在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算時(shí)，對(duì)于共同的成本費(fèi)用如何分?jǐn)偟礁鞣康禺a(chǎn)項(xiàng)目中，或者同一期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品發(fā)生的共同成本費(fèi)用，如何分?jǐn)偟礁鳂I(yè)態(tài)產(chǎn)品中，一般有占地面積法、建筑面積法、直接成本法、工程造價(jià)法、層高系數(shù)面積法。這些成本分?jǐn)偡椒ǖ倪\(yùn)用，計(jì)算出的土地增值稅稅負(fù)差異較大。因此，選擇繳稅最少的共同成本費(fèi)用的分?jǐn)偡椒梢詫?shí)現(xiàn)節(jié)稅的目的。
?。ㄒ唬┕餐杀举M(fèi)用分?jǐn)偡椒ㄟx擇的財(cái)稅法依據(jù)分析
1、共同成本分?jǐn)偟臅?huì)計(jì)處理依據(jù)
《關(guān)于印發(fā)<企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度>的通知》（財(cái)會(huì)[2013]17號(hào)）第三十四條：企業(yè)所發(fā)生的費(fèi)用，能確定由某一成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)按照所對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品成本項(xiàng)目類別，直接計(jì)入產(chǎn)品成本核算對(duì)象的生產(chǎn)成本；由幾個(gè)成本核算對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)選擇合理的分配標(biāo)準(zhǔn)分配金計(jì)入。
基于此規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的住宅、商鋪、寫(xiě)字樓共同負(fù)擔(dān)的土地成本，建筑成本和期間成本必須采用合理的成本費(fèi)用分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行分配。
2、共同成本費(fèi)用分?jǐn)偟亩惙ㄒ罁?jù)
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第四條第（五）項(xiàng)規(guī)定：“屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額?！?/spanstyle="color:#0000ff;">
《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字[1995]6號(hào)）的第九條規(guī)定：“納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)??！?/spanstyle="color:#0000ff;">
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第二十九條和三十條規(guī)定，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：占地面積法、建筑面積法、直接成本法與預(yù)算造價(jià)法。
基于以上稅法依據(jù)，從稅收征管實(shí)踐來(lái)看，全國(guó)各地稅務(wù)部門在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同一項(xiàng)目不同類型的房地產(chǎn)進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，其相關(guān)共同成本費(fèi)用的分?jǐn)偡椒ㄖ饕腥N：一是可售建筑面積百分比法；二是占地面積百分比法；三是稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理方法（暫無(wú)統(tǒng)一規(guī)定）。其中第三種“稅務(wù)機(jī)構(gòu)確認(rèn)的其他合理方法”就是指常見(jiàn)的“直接成本法、預(yù)算造價(jià)法和層高系數(shù)面積法”?，F(xiàn)有的稅法賦予了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以自由選擇對(duì)自己少繳納土地增值稅的成本費(fèi)用分?jǐn)偡椒?。因此，這種共同成本費(fèi)用的不同分?jǐn)偡椒ǖ亩惙ㄒ?guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)留下了節(jié)稅的空間。
?。ǘ┎煌墓餐杀痉?jǐn)偡椒ㄟ\(yùn)用的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析
由于不同的共同成本費(fèi)用分?jǐn)偡椒ㄍ恋卦鲋刀惽逅阒械倪\(yùn)用，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生重要的納稅影響，也會(huì)對(duì)國(guó)家的稅收收入產(chǎn)生影響。基于國(guó)家層面而言，應(yīng)選擇多繳納土地增值稅的成本分?jǐn)偡椒ǎ瑢?duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)選擇少繳納土地增值稅的成本分?jǐn)偡椒?。由于稅法?guī)定“稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理方法”，也就是說(shuō)，無(wú)論房地產(chǎn)企業(yè)選擇哪一種對(duì)自己有利的或少繳納土地增值稅的成本分?jǐn)偡椒ǎ家?jīng)過(guò)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)為合理，問(wèn)題是“其他合理”的判斷標(biāo)準(zhǔn)是什么？以什么標(biāo)準(zhǔn)為衡量標(biāo)準(zhǔn)，稅法沒(méi)有明確規(guī)定，這就很容易產(chǎn)生要么稅企爭(zhēng)議導(dǎo)致不和諧的稅收征管；要么產(chǎn)生“人情”執(zhí)法，或“人情稅”滋生腐敗執(zhí)法，阻礙依法治稅和稅收法定原則的貫徹落實(shí)進(jìn)程。因此，不同的共同成本分?jǐn)偡椒ㄟ\(yùn)用的涉稅風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)為：一是“人情執(zhí)法”滋生稅務(wù)機(jī)關(guān)與企業(yè)之間共同聯(lián)合選擇少繳納土地增值稅的成本分?jǐn)偡椒ǎ率箛?guó)家大量的稅收流失；二是稅企爭(zhēng)議矛盾惡化致使不和諧的稅收征管環(huán)境，破壞良好的營(yíng)商環(huán)境。
（三）共同土地成本的建筑面積法和占地面積法選擇的土地增值稅差異分析
（1）基本情況：
某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在一塊20000平方米的土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其取得土地使用權(quán)所支付的金額為2000萬(wàn)元。該房地產(chǎn)公司在這塊土地上建了兩幢樓。一幢為非普通住宅，占地面積（包括周圍的道路及綠地等）12000平方米，建筑面積20000平方米，非普通住宅已出售完畢；一幢為寫(xiě)字樓，占地面積（包括周圍道路及綠地等）8000平方米，建筑面積源為30000平方米，寫(xiě)字樓尚未轉(zhuǎn)讓。請(qǐng)分析非普通住宅的土地成本應(yīng)如何分配？
?。?）土地增值稅計(jì)算差異分析
按照按非普通住宅占地面積占總占地面積的比例分?jǐn)偅ㄕ嫉孛娣e法），計(jì)算非普通住宅應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀窘痤~時(shí)，非普通住宅應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)金額為：12000÷20000×2000=1200（萬(wàn)元）。
按非普通住宅可售建筑面積占總可售建筑面積的比例分?jǐn)偅ńㄖ娣e法），非普通住宅應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)金額為：20000÷（20000＋30000）×2000=800（萬(wàn)元）。兩種分?jǐn)偡椒ㄖg的差異高達(dá)400萬(wàn)元。
由于土地成本是房地產(chǎn)企業(yè)加計(jì)扣除費(fèi)用和開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)提基數(shù)的重要組成部分，不同的分?jǐn)偡椒▽⒃俅畏糯筮@種差異。本案例中，假定利息費(fèi)用不能據(jù)實(shí)扣除的情況下，最終整個(gè)扣除項(xiàng)目總差異高達(dá)400×（1 20%加計(jì)扣除比例 10%開(kāi)發(fā)費(fèi)用）=400×1.3=520萬(wàn)元。
因此，本案例中房地產(chǎn)公司選擇第二種分配方法可以使房地企業(yè)少交土地增值稅。
（四）共同扣除成本的建筑面積法和層高系數(shù)建筑面積法選擇的土地增值稅差異分析
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同一項(xiàng)目中即包含住宅，又包含其他類型用房的，扣除項(xiàng)目金額在不同類型用房中的分?jǐn)偪蛇x擇采用建筑面積分?jǐn)偡ㄋ牖驅(qū)痈呦禂?shù)建筑面積分?jǐn)偡ㄓ?jì)算分配，兩者計(jì)算出的土地增值稅差異也較大。其中層高系數(shù)建筑面積分?jǐn)偡ň唧w計(jì)算口徑和步驟如下：
（1）計(jì)算層高系數(shù)
在房地產(chǎn)企業(yè)同一項(xiàng)目(包含不同類型房地產(chǎn))中，選取住宅層高為基數(shù)，設(shè)定為1；層高低于住宅的，以1為系數(shù)；其他類別用房層高高于住宅層高的，按其他類別用房層高與住宅層高之比，計(jì)算出其層高系數(shù)。計(jì)算公式如下：
某類型用房的層高系數(shù)＝該類型用房的層高÷住宅的層高
?。?）計(jì)算層高系數(shù)面積
總層高系數(shù)面積=∑(某類型用房層高系數(shù)×某類型用房可售建筑面積)
某類型用房已售部分的層高系數(shù)面積＝某類型用房層高系數(shù)×某類型用房已售建筑面積
?。?）計(jì)算不同類型用房已售部分可分?jǐn)偟姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本
某類型用房已售部分應(yīng)分?jǐn)偟姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本=房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總成本÷總層高系數(shù)面積×某類型用房已售部分的層高系數(shù)面積
案例分析：某房地產(chǎn)企業(yè)土地清算扣除項(xiàng)目金額的建筑面積法和層高系數(shù)面積法的土地增值稅差異
基本情況：某房地產(chǎn)公司清算項(xiàng)目A包含不同類型用房，其中普通住宅可售建筑面積20000㎡，已售18000㎡、非普通住宅可售建筑面積10000㎡，已售9000㎡（住宅層高3米）；商用房可售建筑面積5000，已售4500㎡，其中商用房層高4.5米的有3000㎡，已售2700㎡，5.5米的有2000㎡，已售1800㎡。扣除項(xiàng)目金額為100000萬(wàn)元。請(qǐng)分析按建筑面積分?jǐn)偡ɑ驅(qū)痈呦禂?shù)建筑面積分?jǐn)偡ǚ謩e計(jì)算可扣除項(xiàng)目金額對(duì)土地增值稅的影響
?。ㄒ唬┙ㄖ娣e分?jǐn)偡?
?。?）計(jì)算每平方米應(yīng)分?jǐn)偟目鄢?xiàng)目＝扣除項(xiàng)目總金額÷總可售建筑面積
＝100000÷（20000＋10000＋5000）
＝2.857萬(wàn)元/㎡
?。?）已售普通住宅應(yīng)分?jǐn)偟目鄢?xiàng)目＝2.857萬(wàn)元×18000㎡＝51426萬(wàn)元
?。?）已售非普通住宅應(yīng)分?jǐn)偟目鄢?xiàng)目＝2.857萬(wàn)元×9000㎡＝25713萬(wàn)元
?。?）已售商用房應(yīng)分?jǐn)偟目鄢?xiàng)目＝2.857萬(wàn)元×4500㎡＝12856.5萬(wàn)元
已售房扣除金額合計(jì)：89995.5萬(wàn)元。
（二）層高系數(shù)建筑面積分?jǐn)偡ǎ?
1、計(jì)算層高系數(shù)
（1）4.5米商用房層高系數(shù)＝該類型用房層高÷住宅層高＝4.5÷3＝1.5
（2）5.5米商用房層高系數(shù)＝該類型用房層高÷住宅層高＝5.5÷3＝1.83
2、計(jì)算層高系數(shù)面積
?。?）總層高系數(shù)面積
=∑(某類型用房層高系數(shù)×某類型用房可售建筑面積)
?。?×20000＋1×10000＋1.5×3000＋1.83×2000
?。?0000 10000 4500 3660
?。?8160㎡
?。?）某類型用房已售部分的層高系數(shù)面積
?。侥愁愋陀梅繉痈呦禂?shù)×某類型用房已售建筑面積
①普通住宅已售部分層高系數(shù)建筑面積：1×18000＝18000㎡
②非普通住宅已售部分層高系數(shù)建筑面積：1×9000＝9000㎡
?、?.5米商用房已售部分層高系數(shù)建筑面積：1.5×2700＝4050㎡
?、?.5米商用房已售部分層高系數(shù)建筑面積：1.83×1800＝3294㎡
3、計(jì)算不同類型用房已售部分可分?jǐn)偟姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本
某類型用房已售部分應(yīng)分?jǐn)偟姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本
=房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總成本÷總層高系數(shù)面積×某類型用房已售部分的層高系數(shù)面積
?、倨胀ㄗ≌咽鄄糠謶?yīng)分?jǐn)偟姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本＝100000÷38160×18000＝47169.8萬(wàn)元
?、诜瞧胀ㄗ≌咽鄄糠謶?yīng)分?jǐn)偟姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本＝100000÷38160×9000＝23584.9萬(wàn)元
?、?.5米商用房已售部分應(yīng)分?jǐn)偟姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本＝100000÷38160×4050＝10613.2萬(wàn)元
?、?.5米商用房已售部分應(yīng)分?jǐn)偟姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本＝100000÷38160×3294＝8632.1萬(wàn)元
商鋪小計(jì)扣除金額：19245.3萬(wàn)元
已售房扣除金額合計(jì)：90000萬(wàn)元。
?。ㄈ┥娑惙治鼋Y(jié)論
通過(guò)以上數(shù)據(jù)計(jì)算發(fā)現(xiàn)：選擇層高系數(shù)面積法計(jì)算的商鋪分?jǐn)偟拈_(kāi)發(fā)成本為19245.3萬(wàn)元，必選擇建筑面積法計(jì)算的商鋪分?jǐn)偟拈_(kāi)發(fā)成本12856.5萬(wàn)元，多6388.8萬(wàn)元。如果考慮房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本加計(jì)扣除的因素，最終整個(gè)扣除項(xiàng)目總差異高達(dá)6388.8×（1 20%加計(jì)扣除比例 10%開(kāi)發(fā)費(fèi)用）=6388.8×1.3=8305.44萬(wàn)元。
因此，本案例中房地產(chǎn)公司清算項(xiàng)目A選擇層高系數(shù)面積法的分配方法可以使房地企業(yè)少交土地增值稅。
