征點的通知》（遼財稅〔2011〕942號）規定，個人月營業額未達到20000元的，免征營業稅。張先生每月營業額（租金3000元）未達到營業稅起征點標準，免征營業稅。
作為以實際繳納的營業稅稅額為計稅（費）依據的城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加也不需要繳納。
房產稅：根據《財政部國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）規定，對個人按市場價格出租住房，不區分用途，以房屋出租取得的租金收入為計稅依據，按4％的稅率征收房產稅。張先生應以每月房屋租金收入乘以4%的稅率計算繳納房產稅。
城鎮土地使用稅、印花稅：根據《財政部國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）規定，個人出租住房，不區分用途，免征城鎮土地使用稅，對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。因此，張先生出租住房免征城鎮土地使用稅，租賃雙方就住宅租賃所簽訂的租賃合同，均不需要繳納印花稅。。
個人所得稅：根據《個人所得稅法》、《財政部國家稅務總局關于調整住房租賃市場稅收政策的通知》（財稅[2000]125號）規定，個人按市場價格出租住房，以房屋出租取得的租金收入扣除本次已繳納的稅費及由房屋出租人實際發生的與出租房屋有關的修繕費，（每次扣除時以800元為限，而且必須提供真實、有效的發票憑據）和稅法規定的費用扣除標準（每次收入不超過4000元，減除費用800元；4000元以上的，減除20%的費用）后的余額為計稅依據，自2001年1月1日起，以10%的稅率計算繳納。
個人購買房子，契稅繳納時間？
12366納稅服務熱線 2014-07-30
問題：2009年底買的房子，一直沒辦產權，也沒交契稅，請問我現在辦的話執行的是現在的契稅政策么，如果以后再辦，執行的是什么時候的契稅呢？
答復：按照《財政部國家稅務總局住房城鄉建設部關于調整房地產交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知》（財稅[2010]94號）第一條規定，自2010年10月1日起，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅（減半后契稅稅率為1.5%）。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。個人購買二套或二套以上普通住房，按照3%稅率征收契稅。個人購買非普通住房或非住房的，按照4%稅率征收契稅。
現行普通住房標準：凡同時符合住宅小區建筑容積率在1.0以上（含1.0）、單套建筑面積在144平方米以下（含144平方米）、總價低于200萬元/套（含200萬元）條件的住房為普通住房；未同時符合上述條件的住房為非普通住房。本標準適用于大連市市內四區（含高新園區)。契稅采用的是先稅后證的制度，因此在您辦理產權證之前按照現有的規定繳納完稅款后方可辦理產權證。 |
