物業(yè)公司營(yíng)改增后稅率是6%。
《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改增值稅的通知》（財(cái)稅[2016]36號(hào)）：附件1.《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》：
（一）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，除本條第（二）項(xiàng)、第（三）項(xiàng)、第（四）項(xiàng)規(guī)定外，稅率為6％。
（二）提供交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%。
（三）提供有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，稅率為17%。
（四）境內(nèi)單位和個(gè)人發(fā)生的跨境應(yīng)稅行為，稅率為零。具體范圍由財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局另行規(guī)定。
關(guān)于物業(yè)公司營(yíng)改增，還有很多稅務(wù)方面的問(wèn)題，接下來(lái)整理一下幾個(gè)熱門問(wèn)題。
問(wèn)題1：物業(yè)公司的小區(qū)停車費(fèi)是按照其他生活服務(wù)業(yè)繳納6%的增值稅還是按照不動(dòng)產(chǎn)租賃的繳納11%的增值稅。若停車費(fèi)按照不動(dòng)產(chǎn)租賃這條進(jìn)行，有可能申請(qǐng)簡(jiǎn)易征收嗎?
答：
(一)根據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)文件附件1《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》附：稅目解釋的規(guī)定，停車服務(wù)屬于一銷售服務(wù)/(六)現(xiàn)代服務(wù)/5租賃服務(wù)/經(jīng)營(yíng)性租賃服務(wù)、車輛停放服務(wù)按不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)繳納增值稅。增值稅一般納稅人不動(dòng)產(chǎn)租賃的適用稅率為11%。
(二)如果公司服務(wù)業(yè)連續(xù)12月銷售總額小于500萬(wàn)元，可以不登記為一般納稅人，并按小規(guī)模納稅人計(jì)算繳納增值稅。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》的公告(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào))第四條規(guī)定，征收率5%。
(三)根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》第一條第(九)第1點(diǎn)和(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào))第三條第(一)點(diǎn)規(guī)定，一般納稅人出租的不動(dòng)產(chǎn)是2016年4月30日之前取得的，可以選擇簡(jiǎn)易辦法，按征收率5%繳納。
問(wèn)題2：物業(yè)管理行業(yè)“營(yíng)改增”過(guò)程中，代有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃(煤)氣費(fèi)、維修基金、房租的行為，在營(yíng)業(yè)稅項(xiàng)下，上述代收費(fèi)用不計(jì)入營(yíng)業(yè)額，不繳納營(yíng)業(yè)稅，“營(yíng)改增”后，增值稅如何處理?
答：
根據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)文《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第三十七條：銷售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。價(jià)外費(fèi)用，是指價(jià)外收取的各種性質(zhì)的收費(fèi)，但不包括以下項(xiàng)目：
(一)代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)。
(二)以委托方名義開(kāi)具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)。
若上述代收款項(xiàng)，屬于上述兩個(gè)條件中之一，則代收費(fèi)用不應(yīng)計(jì)入銷售額中計(jì)算繳納增值稅。
如果不能符合以上兩個(gè)條件的，則價(jià)外費(fèi)用并入銷售額，一并征收增值稅。
問(wèn)題3：物業(yè)公司收取的物業(yè)接管費(fèi)、一次性收取全年物業(yè)管理費(fèi)如何納稅?
答：
根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》
(一)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天;先開(kāi)具發(fā)票的，為開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天。
收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中或者完成后收到款項(xiàng)。
取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書(shū)面合同確定的付款日期;
未簽訂書(shū)面合同或者書(shū)面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。
(二)納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。
若物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取時(shí)，一次性收費(fèi)且開(kāi)具了發(fā)票，則應(yīng)當(dāng)在開(kāi)具發(fā)票當(dāng)月申報(bào)繳納增值稅。若未開(kāi)發(fā)票，則應(yīng)當(dāng)按在服務(wù)提供時(shí)申報(bào)繳納增值稅。
問(wèn)題4：試點(diǎn)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，在納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前已繳納營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)改增試點(diǎn)后因發(fā)生退款減除營(yíng)業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)如何申請(qǐng)退還?
答：
根據(jù)稅務(wù)法規(guī)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))規(guī)定，試點(diǎn)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，在納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前已繳納營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)改增試點(diǎn)后因發(fā)生退款減除營(yíng)業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還已繳納的營(yíng)業(yè)稅。
