營業稅是地方稅收征管工作中最重要的稅種之一，雖然國家稅務總局制訂了新的《中華人民共和國營業稅暫行條例》及其實施細則，同時根據反饋的問題下發了對應的文件予以規范，但隨著經濟發展過程中出現的各種新問題，尤其是作為經濟增長風向標的房地產業，在繳稅過程中出現的問題之多，常常使稅務稽查人員難以將現行的稅收政策執行到位，甚至無法定案。現將實際稽查工作中出現的比較有爭議的營業稅政策問題進行了歸類，有以下幾點：
一、以地換房
“以地換房”是房地產開發中常見的取得土地的方式之一，我們稽查人員在實際工作中遇到以下幾種情況：
?。ㄒ唬┘追教峁┩恋厥褂脵?，乙方（通常為房地產公司）提供資金，由乙方進行立項并建設，建成后按比例分配房屋。對于第一種行為，根據國家稅務總局國稅函發〔1995〕156號文件有明確的規定，對雙方分別按“銷售不動產”和“轉讓無形資產”征稅，對這一點爭議較小。
（二）甲方提供土地使用權，乙方提供資金，由甲方進行立項，乙方進行建設，（也就是通常所說的委托建房行為），建成后按比例分配房屋。對這種行為，其他省市有更加細化的規定，滿足認定條件的，對其代建費用按“服務業---代理業”征稅，不滿足認定條件的，仍全額按“銷售不動產”征稅。但新疆對此沒有明確規定，我們在實際操作中不可能引用其他省市的文件，爭議較大，建議上級部門進行規范。
（三）甲方提供土地使用權，乙方（通常為房地產公司）提供資金，建成后按比例分配房屋，但甲方不取得房屋，只按固定單價取得房款，房屋由乙方自行出售。對這種行為，我們通常對雙方分別按“轉讓無形資產”和“銷售不動產”征稅，但因為乙方對甲方支付房款后，又將房屋銷售，通常對乙方“銷售不動產”的金額有爭議。
?。ㄋ模┘追綄⑼恋厥褂脵喑鲎饨o乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方。對這種行為，爭議較大，期望上級部門盡快予以文件規范。
二、拆遷補償
?。ㄒ唬┓康禺a企業支付的拆遷補償有三種形式，即產權調換、作價補償、產權調換與作價補償相結合。目前有小部分企業對支付的拆遷補償款要求個人到稅務機關代開發票，大部分企業都以白條作賬。在營業稅的征收上，通常的做法是：償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，根據《國家稅務總局關于外商投資企業從事城市住宅小區建設征收營業稅問題的批復》（國稅函發〔1995〕549號），按同類住宅房屋的成本價核定計征營業稅。（但此文件是否適用內資企業，還有待商榷。）對超出面積，按《營業稅暫行條例實施細則》規定的順序確定計稅營業額。
?。ǘτ谄髽I收到的拆遷補償款是否要交納營業稅，目前國家稅務總局的文件沒有明確規定，只有《關于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補償費如何征稅問題的批復》（國稅函[1997]87號）文件在內容上與此類情況比較相似，該文件規定：對土地承包人取得的土地上的建筑物、構筑物、青苗等土地附著物的補償費收入，應按照營業稅“銷售不動產——其他土地附著物”稅目征收營業稅。因為該文件存在適用范圍的限定，個人和企業收到的拆遷補償款不能完全適用該文件。
以上是我們在對房地產業進行稅務稽查過程中遇到的營業稅政策問題，需要上級部門予以明確或進一步加以規范。 |
