近日，稅務(wù)總局發(fā)布了《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關(guān)問(wèn)題的公告》，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅政策進(jìn)行了完善。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目繳納的土地增值稅總額，應(yīng)按照該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各年度實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目銷(xiāo)售收入占整個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入總額的比例，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各年度進(jìn)行分?jǐn)偅⒂?jì)算各年度及累計(jì)應(yīng)退的稅款。
舉例說(shuō)明如下：
某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2014年1月開(kāi)始開(kāi)發(fā)某房地產(chǎn)項(xiàng)目，2016年10月項(xiàng)目全部竣工并銷(xiāo)售完畢，12月進(jìn)行土地增值稅清算，整個(gè)項(xiàng)目共繳納土地增值稅1100萬(wàn)元，其中2014年—2016年預(yù)繳土地增值稅分別為240萬(wàn)元、300萬(wàn)元、60萬(wàn)元；2016年清算后補(bǔ)繳土地增值稅500萬(wàn)元。2014年—2016年實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目銷(xiāo)售收入分別為12000萬(wàn)元、15000、3000萬(wàn)元，繳納的企業(yè)所得稅分別為45萬(wàn)元、310萬(wàn)元、0萬(wàn)元。該企業(yè)2016年度匯算清繳出現(xiàn)虧損，應(yīng)納稅所得額為-400萬(wàn)元。企業(yè)沒(méi)有后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目指正在開(kāi)發(fā)以及中標(biāo)的項(xiàng)目），擬申請(qǐng)退稅，具體計(jì)算詳見(jiàn)下表：
2014年 2015年 2016年
預(yù)繳土地增值稅
240 300 60
補(bǔ)繳土地增值稅
- - 500
分?jǐn)偼恋卦鲋刀?
440(1100×（12000÷30000）)
550(1100×（15000÷30000）)
110(1100×（3000÷30000）)
應(yīng)納稅所得額調(diào)整
-200 （240-440） -270（300-550-20） 450（ 500-110）
調(diào)整后應(yīng)納稅所得額
-
-
50
（-400 450）
應(yīng)退企業(yè)所得稅
50（200×25%）
67.5（270×25%）
-
已繳納企業(yè)所得稅
45
310
0
實(shí)退企業(yè)所得稅
45
67.5
-
虧損結(jié)轉(zhuǎn)（調(diào)整后）
-20(（45-50）÷25%）
-
-
應(yīng)補(bǔ)企業(yè)所得稅
-
-
12.5
（50×25%=12.5）
累計(jì)退稅額
-
-
100（45 67.5-12.5）
房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)進(jìn)行土地增值稅清算，現(xiàn)仍存在因土地增值稅清算導(dǎo)致的尚未彌補(bǔ)虧損，應(yīng)按照上述方法計(jì)算多繳企業(yè)所得稅稅款，并申請(qǐng)退稅。企業(yè)應(yīng)抓緊向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出退稅申請(qǐng)，并按要求提供相關(guān)資料。
