在辦理住房權屬轉移過程中，到底需要繳納哪些稅？哪些情況享受稅收優惠。為解決市民在交易過程中遇到的問題，地稅部門就個人住房買賣過程中所涉及的稅收政策進行詳細解讀。
買賣雙方稅費有不同
“房屋過戶需要繳納哪些稅？”市民王先生反映，他在市區有一套住房想買掉。但是看到這段時間大家都在關注“國五條”，不知道買賣二手房相關稅收是否也有變動。
對此，記者咨詢了地稅局12366納稅服務熱線。對方表示，在二手房交易中，買方需要繳納契稅，賣方主要涉及營業稅及附加、個人所得稅。目前，個人銷售住房暫免征收土地增值稅，個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。
關于營業稅，個人銷售住房分為三種情況：一是對外銷售個人購買超過5年(含5年)的普通住房的，免征營業稅；二是對外銷售個人購買不足5年的普通住房和非普通住房的，按銷售收入全額的5%征收營業稅；三是對外銷售個人購買超過5年(含5年)的非普通住房的，按其銷售收入減去購房的價款或受讓原價后差額的5%征收營業稅。
在繳納營業稅的同時，還需以營業稅稅額為計稅依據繳納城建稅、教育費附加和地方教育附加。城建稅稅率應當按房屋所在地進行確定，房屋所在地在市區的稅率為7%；房屋所在地在縣城、建制鎮的稅率為5%。教育費附加征收率為3%，地方教育附加征收率為2%。
另外，個人所得稅也是很多二手房交易者比較關心的。出售房屋屬納稅人唯一住房且購房超過5年的，在房管部門出具唯一住房證明后免征個人所得稅。“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治區、直轄市范圍內納稅人(有配偶的為夫妻雙方)僅擁有一套住房。除屬免稅情形之外的，我市嚴格按政策規定執行。暨對能夠提供房屋原值的，按20%稅率查實征收。對納稅人不能提供完整、準確的房屋原值憑證的按1%比例核定征收。
關于個人購買住房的相關政策有三種情形。一是對個人購買90平方米及以下，且屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的普通住宅，減按1%稅率征收契稅；二是對個人購買90平方米以上，144平方米(不含144平方米)以下，且屬于家庭唯一住房的普通住宅，按1.5%稅率征收契稅；三是對個人購買不屬于家庭唯一住房的，無論屬于普通住宅還是非普通住宅，一律按3%稅率征收契稅。
因此個人購買住房需根據購買房屋面積、房屋性質及是否家庭唯一住房判斷分別適用1%、1.5%、3%的稅率。
普通住房應符合以下標準：住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下、實際成交價格在同類區域土地住房平均交易價格1.44倍以內。以上條件只要其中有一個不符合，就不是普通住房，超過此標準的即非普通住房。
購房時間看“孰先”
劉女士最近遇到了一個比較頭疼的問題，她在2006年買了一套90平方米的房子，當年8月繳納了契稅，但由于疏忽直到去年才辦理房產證。現在，劉女士想將該住房轉讓，聽說個人住房滿5年可享受稅收減免，不知道自己房子的購房時間該如何計算，是否滿足5年的期限？
稅務人員指出，根據規定，個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的填發日期作為其購買房屋的時間。納稅人申報時，同時出具房屋產權證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間，即房屋產權證上注明的時間早于契稅完稅證明上注明的時間的，以房屋產權證注明的時間為購買房屋的時間；契稅完稅證明上注明的時間早于房屋產權證上注明的時間的，以契稅完稅證明上注明的時間為購買房屋的時間。劉女士現在轉讓的這套房產，雖然沒有及時辦理房產證，但在2006年8月已繳納了契稅，按照“孰先”的原則，滿足購房時間超過5年，可享受相關的稅收優惠。
另外，對于個人將通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，其購房時間按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房時間確定。 |
