海南省地方稅務局關于地價計入房產原值征收房產稅的解答
一、關于地價計入房產原值征收房產稅的規定
《財政部國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》(財稅[2010]121號)第三條規定，對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。對此，我省《海南省財政廳海南省地方稅務局轉發財政部國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》(瓊財稅[2011]299號)也做了相應的解釋。
二、政策執行時間
我省規定，自2011年1月1日起對按照房產原值計稅的房產，將地價計入房產原值征收房產稅。
三、什么叫宗地
宗地是土地權屬界址線圍成的地塊，是土地登記和地籍調查的基本單位，一般情況下，一宗土地為一個權屬單位。
四、宗地地價包括哪些內容
地價包括取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。包括：支付的土地出讓金或者土地轉讓價款、土地契稅、耕地占用稅、拆遷補償費、規劃設計、勘探費、“七通一平”費用等。
五、如何計算宗地容積率
容積率又稱建筑面積毛密度，指房地產項目用地范圍內地上總建筑面積與項目總用地面積的比值。因歷史原因等，納稅人無法取得相關部門確定的宗地容積率時，可按以下公式自行計算容積率：宗地容積率=項目地上總建筑面積÷宗地面積。
六、對按照房產原值計稅的房產如何將地價計入房產原值
宗地容積率大于0.5的，按應稅房產(指按原值計稅的地上房產，下同)建筑面積除以容積率計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。公式為：計入房產原值的地價=應稅房產建筑面積÷容積率×土地單價；
宗地容積率低于或等于0.5的，按應稅房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。公式為：計入房產原值的地價=應稅房產建筑面積×2×土地單價。
例一，某宗土地上房產總建筑面積為5000平方米，其中企業擁有的應稅房產建筑面積為3000平方米，另外該宗土地面積1000平方米，地價200萬元(土地單價2000元/平方米)，宗地容積率為5，則計入房產原值的地價=應稅房產建筑面積÷容積率×土地單價=3000平方米÷5×2000元/平方米=120萬元。
例二，某工廠有一宗土地，占地20000平方米，每平方米平均地價1000元，該宗土地上房屋建筑面積8000平方米(假定均為應稅房產)，宗地容積率為0.4，因此，計入房產原值的地價=應稅房產建筑面積×2×土地單價=8000平方米×2×1000元/平方米=1600萬元。
七、劃撥土地計入房產原值的問題
當前有部分企業(主要是老的國有企業)的土地仍是無償劃撥的，企業為取得土地使用權支付的價款為零。此外，近年來隨著國有企業改制，部分劃撥土地雖以國家授權經營、作價入股等方式對土地進行了價值評估，這種評估價值不屬于取得土地使用權支付的價款，不需要計入房產原值。
八、新建商品房、二手房用地價格計入房產原值的問題
由于新建商品房、二手房是連房帶地一并交易，銷售價格中已含有該房產相應分割的土地價格并全額計入房產原值，因此不需再重新將地價計入房產原值。
海南省地方稅務局
二O一三年九月九日
