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| 個人住房租賃的稅收籌劃 |
| 發(fā)布時間：2011/11/21 來源： 閱讀次數：976 |
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| 為抑制投機和投資性購房需求，同時完善制度、加強征管，國家稅務總局2006年先后下發(fā)了《國家稅務總局關于加強住房營業(yè)稅征收管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]74號）和《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]108號），以進一步加強個人住房轉讓營業(yè)稅和個人所得稅的征收管理。許多人出于避稅的目的，把欲轉讓的住房轉而用于出租，在一定程度上促進了住房租賃市場的發(fā)展。本文中，筆者將結合現行稅收政策，談幾點個人住房租賃的稅收籌劃技巧?！ ∫?、熟悉稅收政策，充分享受相關稅收優(yōu)惠 按照稅法規(guī)定，個人出租房屋主要涉及房產稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加、印花稅、個人所得稅等稅種。對個人出租的住房，按租金收入征收12％的房產稅、5.5％的營業(yè)稅及附加；并按扣除相關費用后的凈收入征收20％的個人所得稅。依此計算，此類住房出租的整體稅收負擔為租金收入的17.5％-30％，如果再加上地方性的稅收附加，負擔更重?！ ¤b于稅收政策對房屋租賃市場的重大影響，2000年12月7日，財政部、國家稅務總局聯合下發(fā)了《關于調整住房租賃市場稅收政策的通知》（財稅[2000]125號）。根據財稅[2000]125號等文件精神：對個人住房出租用于居住的，暫減按3%的稅率繳納營業(yè)稅，暫減按4%的稅率繳納房產稅。對個人住房出租用于生產經營的，應按5%的稅率繳納營業(yè)稅，按12%的稅率繳納房產稅。這為人們進行稅收籌劃提供了空間?！ “咐唬杭子幸惶鬃》繙蕚涑鲎猓F有乙、丙兩人分別出價31000元/月及21900元/月要求租用。其中，乙租入該房后將用于經營餐飲業(yè)，丙用于居?。ó數貍€人出租房屋營業(yè)稅起征點為21000元）。如果從稅收角度考慮（不考慮相應附加及印花稅，同時由于居住和經營的個人所得稅適用稅率相同，在此不進行計算），租給誰更合算呢？ 如果租給乙，按稅法對個人住房出租用于生產經營的相關規(guī)定，每月（取得租金收入）應繳納營業(yè)稅150元（31000×5%），繳納房產稅360元（31000×12%），則甲每月應納營業(yè)稅、房產稅合計510元（150+360），每月實際收入為21490元（31000-510）；如果租給丙，按稅法對個人住房出租用于居住的相關規(guī)定，每月應繳納營業(yè)稅87元（21900×3%），繳納房產稅116元（21900×4%），則甲每月應納營業(yè)稅、房產稅合計203元（87+116），每月實際收入為21697元（21900-203）。雖然每月租金少100元，卻因為承租人用途不同，租金收入分別適用不同的稅率，使得租給丙比租給乙每月節(jié)省稅收307元（510-203），反而增加了207元（21697-21490）的實際收入。顯然租給丙更合算?！ 《?、控制月租金收入，利用“起征點”籌劃營業(yè)稅 根據《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務機關可在規(guī)定的幅度內，根據實際情況確定本地區(qū)適用（營業(yè)稅）的起征點。據此，各地結合當地實際情況，對個人出租房屋的營業(yè)稅起征點進行了確定。如江西省的起征點全省統(tǒng)一為11000（含）元，南京市則確定為51000元。稅法同時規(guī)定：納稅人（個人，下同）的營業(yè)額未達到財政部規(guī)定的營業(yè)稅起征點的，免征營業(yè)稅；達到起征點的，應按營業(yè)額全額計算應納稅額。這為人們利用“起征點”進行納稅籌劃提供了便利?！ “咐簭埲屠钏耐瑸槟呈芯用瘢ㄔ撌袀€人出租房屋營業(yè)稅起征點為41000元），2006年7月份他們將各自的原有住房出租。其中，張三每月租金收入為41020元，而李四的每月租金收入為31980元。由于張三的月租金收入達到了該省的起征點，要按營業(yè)額全額計算應納營業(yè)稅額，則張三應納營業(yè)稅及附加為132.66元（41020×3.3%）；李四的月租金收入未達到該省的起征點，不用繳納營業(yè)稅。假設不考慮其它稅收，則張三實際收入為31887.34元（41020-132.66），李四實際收入為31980元（31980-0），張三多收了40元的租金，實際收入反而比李四少了92.66元（31980-31887.34）。 出現上述情況，正是由于起征點征免稅的原因引起的?！〖僭O當地個人出租房屋營業(yè)稅起征點為A，租金收入為X（城市維護建設稅稅率為7%，教育費附加3%）。對納稅人而言，若X∠A，則不需要納稅，實際凈現金流入為X；若X≥A，則需要納稅，納稅人要獲得更多的凈現金流入，那么租金收入高出營業(yè)稅起征點部分必須大于或等于按規(guī)定所繳納的各項稅費，即X-A≥X×3%×（1+7%+3％），求得X≥1.034A，即租金大于或等于起征點的1.034倍時，納稅人在繳納營業(yè)稅及其附加后所帶來的利益大于起征點所帶來的利益，因而對納稅人來說是劃算的?！ ∪?、正確計算各項扣除稅費，有效節(jié)省個人所得稅 依照個人所得稅法和《征收個人所得稅若干問題的規(guī)定》（國稅發(fā)[1994]089號）的規(guī)定，納稅人出租財產取得財產租賃收入，在計算征稅時，除可依法減去規(guī)定費用和有關稅費外，還準予扣除能夠提供有效、準確憑證，證明由納稅人負擔的該出租財產實際開支的修繕費用。允許扣除的修繕費用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。國家稅務總局《關于個人所得稅若干業(yè)務問題的批復》（國稅函[2002]146號）關于財產租賃所得計算個人所得稅時稅前扣除有關稅費的次序問題明確如下：個人出租財產取得的財產租賃收入，在計算繳納個人所得稅時，應依次扣除以下費用：1.財產租賃過程中繳納的稅費；2.由納稅人負擔的該出租財產實際開支的修繕費用；3.稅法規(guī)定的費用扣除標準。這為人們進行相應的個人所得稅籌劃創(chuàng)造了條件。 案例三：張大爺準備在下月初把地處市區(qū)的一套老房子出租，租期為12個月。主管地方稅務機關根據張大爺的房屋出租收入減去應納的稅費及其他相關費用后，核定月應納稅所得額為101000元。同時，他還有意向將該房子進行裝修。經維修隊的技術員測算，房屋維修費要101000元。如果現在裝修，只需一個星期的時間就可維修好，不會影響房屋出租。張大爺到底什么時候裝修更劃算呢？ 方案一：房屋出租期滿后維修 稅法規(guī)定，從2001年1月1日起，對個人出租房屋取得的所得暫減按10％的稅率征收個人所得稅。張大爺應納稅所得額為101000元，每月應納個人所得稅為11000元（101000×10%），即在12個月的房屋租賃期內，張大爺總共應納個人所得稅121000元（11000×12）。 方案二：對房屋馬上進行維修 假定維修費用為101000元，依照上述規(guī)定，房屋租賃期的第1個月至第12個月，每月應納稅所得額為91200元（101000-800），每月應納個人所得稅為920元（91200×10%），在房屋租賃期的第1個月至第12個月內，累計可扣除房屋維修費91600元（800×12），剩余房屋維修費400元（101000-91600），可在以后的房屋租金中扣除。張大爺在出租房屋12個月的時間內，實際繳納個人所得稅應為111040（920×12）。 該房產1年租期滿后，采用方案二可以節(jié)稅960元（121000-111040）。如果今后仍對外出租，該房產維修費可以在以后扣除。當然，納稅人在支付維修費時，一定要向維修隊索取合法、有效的房屋維修發(fā)票，并及時報經主管地方稅務機關核實，經稅務機關確認后才能扣除。 |
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