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| 個人住房轉讓營業稅政策調整及房產稅新政策解讀 |
| 發布時間：2011/11/5 來源： 閱讀次數：1116 |
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| 財政部和國家稅務總局昨日聯合發布《財政部、國家稅務總局關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》（財稅[2011]12號），旨在促進房地產市場健康發展，就個人住房轉讓營業稅政策作出明確。 通知強調，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。 上述普通住房和非普通住房的標準、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關稅收管理規定，按《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發[2005]26號）、《國家稅務總局 財政部 建設部關于加強房地產稅收管理的通知》（國稅發[2005]89號）和《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》（國稅發[2005]172號）的有關規定執行。 通知自今日起執行，《財政部 國家稅務總局關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》（財稅[2009]157號）同時廢止。 中央財經大學財政與公共管理學院副院長劉桓介紹，新公布的通知精神并不是第一次出臺，2006年出臺的“國六條”中就已經規定，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅，但部分省市并未徹底貫徹。“此次出臺的政策只是進一步強調了這項政策。”劉桓說。 另據中原地產張大偉介紹，目前本市部分區縣二手房轉讓實行的是“同差同全”的政策，即如果營業稅按照差額繳納，個人所得稅也需同樣按照差額的20%進行繳納；如營業稅按照全額繳納，所有稅費均需按照全額進行繳納，也就是營業稅房值全額的5.5%，個稅房值全額的1%。“在目前的二手房市場上，買房人一般都選擇全額繳納的方式繳稅，以減少個稅。”張大偉說，“而‘同差同全’政策是否能繼續執行，目前還不明朗。” 專家表示，5年內營業稅差額改全額對房地產市場并不會造成太大影響。在交易環節加征營業稅，并不能直接起到壓低房價的作用，但預計其他部委及各地方政府的落實新“國八條”政策將陸續出臺，市場調控將在年后明顯全面發力。（北京日報） 解讀重慶市征收個人住房房產稅相關政策 作為國家首批個人住房房產稅改革試點城市，重慶定于1月28日正式試點征收房產稅。 依據《重慶市人民政府關于進行對部分個人住房征收房產稅改革試點的暫行辦法》、《重慶市個人住房房產稅征收管理實施細則》，重慶市征收個人住房房產稅具有以下特點： 一、本次房產稅試點的區域有哪些？ 本次房產稅試點的區域為主城九區，包括渝中區、江北區、沙坪壩區、九龍坡區、大渡口區、南岸區、北碚區、渝北區、巴南區，含北部新區、高新技術開發區、經濟技術開發區。 二、本次個人住房房產稅試點政策的征收對象包括哪些住房？ 本次個人住房房產稅試點政策的征收對象包括以下三類住房： 一是個人擁有的獨棟商品住宅； 二是個人新購的高檔住房。高檔住房是指建筑面積交易單價達到上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價2倍（含2倍）以上的住房； 三是在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套（含第二套）以上的普通住房。 新購住房是指《暫行辦法》施行之日起購買的住房（包括新建商品住房和存量住房）。新建商品住房購買時間以簽訂購房合同并提交房屋所在地房地產交易與權屬登記中心的時間為準，存量住房購買時間以辦理房屋權屬轉移、變更登記手續時間為準。 三、什么是獨棟商品住宅？ 獨棟商品住宅是指房地產商品房開發項目中在國有土地上依法修建的獨立、單棟且與相鄰房屋無共墻、無連接的成套住宅。 四、在重慶市無戶籍、無企業、無工作具體指什么？ 無戶籍是指無重慶市戶籍，無企業是指在重慶市無獨資、絕對和相對控股的經營實體，無工作是指不在重慶市的各級行政事業單位、團體，各類企業等經營實體就業。 五、主城九區年度新建商品住房成交建筑面積均價如何計算？ 主城九區年度新建商品住房成交建筑面積均價是指對主城九區全年交易的各類新建商品住房按建筑面積統計的平均成交價格，由國土房管部門于次年1月在其網站上公布。 六、上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價如何確定？ 上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價，按照我市國土房管部門公布的上兩個年度新建商品住房建筑面積均價算術平均計算。 例如：2009年、2010年我市主城九區新建商品住房成交建筑面積均價分別為4179元/平方米、5762元/平方米，因此，2011年上兩年度主城九區新建商品住房成交建筑面積均價為：（4179+5762）/2=4970.5元/平方米；2011年上兩年度主城九區新建商品住房成交建筑面積均價的2倍為9941元/平方米。 即： 在2011年1月28日-12月31日之間，凡購買住房（含新建商品住房和存量住房）成交建筑面積均價在9941元/平方米（含）以上的住房均屬征收對象。 七、房產稅稅率是如何規定的？ 本次房產稅稅率采取分檔稅率：一是獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價在上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1%；4倍（含4倍）以上的稅率為1.2%.二是在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購第二套（含第二套）以上的普通住房，稅率為0.5%. 八、應稅住房免稅面積是如何規定的？ 納稅人在《暫行辦法》施行前擁有的獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購的獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。 免稅面積以家庭為單位進行扣除，一個家庭只能對一套應稅住房扣除免稅面積。 納稅人家庭擁有多套應稅住房的，按時間順序對先購的一套應稅住房計算扣除免稅面積，其中：納稅人家庭擁有多套《暫行辦法》施行前的獨棟商品住宅，允許納稅人選擇一套應稅住房計算扣除免稅面積。 在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人的應稅住房均不扣除免稅面積。 九、扣除免稅面積以家庭為單位，如何認定家庭情況？ 按《暫行辦法》規定，家庭是指由應稅住房的納稅人和與其共同戶籍的家庭成員組成的家庭。 十、如果第一套應稅住房不足100平方米，第二套應稅住房是否可繼續享受抵扣其不足100平方米的面積？ 不能，按《暫行辦法》規定，一個家庭只能享受一套應稅住房扣除免稅面積。 十一、應納稅額的計算方式是什么？ 應納稅額=應稅建筑面積×建筑面積交易單價×稅率 其中：應稅建筑面積=建筑面積－免稅面積 舉 例： 1、存量獨棟商品住宅應納稅額計算。假設某家庭擁有的第一套存量獨棟商品住宅建筑面積為400平方米，交易單價為16000元/平方米，其納稅額為： （400-180）×16000×1%=35200元 2、新購高檔住房納稅額計算。假設某家庭在2011年1月28日-12月31日之間，新購了一套符合扣除免稅面積的應稅住房，其建筑面積為180平方米，交易單價為10000元/平方米，其納稅額為： （180-100）×10000×0.5%=4000元。 3、應稅普通住房納稅額計算。假設在2011年1月28日-12月31日之間的應稅普通住房建筑面積為80平方米，交易單價為7000元/平方米，其納稅額為： 80×7000×0.5%=2800元 十二、應稅住房納稅在以后年度征稅時或產權轉讓后是否重新確定計稅依據？ 應稅住房的計稅價值為房產交易價。 應稅獨棟商品住宅和新購高檔住房在以后年度納稅或產權轉讓時，其計稅交易價和稅率不變，仍按首次確定的計稅交易價和稅率計算應納稅額。 在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人擁有的普通應稅住房轉讓后，仍屬征稅對象的，根據新的交易價確定稅率并計算應納稅額。 十三、應稅住房什么時間開始計稅？ 個人住房房產稅的計稅時間從取得應稅住房產權的次月起。稅款按年計征，不足一年的按月計算應納稅額。 十四、個人房產稅繳納時間及地點是如何規定的？ 個人住房房產稅按年征收，在每年的10月1日至10月31日由納稅人申報繳納。應稅住房轉讓的，在辦理產權過戶手續時一并征收當年個人住房房產稅。 個人住房房產稅的納稅地點為住房所在地。納稅人有多處應稅房產，且又不在同一地方的，應按住房的坐落地點，分別向住房所在地的地方稅務機關申報納稅。 十五、新購新建商品住房為裝修房的，這部分價值是否扣除？ 新購新建商品住房為裝修房的，這部分價值在計稅時予以核定扣除。 十六、哪些應稅住房不予扣除免稅面積？ 1、在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人的應稅住房不予扣除。 2、納稅人家庭擁有的第二套（含）以上的應稅住房不予扣除。 “限購令”推向全國 房地產調控為何再出重拳 地方政府須公布年度價格控制目標 購買二套住房首付比例提至六成 在經歷了去年的連續兩輪房地產調控后，房價過快上漲的勢頭得到初步遏制，但是部分地區房價依然居高不下，特別是去年9月以后全國房價連續4個月環比上漲。為鞏固和擴大調控成果，繼續有效遏制投資投機性購房，近日召開的國務院常務會議確定了進一步調控房地產市場的八項政策措施，此新政特別是要求地方政府一季度公布年度新建住房價格控制目標、二套房首付比例提至六成、“限購令”推向全國等措施堪稱史上最嚴，使得此前提出的調控政策進一步“落地”。 一季度公布房價調控目標 新政強化了地方政府責任的落實，提出“2011年各地方政府要合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。”北京大學房地產研究所所長陳國強表示，首次把價格目標作為調控成敗與否的重要指標，這是前所未有的。他認為，地方政府是調控政策的執行主體，是政策落實情況的關鍵環節，這次中央把調控壓力傳給了各地方政府。 同時，新政還強調了對地方政府的約談問責機制，提出“未如期確定并公布本地區年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標或沒有完成保障性安居工程目標任務的省(區、市)人民政府，要向國務院作出報告，有關部門根據規定對相關負責人進行問責。” 陳國強認為，過去是在落實保障房方面與地方政府簽訂責任書，這是首次對地方政府提出了更具體、更明確的要求，操作性更強。 抑制投資投機貸款需求 為了進一步抑制投資投機性購房需求，強化差別化住房信貸政策，新政將二套房貸的首付比例提高至六成，貸款利率不低于基準利率的1.1倍，進一步提高了投資投機性需求門檻。 北京中原三級市場研究總監張大偉認為，調控再次加強對投資及投機購房者的控制，特別是第二套房貸款增加一成首付，將使得投資者最多只能貸款不到四成，有效地抑制了投機購房，而且避免了金融機構的風險。特別是最近因為貸款額度收緊的影響，部分首套房只能按照基準利率，而二套房更是傳聞將執行1.3倍的利率，對購房者的威懾作用不言而喻。 除了在信貸方面抑制投資投機性需求外，新政還從稅收方面提高交易環節的門檻，提出“對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按銷售收入全額征稅。”張大偉認為，與之前執行差額收取營業稅相比，新政再次嚴格了二手房交易稅費，5.5%的全額營業稅使得5年內房源再交易成本明顯上漲，將遏制過度炒作。另外，對于備受關注的房產稅，新政雖未明確提及，但提出“各地要加快建立和完善個人住房信息系統，為依法征稅提供基礎。”陳國強認為，這是為房產稅開征打下伏筆。 “限購令”推向全國 新政首次將“限購令”推向全國，提出，“各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。” 張大偉認為，限購不僅力度加強，而且范圍很可能從現在的20多個城市擴大到60個以上，最終擴至全國。全國性落實對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭限購，相比之前北京等區域執行的限購政策更加嚴格。這一條不僅查新購更是嚴查存量，如果嚴格執行將有效地遏制需求，明顯影響2月份以后的市場交易。 陳國強認為，這次新政是對以往政策的深化和細化，更加重視政策“落地”問題，強調政策執行情況。“限購令”推向全國極大地抑制了購房需求，與信貸政策同時運用，容易見到效果。但是他認為信貸和行政手段雖然有效，但屬于短期調控手段，應與中長期調控政策相結合，從增加供給、完善制度等方面來緩解供求矛盾，才能最終達到調控效果。（人民日報海外版） |
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