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| 跨年度租金收入分期納稅有條件 |
| 發(fā)布時間：2011/11/22 來源： 閱讀次數(shù)：319 |
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| 江蘇省某企業(yè)將閑置廠房出租給他人使用，租賃期為2009年5月1日~2010年4月30日，合同約定租金120萬元在2010年4月租賃期滿一次性收取。2009年，該企業(yè)虧損40萬元。由于資金周轉(zhuǎn)困難，該企業(yè)要求承租人先行支付2009年度已使用8個月的租金80萬元。2010年1月，該企業(yè)收到了承租人交來的租金80萬元（未開具發(fā)票），已確定為上年度收入并向主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納了營業(yè)稅4萬元（80×5%）、房產(chǎn)稅9.6萬元（80×12%）及其他相關(guān)稅款（本案分析暫不考慮）。2010年3月匯算清繳時，該企業(yè)又向主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納了上年度企業(yè)所得稅[80－（40＋4＋9.6）]×25%＝6.6（萬元）。該企業(yè)的做法正確嗎？ 第一，申報繳納營業(yè)稅4萬元、房產(chǎn)稅9.6萬元是正確的。 《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十五條第二款規(guī)定，納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天；《房產(chǎn)稅暫行條例》第七條規(guī)定，房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。其中，江蘇省地稅局《關(guān)于明確房屋出租房產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時間的通知》（蘇地稅函[2000]135號）規(guī)定，出租房屋的納稅人，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為實際取得租金收入的當(dāng)天。因此，該企業(yè)在收到承租人交來預(yù)付房租后，及時申報繳納營業(yè)稅、房產(chǎn)稅的做法是正確的。 第二，申報繳納企業(yè)所得稅6.6萬元不正確。 關(guān)于租金收入的確認問題，國家稅務(wù)總局《關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干問題的通知》（國稅函[2010]79號）規(guī)定，根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入。出租方如為在我國境內(nèi)設(shè)有機構(gòu)場所且采取據(jù)實申報繳納企業(yè)所得的非居民企業(yè)，也按本條規(guī)定執(zhí)行。因此，對租賃期限跨年度的租金可以分期均勻計入相關(guān)年度收入的條件有兩個：一是交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度；二是租金提前一次性支付。兩個條件均符合的，可根據(jù)收入與費用配比原則，出租人對已收取的租金收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入，分期納稅。由于該企業(yè)已收取的這筆房租只符合第一個條件，不符合第二個條件，因此該企業(yè)收取的租金收入不能分期均勻計入相關(guān)年度，也不能分期納稅，更不能用來彌補2009年度虧損。 那么，這筆已收取的80萬元租金，應(yīng)當(dāng)確認為哪個年度的收入呢？根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第十九條規(guī)定，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認收入的實現(xiàn)，即在2010年4月30日確認為2010年度所得收入。 國稅函[2010]79號文件有關(guān)租金收入確認的規(guī)定，是對《企業(yè)所得稅實施條例》第十九條第二款規(guī)定的補充，不存在與《企業(yè)所得稅實施條例》第十九條第二款相矛盾的問題。國稅函[2010]79號文件對交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的租金收入，規(guī)定可分期均勻計入相關(guān)年度收入，這里用了一個“可”字，表示稅法給出租人一個確定租金收入年度充分的自由選擇權(quán)，出租人既可選擇分期均勻計入相關(guān)年度收入，也可以按照交易合同或協(xié)議中規(guī)定日期確認為租金收入年度。對交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，但只是提前收取了部分租金或是租賃期滿及之后一次性收取租金的，出租人沒有確認租金收入年度的自由選擇權(quán)，不能分期確認收入年度，只能按《企業(yè)所得稅實施條例》第十九條第二款的規(guī)定，按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。 后付款的跨年度租金如何確認收入？ 問：如果合同約定，租期為跨年，如從2008年10月1日到2009年9月30日，約定為后付款，即租期到時再付款。如果于2008年未，對方未按合同約定將部分款項交付，并要求開具發(fā)票，對此種提前支付的租金如何計算營業(yè)稅？如何確認企業(yè)所得稅收入？是否租賃發(fā)票一經(jīng)開出，在會計上確認收入而在稅收匯算時做調(diào)減處理？ 答：對方未按合同約定而將部分款項提前交付，并要求開具發(fā)票，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，屬于以實際履行變更了原來簽訂的合同中有關(guān)付款的約定。 根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第十二條規(guī)定：“營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。” 另外，《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十四條第一款：“條例第十二條所稱收訖營業(yè)收入款項，是指納稅人應(yīng)稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項。”的規(guī)定，應(yīng)以實際收到租金的時間為營業(yè)稅納稅義務(wù)時間，按實際收到的租金計算營業(yè)稅確認收入。 而企業(yè)所得稅只在《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》第十九條第二款規(guī)定：租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。卻沒有明確規(guī)定企業(yè)發(fā)生租賃業(yè)務(wù)沒有簽訂租賃合同以及提前付款下對租金的稅務(wù)處理。而租賃方在年末收到部分款項，開具發(fā)票時，已經(jīng)符合了會計制度對租金收入的確認條件。 因此，應(yīng)當(dāng)依據(jù)會計制度的規(guī)定確認收入，并申報企業(yè)所得稅，而在稅收匯算時不應(yīng)做調(diào)減處理。 另外，對新舊法事項銜接問題，《國稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項銜接問題的通知》（國稅函[2009]98號）文件第三條關(guān)于利息收入、租金收入和特許權(quán)使用費收入的確認規(guī)定：“新稅法實施前已按其他方式計入當(dāng)期收入的利息收入、租金收入、特許權(quán)使用費收入，在新稅法實施后，凡與按合同約定支付時間確認的收入額發(fā)生變化的，應(yīng)將該收入額減去以前年度已按照其它方式確認的收入額后的差額，確認為當(dāng)期收入。” |
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