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| 房屋售價過低按最低計(jì)稅價格征稅 |
| 發(fā)布時間：2011/11/5 來源： 閱讀次數(shù)：466 |
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| 房屋售價過低按最低計(jì)稅價格征稅 “2008年8月，我將2006年初購買的一套110平方米的住房，以1000元/平方米的價格轉(zhuǎn)讓出去，總計(jì)11萬元。在當(dāng)?shù)剞k稅窗口申報(bào)納稅時，工作人員卻按有關(guān)部門制定的1300元/平方米的最低計(jì)稅價格，征收營業(yè)稅、個人所得稅。請問他們征稅的政策依據(jù)是什么？”近日，某市民張先生向江西省地稅局網(wǎng)上12366詢問。 12366咨詢員告訴張先生，辦稅窗口工作人員按最低計(jì)稅價格計(jì)算征收其相關(guān)稅種，是有政策依據(jù)的。隨著國家稅務(wù)總局《關(guān)于加強(qiáng)住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕74號）、《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕108號）等一系列文件的下發(fā)，個人轉(zhuǎn)讓住房有關(guān)營業(yè)稅、個人所得稅政策逐步得到明確和完善，但個人房屋交易環(huán)節(jié)稅收征管仍有一些問題沒有明確。為此，根據(jù)《個人所得稅法》和《稅收征管法》等有關(guān)規(guī)定，國家稅務(wù)總局出臺了《關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問題的通知》（國稅發(fā)〔2007〕33號），對有關(guān)政策進(jìn)行了明確。咨詢員提醒賣房者，務(wù)必注意以下幾方面的問題。 房屋銷售價格低于最低計(jì)稅價格按最低計(jì)稅價格計(jì)算征稅 國稅發(fā)〔2006〕74號文件規(guī)定，2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業(yè)稅。根據(jù)《個人所得稅法》及其實(shí)施條例、國家稅務(wù)總局《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕108號）等文件規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓住房按“轉(zhuǎn)讓收入———房屋原值———轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用”確定應(yīng)納稅額，依20%的稅率征收個人所得稅。國稅發(fā)〔2006〕108號文件規(guī)定，對住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅時，以實(shí)際成交價格為轉(zhuǎn)讓收入。納稅人申報(bào)的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當(dāng)理由的，征收機(jī)關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入，但必須保證各稅種計(jì)稅價格一致。 為逃避稅收，一些地區(qū)買賣雙方通過訂立虛假合同低報(bào)房屋交易價格，出現(xiàn)了不如實(shí)申報(bào)繳納相關(guān)稅款的問題。針對這些情況，國稅發(fā)〔2007〕33號文件要求建立房屋交易最低計(jì)稅價格管理制度。各地要根據(jù)《稅收征管法》的有關(guān)規(guī)定，建立房屋交易最低計(jì)稅價格管理制度，加強(qiáng)房屋交易計(jì)稅價格管理。文件規(guī)定，納稅人申報(bào)的房屋銷售價格高于各地區(qū)確定的最低計(jì)稅價格的，應(yīng)按納稅人申報(bào)的銷售價格計(jì)算征稅；納稅人申報(bào)的房屋銷售價格低于各地區(qū)確定的最低計(jì)稅價格的，應(yīng)按最低計(jì)稅價格計(jì)算征稅。因此，如果納稅人存在低報(bào)交易價格的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按最低計(jì)稅價格計(jì)算征稅。 商業(yè)用房不得享受1年內(nèi)換購住房退還保證金等優(yōu)惠 按照財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部《關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅字〔1999〕278號）的規(guī)定，對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金；對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。 現(xiàn)實(shí)情況下，有不少人將路段不好的商業(yè)用房改造成居住用房。對于這種情形，國稅發(fā)〔2007〕33號文件明確，個人出售商業(yè)用房取得的所得，應(yīng)按規(guī)定繳納個人所得稅，不得享受1年內(nèi)換購住房退還保證金和自用5年以上的家庭唯一生活用房免稅的政策。 “未提供完整、準(zhǔn)確房屋原值憑證”嚴(yán)格按政策標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行 國稅發(fā)〔2006〕108號文件規(guī)定，納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《稅收征管法》第三十五條的規(guī)定，對其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個人所得稅額。具體比例由省級地稅局或省級地稅局授權(quán)的地市級地稅局，根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%～3%的幅度內(nèi)確定。 為堵塞稅收漏洞，國稅發(fā)〔2007〕33號文件進(jìn)一步明確，國稅發(fā)〔2006〕108號文件第三條所稱“未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證”，是指納稅人不能提供房屋購買合同、發(fā)票或建造成本、費(fèi)用支出的有效憑證，或契稅征管檔案中沒有上次交易價格或建造成本、費(fèi)用支出金額等記錄。凡納稅人能提供房屋購買合同、發(fā)票或建造成本、費(fèi)用支出的有效憑證，或契稅征管檔案中有上次交易價格或建造成本、費(fèi)用支出金額等記錄的，均應(yīng)按照核實(shí)征收方式計(jì)征個人所得稅。國稅發(fā)〔2007〕33號文件明確了“未提供完整、準(zhǔn)確房屋原值憑證”的政策執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，即使納稅人故意不提供房屋原值憑證，但只要契稅征管檔案中有上次交易價格或建造成本、費(fèi)用支出金額等記錄，征收機(jī)關(guān)就應(yīng)該依據(jù)住房交易價格減除房產(chǎn)原值后的余額乘以20%的稅率，征收個人所得稅。當(dāng)然，對于那些確實(shí)符合適用征收率計(jì)稅方式計(jì)征個人所得稅的情形，則要嚴(yán)格按照現(xiàn)行稅收政策規(guī)定的征收率計(jì)征個人所得稅。 不符合要求的裝修費(fèi)用不準(zhǔn)扣除 國稅發(fā)〔2006〕108號文件規(guī)定，納稅人所提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用發(fā)票必須是稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人要一致，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實(shí)際發(fā)生的裝修費(fèi)用，才可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房，最高扣除限額為房屋原值的15%。商品房及其他住房，最高扣除限額為房屋原值的10%。同時，納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價款中含有裝修費(fèi)（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重復(fù)扣除裝修費(fèi)用。國稅發(fā)〔2007〕33號文件要求稅務(wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)住房裝修費(fèi)用扣除的管理，明確凡有下列情況之一的，在計(jì)算繳納轉(zhuǎn)讓住房所得個人所得稅時不得扣除裝修費(fèi)用：納稅人提供的裝修費(fèi)用憑證不是有效發(fā)票的；發(fā)票上注明的付款人姓名與房屋產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)共有人的姓名不一致的；發(fā)票由建材市場、批發(fā)市場管理機(jī)構(gòu)開具，且未附所購商品清單的。 國稅發(fā)〔2007〕33號文件同時規(guī)定，納稅人申報(bào)扣除裝修費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)填寫《房屋裝修費(fèi)用發(fā)票匯總表》，如實(shí)、完整地填寫每份發(fā)票的開具人、受領(lǐng)人、發(fā)票字號、建材產(chǎn)品或服務(wù)項(xiàng)目、發(fā)票金額等信息，并將有關(guān)裝修發(fā)票原件提交征收人員審核。征收人員受理申報(bào)時，應(yīng)認(rèn)真審核裝修費(fèi)用發(fā)票真?zhèn)巍ⅰ斗课菅b修費(fèi)用發(fā)票匯總表》與有關(guān)裝修發(fā)票信息是否一致，對不符合要求的發(fā)票不準(zhǔn)扣除裝修費(fèi)用。 |
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