問：根據《國家稅務總局關于房地產企業開發產品完工標準稅務確認條件的批復》（國稅函[2009]342號）規定，房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本并計算此前以預售方式銷售開發產品所取得收入的實際毛利額，同時將開發產品實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年（完工年度）應納稅所得額。
在實際業務中，房地產企業假如某項目完工年度跨度4年，即4年中陸續完工不斷取得預售收入，在前4年一直按預計毛利率預繳所得稅。現在房地產企業申請在2011年注銷，能否在計算整個項目的計稅成本，按總可售面積在每個納稅年度銷售面積中分攤，調整每年度預計毛利額和實際毛利額，重新計算每年的所得稅？
答：《企業所得稅法實施條例》第九條規定，企業應納稅所得額的計算，以權責發生制為原則，屬于當期的收入和費用，不論款項是否收付，均作為當期的收入和費用；不屬于當期的收入和費用，即使款項已經在當期收付，均不作為當期的收入和費用。本條例和國務院財政、稅務主管部門另有規定的除外。
依據上述規定，房地產開發企業開發產品完工后，應及時結算其計稅成本并按照規定計算每年應納稅所得額，不允許將不同年度的分期完工開發產品合并計算應納稅所得額。
《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）規定，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。
《國家稅務總局關于房地產開發企業開發產品完工條件確認問題的通知》（國稅函[2010]201號）規定，根據《國家稅務總局關于房地產開發經營業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號）規定精神和《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發[2009]31號）第三條規定，房地產開發企業建造、開發的開發產品，無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續以及會計決算手續，當企業開始辦理開發產品交付手續（包括入住手續）、或已開始實際投入使用時，為開發產品開始投入使用，應視為開發產品已經完工。房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本，并計算企業當年度應納稅所得額。
《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發[2009]31號）第三十五條規定，開發產品完工以后，企業可在完工年度企業所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發產品在完工年度未按規定結算計稅成本，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據此進行納稅調整，并按《稅收征收管理法》的有關規定對其進行處理。
依據上述規定，房地產開發企業土地增值稅清算以開發項目為單位進行。對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。而企業應納稅所得額的計算，以權責發生制為原則，對已完工開發產品在完工年度未按規定結算計稅成本，應按所屬期分別計算企業當年度應納稅所得額。如注銷當年匯算清繳出現虧損，可按照《國家稅務總局關于房地產開發企業注銷前有關企業所得稅處理問題的公告土地增值稅清算》（國家稅務總局公告2010年第29號）規定執行。
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