納稅人在繳稅時，一不要繳錯稅種，二不要繳錯稅局，三不要繳錯地方。繳錯稅種的問題，在營改增之前容易發生，該繳營業稅的，繳成增值稅了，營改增之后這種情況沒有了。但是繳錯稅局，該繳給地稅局的，繳到了國稅局，繳錯地方，該繳給甲地稅務局的，繳到了乙地稅務局，在營改增之后，反而更容易發生了，尤其是銷售不動產，提供建筑服務。
營改增之后，銷售不動產的納稅地點和主管稅局，發生了很大變化。房地產企業銷售不動產，納稅地點由不動產所在地改為機構所在地。非房地產企業銷售不動產，向不動產所在地的地稅局繳納或預繳稅款，再向機構所在地的國稅局履行申報程序或補繳稅款。
為幫助納稅人在銷售不動產，提供建筑服務時，依法確定納稅地點和主管稅局，不繳錯地方，不繳錯稅局，本文分析如下問題：
一、營業稅關于納稅地點的規定
二、增值稅關于納稅地點的規定
三、銷售不動產的增值稅納稅地點
（一）房地產開發企業的納稅地點
（二）非房地產開發企業的納稅地點
四、提供建筑服務的增值稅納稅地點
（一）建筑服務納稅地點的一般規定
（二）一般納稅人一般計稅方法的預繳
（三）一般納稅人簡易計稅方法的預繳
（四）小規模納稅人的預繳
一、營業稅關于納稅地點的規定
根據營業稅條例，營業稅應稅勞務的納稅地點是機構所在地或居住地。但是建筑業、土地使用權、不動產不一樣。
提供建筑勞務，納稅地點是勞務發生地。也就是在哪干活，在哪繳稅。
轉讓或出租土地使用權，納稅地點是土地所在地。也就是土地在哪，在哪繳稅。
銷售、出租不動產，納稅地點是不動產所在地。也就是房子在哪，在哪繳稅。
二、增值稅關于納稅地點的規定
根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號，以下簡稱36號文）關于增值稅納稅地點的規定，固定業戶原則是機構所在地，總分機構不在同一縣（市）的，分別向各自主管稅局申報納稅。
非固定業戶的納稅地點是應稅行為發生地，如果在發生地沒有申報，再向機構所在地申報納稅。
個人提供建筑服務，銷售或者租賃不動產，轉讓自然資源使用權，基本沿用營業稅的規定，向建筑服務發生地、不動產所在地、自然資源所在地主管稅局申報納稅。
三、銷售不動產的增值稅納稅地點
銷售不動產的納稅地點，根據銷售方是不是房地產企業，銷售的不動產，是營改增之前還是之后取得的，是自建的還是非自建的，有不同的規定。
（一）房地產開發企業的納稅地點
房地產開發企業銷售其自行開發的房地產項目，納稅地點是機構所在地，不要向不動產所在地稅局納稅。
與房地產企業納稅地點有關的文件是36號文和《關于發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號，以下簡稱18號公告），36號文對納稅地點的規定，是機構所在地，18號公告沒有在不動產所在地繳納增值稅的規定，哪怕是預繳增值稅，也沒有規定在不動產所在地預繳。
根據18號公告，房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目，包括自己拿地開發的項目和以接盤等形式購入未完工的房地產項目繼續開發，并以自己的名義立項銷售。
（二）非房地產開發企業的納稅地點
根據《國家稅務總局關于發布<納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第14號，以下簡稱14號公告），非房地產開發企業的納稅地點，包括機構所在地和不動產所在地，而且稅局都不一樣。
1、關于納稅地點的概括性描述
向不動產所在地的地稅局繳納全部或預繳部分稅款，向機構所在地的國稅局履行申報程序或也繳納部分稅款。
如果轉讓營改增之前取得的不動產，選擇簡易計稅，不論是否自建，都是向不動產所在地的地稅局繳納全部稅款，向機構所在地的國稅局，履行申報程序。自建和非自建的區別在于銷售額的計算不同，自建的不動產，按照全額計算，非自建的不動產，可以扣除購置時的原價或取得時的作價。
如果轉讓營業增之前取得的不動產，選擇一般計稅，或者是轉讓營改增之后取得不動產，只能選擇一般計稅，不論是否自建，都是向不動產所在地的地稅局預繳部分稅款，再向機構所在地的國稅局申報納稅。
自建和非自建的區別在于，預繳時銷售額的計算不同，自建的不動產，按照全額計算預繳的銷售額，非自建的不動產，可以扣除購置時的原價或取得時的作價，作為預繳的銷售額。
2、關于納稅地點的具體規定
根據不同情況，納稅地點的規定如下：
（1）轉讓營改增之前取得的不動產（非自建）---簡易計稅
以全部價款和價外費用扣除購置原價或取得作價后的余額，按照5%征收率計算稅額，向不動產所在地的地稅局預繳稅款，向機構所在地的國稅局申報納稅。
這里需要指出的是，5%是征收率，不是預征率，全部稅款都繳在不動產所在地了，向機構所在地只是履行個申報程序。
（2）轉讓營改增之前取得的不動產（自建）---簡易計稅
不做任何扣除，以全部價款和價外費用，按照5%征收率計算納稅。
向不動產所在地的地稅局預繳全部稅款，向機構所在地的國稅局履行申報納稅程序。
（3）轉讓營改增之前取得的不動產（非自建）---一般計稅
以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照11%的稅率，計算應納稅額。
以取得的全部價款和價外費用扣除購置原價或取得作價后的余額，按照5%的預征率，向不動產所在地的地稅局預繳稅款，向機構所在地的國稅局申報納稅。
需要注意的是，這里的5%是預征率。選擇一般計稅方式的，在不動產所在地繳納部分稅款，在機構所在地繳納部分稅款。
（4）轉讓營改增之前取得的不動產（自建）---一般計稅
以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照11%的稅率，計算應納稅額。
納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率，向不動產所在地的地稅局預繳稅款，向機構所在地的國稅局申報納稅。
這種情況，不動產所在地和機構所在地，都需要繳納部分稅款。
（5）轉讓營改增之后取得的不動產（非自建）---一般計稅
以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照11%的稅率，計算應納稅額。
以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或取得作價后的余額，按照5%的預征率向不動產所在地的地稅局預繳稅款，向機構所在地的國稅局申報納稅。
（6）轉讓營改增之后取得的不動產（自建）---一般計稅
以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照11%的稅率，計算應納稅額。
以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率向不動產所在地的地稅局預繳稅款，向機構所在地的國稅局申報納稅。
四、提供建筑服務的增值稅納稅地點
建筑業的特點之一是，服務發生地和機構所在地往往分離。36號文的附件二和《關于發布<納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告201年第17號，以下簡稱17號公告），規定了建筑業的納稅地點。
（一）建筑服務納稅地點的一般規定
向建筑服務發生地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。
盡管納稅地點不同，但都是國稅局。
（二）一般納稅人一般計稅方法的預繳
一般納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務，適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照2%的預征率計算應預繳稅款。
（三）一般納稅人簡易計稅方法的預繳
一般納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務，選擇適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照3%的征收率計算應預繳稅款。
（四）小規模納稅人的預繳
小規模納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照3%的征收率計算應預繳稅款。
需要指出的是，2%是預征率，3%是征收率，簡易計稅按照3%計算稅額，全部在發生地繳納，機構所在地，只是履行申報程序。
