稅收政策——財稅[2015]39號財政部國家稅務總局關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知
“將軍三箭定天山，壯士長歌入漢關。”在各種小道消息甚囂塵上之時，昨天下午5點起，央行、住建部、銀監會、財政部、國稅總局……幾大部門“你方唱罷我登場”，樓市新政一箭接著一箭地從天而降：改善型二套房商貸首付降至4成，個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅……
新政“箭雨”不但密度高，力度也超出了原先的預期。幾項新政的疊加將使得改善性需求置業的門檻大大下降，二手房買賣雙方都能得利。新政一出，地產圈一片沸騰，甚至有人豪言“將推動上海樓市成交量增5成。”
第1箭 首套貸款未結清，買二套房首付不低于40%
[政策鏈接]
央行、住建部、銀監會30日聯合發文，調整個人住房貸款政策，對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整為不低于40%，具體首付款比例和利率水平由銀行業金融機構根據借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。
通知指出，調整的目的是支持居民自主和改善性住房需求。
[市場解讀]
沒想到如此給力 成交量至少漲50%
二套房貸的調整，讓市場出乎意料。原先業內預計二套房貸將放寬至最低5成，沒想到最后落地的政策如此“給力”。
德佑鏈家市場研究部總監陸騎麟表示，從統計數據來看，上海有50%以上的客戶是置換型需求，多數都是以小換大、以近換遠、以非學區換學區等等為目的的，并且不少購房者為了享受貸款結清算首套的政策，往往是先賣再買，此次新政出臺之后，會加快改善型購房者的入市速度，從而短期內刺激成交量的提升，“至少能提升50%左右”。從換房者實際出發，由于他們要換的房子一般總是面積大、價格高，原先7成的首付的確是一筆不小的開支。“七成變四成”，將大大減輕換房族的資金壓力。
陸騎麟舉例說：“假設小明看中了一套總價500萬的三房，二套房貸放寬后，那么他的首付將從350萬銳減至200萬，足足省下150萬，夠他再買兩部路虎了！（當然，前提是小明要拍得中車牌，而且路虎的變速箱不能出問題……）”
這是我國樓市通過宏觀調控實施嚴格的樓市信貸政策將近五年后，首次全面松綁。2010年4月17日，國務院下發房貸新政，要求嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。即對貸款購買第二套住房的購房者，采取貸款首付比例不得低于50%，利率不得低于基準利率1.1倍的操作標準。商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款。與此同時，部分銀行已經暫停了對“第三套及以上住房”的放貸業務。在上海，大部分銀行對于二套房貸款，執行更加嚴格的七成首付政策。
第2箭 公積金貸款：普通房首付首套20%，二套30%
[政策鏈接]
在住房公積金方面，調整后，繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。
[市場解讀]
公積金貸款額度不上調意義不大
新政第二箭，針對的是純公積金貸款，看似很有誘惑力，但對于上海來說意義有限，必須配合上海還未出臺的公積金貸款額度調整政策才能放大其作用。
目前，上海公積金貸款每戶最高可貸80萬元，也就是說，要享受20%的首付標準，必須購買總價不超過100萬元的住房，并且很多購房者是沒有補充公積金的，實際家庭可貸款額是60萬。
德佑鏈家市場研究部監控數據顯示：2015年1月1日-3月29日，全市新建商品住宅總價在100萬元以下的商品住宅成交量占比僅為4.5%，比例非常小，還不足一成，那么，能享受首付20%的購房者也會更少，幾乎可以忽略不計，同樣，要享受30%首付來購買改善型的房源，總價不能超過114.3萬元，對于滬上改善型房源來說也是不足的。
因此，必須要等到上海的公積金貸款額度調整政策“到位”，才能看出這項新政的影響力。
第3箭 個人轉賣普通住房：營業稅免征期限5年變2年
[政策鏈接]
財政部、國家稅務總局30日聯合發布消息，經國務院批準，我國將從2015年3月31日起調整個人住房轉讓營業稅政策，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。此前免征期限為5年。
[市場解讀]
買賣方“雙贏”將刺激更多二手房流入市場
陸騎麟表示，本次營業稅減免年限的大幅縮短，使二手房轉售的周期大大縮短，一些持有2-5年之間房源的二手房東，沒了高額營業稅的顧慮，加速掛牌入市。
從上海的情況來看，去年以來，滬上二手房掛牌量一直處于下滑態勢，2014年同期上海市二手房掛牌在12.5萬套左右，而目前掛牌的僅有7.7萬套，新政將刺激更多的二手房源流入市場。
盡管二套房利率目前仍需上浮10%，但首套房利率已呈松動態勢。
記者從滬上銀行了解到，目前上海提供優惠利率的銀行數量達到21家，優惠利率占比高達84%，其中提供9.5折的銀行接近半數。除此之外，上海部分銀行還提供9折以下房貸利率，但普遍都條件苛刻。以民生銀行(600016,股吧)為例，雖名義上有8.5折，但要求最近3個月的月均資產在300萬元以上。
上海易居房地產研究院研究員嚴躍進認為，在首套房貸利率放松的背景下，營業稅政策的改變，對于二手房的價格會形成正反兩面的作用。比如說，從二手房的供應角度看，在目前改善性需求釋放的門檻降低的背景下，會加大對二手住房的拋售，進而使得二手房的價格出現下調。但另一方面，新政也會積極釋放各類需求，使得市場看漲預期形成，所以二手房房東可能在售價上會比較強硬。從這個角度看，二手房價格面臨了正反兩面的影響。但從整個大趨勢看，隨著二手房市場成交的活躍，總體上看跌情緒會淡化，而看漲情緒會逐漸強化，這會帶來二手住房價格的上升。尤其是一些市區的次新房，更是會面臨價格上漲的態勢。
[晨報算賬]
買套200萬的二手房：首付少繳60萬貸款多付43萬
以200萬元總價的二套房分析，目前上海首付需7成，即140萬元，需要向銀行貸款60萬元。如果按照純商業貸款計算，在20年期、等額本息、最新的基準利率的貸款條件下，還款總額為102萬元，月供4264元。而按照首付4成的比例計算，首付款是80萬元，需要向銀行貸款120萬元。這筆貸款如果按照同樣的貸款條件進行計算，還款總額為205萬元，月供8528元。
“因此，降低首付比例，并不意味著貸款成本降低。”嚴躍進表示。
滿三年200萬普通房：11.1萬元營業稅現在可以全免了
在此之前，未滿五年成交的二手房，不管面積大小，營業稅都按房屋總價的5.55%，全額征收。滿五年成交的普通住宅，免征營業稅。滿五年成交的非普通住宅，營業稅按（賣出價-原購價）×5.55%，差額征收。
以一套購買了三年的、總價200萬的普通住宅來計算，如果出售，按之前政策要繳納11.1萬的營業稅，在新政背景下，營業稅全免。如果是200萬的非普通住宅，成本為150萬元，新政下營業稅為2.775萬元，購房者可以少繳8.325萬元。 |
