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| 房地產“營改增”:稅率設計應考慮五大“核心利益” |
| 發布時間：2015/3/8 來源：廈門市地稅局 閱讀次數：561 |
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“營改增”擴圍速度不斷加快，目前僅剩房地產業、建筑業、金融業以及生活服務業等尚未實施“營改增”。房地產業作為國民經濟重要支柱產業，其“營改增”涉及政府、房地產企業及其供應商、社會公眾等諸多利益相關者，為社會廣泛關注。
稅率設計是核心環節
房地產業關聯度高、帶動性強、涉及面廣，具有復雜性、多樣性的特點，“營改增”既會對房地產企業及其上下游行業產生聯動效應，也會極大影響現有財政收入格局和社會稅收負擔。稅率作為房地產業“營改增”的核心，合理的稅率設計有利于平衡“營改增”前后的總體稅負水平，也決定著“營改增”改革的最終指向以及政策期望值的實現。因此，應當統籌規劃，既要考慮房地產業可稅利益（稅收收入），也要綜合考慮相關各方利益。
假定房地產業改革前后流轉稅（即營業稅和增值稅）稅收收入保持不變，現代服務業增值稅率為6%，房地產企業及其貨物、勞務提供商均為增值稅一般納稅人且成本費用均能取得符合稅法規定的增值稅專用發票，“營改增”后土地增值稅征收不變。
根據2006年以來廈門市已完成清算審核的186個房地產項目的土地增值稅清算數據，梳理與房地產業“營改增”關系緊密的數據項，即房地產項目銷售收入，取得土地使用權所支付的金額，房地產開發成本中的土地征收及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費和公共配套設施費（開發間接費用、房地產開發費用、財政部規定的其他扣除項目，因數據限制暫不考慮）。上述房地產開發成本中，除前期工程費主要與現代服務業相關外，土地征收及拆遷補償費、建筑安裝工程費、基礎設施費和公共配套設施費主要與建筑業有關。因分析中沒有考慮開發間接費用、房地產開發費用（管理費用、銷售費用和財務費用）的影響，根據土地增值稅清算數據測算的房地產業增值稅稅率可以認為是下限稅率。
根據增值稅一般原理，在保持“營改增”前后營業稅和增值稅收入相同的情況下，將房地產銷售收入、各項房地產開發成本換算為不含增值稅金額、設定地價是否抵扣的不同情形，利用上述清算數據，據此測算房地產業增值稅下限稅率。
地價不能抵扣的情況下，房地產業增值稅平均稅率下限邊界為8.95%。假定建筑業按照《營業稅改征增值稅試點方案》執行11%的稅率，則房地產業對應增值稅平均稅率為8.95%，較營業稅稅率（5%）上升79%，其中最高稅率為14.83%、最低稅率為6.39%。當建筑業執行17%稅率時，房地產業對應增值稅平均稅率則為11.06%，最高稅率為19.88%、最低稅率為6.92%。
地價允許抵扣10%的情況下，房地產業增值稅平均稅率下限邊界為11.17%。假定地價允許抵扣10%、建筑業增值稅稅率仍為11%，則房地產業增值稅平均稅率為11.17%，較營業稅稅率上升123.4%，其中最高稅率為17.32%、最低稅率為7.13%。當建筑業執行17%稅率時，房地產業對應增值稅平均稅率則為13.12%，最高稅率為21.48%、最低稅率為7.75%。
從以上分析可知，房地產業增值稅稅率設計主要與地價在計算增值稅時是否允許抵扣以及建筑業增值稅稅率密切相關。地價是否作為抵扣項目，對房地產業增值稅稅率影響較大，亦即地價允許抵扣且抵扣比例越高，房地產業稅率上升幅度相對越大；房地產業增值稅稅率與建筑業增值稅稅率呈正相關關系。
稅率設計應綜合考量五大“核心利益”
稅率設計作為房地產業“營改增”核心環節，需要綜合權衡，全方面考量房地產業相關利益方的核心利益。
稅率設計應當綜合權衡“政策利益”。一是稅收收入原則與稅收公平原則的綜合權衡。房地產業“營改增”的目標是減少重復征稅，既包括營業稅自身的重復征稅，也包括營業稅、增值稅之間的重復征稅，同時保持改革前后流轉稅稅收收入平衡。因此，稅率設計要服從于政策目標和改革導向，在稅收收入、稅收負擔和稅收公平之間找到平衡點。二是保持房地產市場總體穩定。測算后的房地產業增值稅稅率要遠高于營業稅稅率，關鍵在于房地產業企業能否向上下游轉嫁稅負，從而可能會影響房地產企業稅負和房地產市場穩定。因此，稅率設計應當充分考慮房地產市場穩定因素、房地產市場發展趨勢以及房地產企業的盈利水平。
稅率設計要綜合考慮地方政府的“可稅現金流利益”。房地產開發，從房地產企業取得土地使用權到銷售到竣工驗收交房，需要經歷一個相當長的周期。不同項目的毛利（增值）水平也千差萬別，其稅率差異極大。如果房地產企業大量自持或遲滯銷售，因存在大量的進項稅額，就可能存在“有銷售無稅款”的情形，這就會對地方政府稅收收入現金流產生影響，直接影響地方公共產品和公共服務的提供。因此，房地產業稅率設計需要綜合考慮地方政府可稅稅收收入現金流，尤其區域間、項目間的房地產項目盈利差異，避免地方政府因稅收收入的劇烈波動而導致公共支出不穩定的情形。同時，地價作為增值稅進項抵扣，增值稅稅率將大幅度提高。地價一般是房地產企業在土地出讓環節交給國家的，出讓屬于不征稅范圍。因此，建議地價不作為進項抵扣，可以降低房地產業增值稅名義稅率，同時國家也沒有必要對自己的出讓收入征稅。
稅率設計要統籌考慮“協同改革利益”。增值稅全鏈條、道道抵扣的特點，使得改革不能只局限于某一個行業。對于房地產行業來說，建筑業、金融業“營改增”與其息息相關，這也成為房地產業“營改增”的最大難點。建筑業不同的增值稅稅率，對房地產業的增值稅稅率設計產生很大的影響。同時，房地產業“營改增”的實施，必然涉及房地產未建、在建、在售項目，對于此類跨“營改增”前后的房地產項目，增值稅稅率設計應當充分考慮這些影響稅負水平的因素，制定措施以確保改革平穩過渡。因此，房地產業增值稅稅率設計應當通盤考慮，協同改革，共同推進。
稅率設計需要關注“社會公眾利益”。從房地產消費走向看，房地產產品最終消費者絕大多數是個人，其本身就是稅負承擔者。從這個角度講，增值稅和營業稅的稅負最終承擔者是一致的。隨著“營改增”推進，從保持改革前后流轉稅稅收收入考慮，房地產業增值稅稅率提高，如果存在稅負轉嫁，可能會增加個人的稅收負擔。因此，房地產業“營改增”應當考慮社會效應。
稅率設計需要綜合考慮稅種之間的“功能利益”。土地增值稅與增值稅，字面上有重復之嫌，但稅種的功能指向與立法意圖并不相同。土地增值稅是合理調節分配納稅人取得的土地增值收益，實際清算時也給予其合理的利潤（20%加計），而增值稅則是對銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務的單位和個人以其當期銷項稅額抵扣當期進項稅額后的余額為應納稅額。同時，土地增值稅是國家出讓土地后合法分配納稅人超額土地增值收益的唯一方式，“營改增”后土地增值稅難言取消，除非能夠找到有效的替代。若取消土地增值稅而以某個比例值并入增值稅，這種不考慮房地產市場區域差別和項目差別的做法，無疑會加重某些地區或具體項目的稅負，不利于房地產市場的發展。因此，土地增值稅和增值稅二者計稅依據不盡相同，征收目的也不同，要達到的政策目的也不相同，建議保留土地增值稅，充分發揮稅種的不同功能。 |
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