2015年是營改增的收官之年，目前還有生活性服務業、建筑業、房地產業和金融業尚未納入。普華永道中國內地及香港地區間接稅主管合伙人胡根榮表示，由于房地產業與建筑業高度相關，這兩個行業可能同時營改增，“政策可能在3月出臺，具體實施時間可能在三季度。”
《營業稅改征增值稅試點方案》曾明確，建筑業適用11%稅率。在2月4日普華永道“房地產營改增研討會”上，胡根榮表示，由于兩行業關聯性強，房地產業最終稅率應該也是11%。考慮到目前房地產業處于困境，營改增相關政策制定時，應考慮其對行業發展的影響，需要謹慎處理。
房地產項目成本費用構成復雜，開發成本主要是土地成本、建筑安裝成本、公共配套成本和房屋裝修成本。其中占比最高的土地成本，因為存在無償劃轉、集體合作、股權收購等多種獲取方式，很難取得相關稅務發票，且政策設計難度較大，“未來可能不予抵扣。”胡根榮稱。
他同時稱，磚瓦、白灰、砂石、土方等原材料，其供應商大多為個人、個體戶、小規模納稅人等，沒有或很難向企業開具增值稅專用發票。加之此類供應商個體體量較小，數量眾多，也增加了發票收集的難度。
國稅總局此前表示，2015年營改增力爭擴圍到建筑業和不動產、金融保險業、生活服務業，這些行業將增加800萬戶試點納稅人，戶數是目前的兩倍。
已開工、已開盤等的存量資產項目，可能受營改增影響巨大。胡根榮舉例稱，一個已完工但銷售還未結束的房地產項目，實行營改增后，從5%的營業稅變成到11%的增值稅，項目成本基本均已發生，無法再取得進項稅票抵扣，項目預售、銷售合同可能也已簽訂，“如無法更改，增加的稅負很難轉嫁給消費者，項目收入及利潤必然大幅下降。”
此外，房地產業的顯著特征是項目周期長，且成本與收入周期背離，這可能導致營改增之后，房地產項目銷項稅額與其進項稅額產生時間上的不匹配。
胡根榮分析稱，如果房地產企業采用預售的方式，在項目建造過程中，所有預售已完成，所有銷項稅額均已發生并繳納，之后發生的建造成本，其進項稅額沒有銷項稅額可以抵扣，將成為沉淀成本。如果項目在建造完成后才開始銷售，銷售周期較長，或者項目最終用途為出租，則大額的建造成本產生的進項稅金，需要根據銷售或租賃周期，在很長時間內完全消化，會影響現金流，增加項目的資金成本。
當前建筑業普遍認為，一旦實行11%的增值稅稅率，絕大多數建筑企業都可能將大幅增加稅負。以某家特級建筑總承包企業為例，其2012年已繳營業稅約為4億元。營改增后，由于不少支出（如水泥、石沙等原料）難以取得增值稅發票，則實際上繳納的增值稅可能將達到7.6億元，與繳納營業稅相比接近翻倍。 |
