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| 土地增值稅減免稅政策 |
| 發布時間：2011/11/5 來源： 閱讀次數：1133 |
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| 土地增值稅是國家為了規范土地、房產市場交易秩序，合理調節土地增值收益和房地產開發企業利潤而設置的地方稅稅種。我國出臺這一稅種時，也制定了相關的稅收優惠，主要包括以下減免稅政策。 一、普通標準住宅免稅 納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過稅法規定的扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和20%的，應就其全部增值額按規定計稅。普通住宅標準可按照《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發[2005]第026號）第五條規定掌握，即普通住宅原則上應同時滿足以下條件：（1）住宅小區建筑容積率在1.0以上；（2）單套建筑面積在120平方米以下；（3）實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。對于上述條件，各省、自治區、直轄市可根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準。但單套建筑面積和價格標準向上浮動的比例不得超過上述標準的20%. 二、國家依法征用、收回的房地產免稅 因國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，比照本規定免征土地增值稅。因“城市實施規劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業污染、擾民（指產生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關主管部門根據已審批通過的城市規劃確定進行搬遷的情況；因“國家建設的需要”而搬遷，是指因實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。符合上述免稅規定的單位和個人，須向房地產所在地稅務機關提出免稅申請，經稅務機關審核后，免予征收土地增值稅。 三、開征時限之前免稅規定 我國土地增值稅自1994年1月1日起開征。稅法規定，房地產開發企業轉讓新建房，1994年1月1日以前已簽訂的房地產轉讓合同，不論其房地產在何時轉讓，均免征土地增值稅。1994年1月1日以前已簽訂房地產開發合同或已立項，并已按規定投入資金進行開發，其在1994年1月1日以后五年內首次轉讓房地產的，免征土地增值稅。簽訂合同日期以有償受讓土地合同簽訂之日為準。為配合國家的宏觀調控政策，啟動投資和消費，促進房地產業發展，此項免征土地增值稅政策的期限延長至2000年底。 對于個別由政府審批同意進行成片開發、周期較長的房地產項目，其房地產在上述規定五年免稅期以后首次轉讓的，經所在地財政、稅務部門審核，并報財政部、國家稅務總局核準，可以適當延長免稅期限。在上述免稅期限內再次轉讓房地產以及不符合上述規定的房地產轉讓，如超出合同范圍的房地產或變更合同的，均應按規定征收土地增值稅。 四、個人住房免稅 個人之間互換自有居住用房地產的，經當地稅務機關核實，可以免征土地增值稅。對居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時暫免征收土地增值稅。個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用非普通住房，經向稅務機關申報核準，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿3年的，按規定計征土地增值稅。 五、企業特殊經營行為免稅 稅法規定，對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。但所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，自2006年3月2日起，停止享受上述免稅政策。對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征收土地增值稅。 |
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