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| “營改增”后土地增值稅清算，收入確認的5原則 |
| 發布時間：2017/1/5 來源： 閱讀次數：3473 |
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| 營改增以后你所在的房產企業是否又將要進行土地增值稅的清算了呢？營業稅時期的土地增值稅清算和增值稅時期的土地增值稅清算又有不什么不一樣呢？
今天昌堯講稅就來和你講講這“營改增后”土地增值稅清算時的收入確認原則，希望能對你有所幫助。
一、不含稅收入的確認原則
確認原則：
(一)納稅人選用增值稅簡易計稅方法
土地增值稅預征、清算收入=含稅銷售收入/(1 5%)
(二)納稅人選用增值稅一般計稅方法
1、土地增值稅預征收入=含稅銷售收入/(1 11%)
2、土地增值稅清算收入=(含稅銷售收入 本項目土地價款×11%)/(1＋11%)
即:納稅人按規定允許以本項目土地價款扣減銷售額而減少的銷項稅金,應調增土地增值稅清算收入。
操作案例：誠豐房地產開發企業為一般納稅人按照增值稅一般計稅方法計稅。企業預售一套房產，取得含稅銷售收入1110萬，假設對應允許扣除的土地價款為400萬。則甲企業預售房產時土地增值稅預征收入為1110/(1 11%)=1000萬。甲企業按照財稅〔2016〕36號文規定,到期申報應交增值稅為(1110-400)/(1 11%)×11%=70.36萬,則甲企業土地增值稅清算收入為1110-70.36=(1110 400×11%)/(1 11%)=1039.64萬。
政策依據：根據財稅〔2016〕43號文第三條規定，土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。
二、全額開票的收入確認原則
確認原則：已經全額開具商品房銷售發票的，則按照發票所載金額確認收入，在不同的計算方法下，不含稅收入金額是不一樣的，原則參照本文第一條。
操作案例：誠豐公司銷售了一套商品房，合同總金額180萬元，發票開具也是180萬元，那么在進行土地增值稅清算時，就按照180萬元確認為含稅收入，根據不同的計算方法再確認不含稅收入金額。
政策依據：根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）的解釋，在進行土地增值稅清算時，如果納稅人已經全額開具商品房銷售發票的，則按照發票所載金額確認收入。
三、未開具發票或未全額開具發票時的收入確認原則
確認原則：未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入，在不同的計算方法下，不含稅收入金額是不一樣的，原則參照本文第一條。
操作案例：誠豐公司銷售了一套商品房，合同總金額180萬元，由于客戶只交了首付款30%，因此發票也只開了54萬元，那么在進行土地增值稅清算時，就按照180萬元確認為含稅收入，根據不同的計算方法再確認不含稅收入金額。
政策依據：根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）文的規定，在進行土地增值稅清算時，納稅人未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。
四、開發自用房產的收入確認原則
確認原則：房地產開發企業自用的商品房在進行土地增值稅稅款清算時，不用確認銷售收入。
操作案例：誠豐公司將開發的一套商品房，市場銷售金額180萬元，由于公司管理的需要，將該房產用作公司自持物業對外出租，計稅成本為110萬元，這時，會計上就不能按市場價值180萬元做收入處理，只能按賬面成本110萬元結轉固定資產。但是與其相對應的成本費用也不能在計算土地增值稅時扣除。
政策依據：根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅函[2006]187號）第三條第二款“房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用”
五、開發房產用于工職福利、獎勵、投資等的收入確認原則
確認原則：房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產,根據同類房地產的平均價格確認收入。
操作案例：誠豐公司將開發的一套商品房，市場銷售金額180萬元，獎勵給公司業績突出的員工，并將房產證辦理到了員工名下，計稅成本為110萬元，這時，會計上就應該按照180萬元確認為含稅收入，根據不同的計算方法再確認不含稅收入金額。
政策依據：根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅函[2006]187號）第三條第一款規定，房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入按下列方法和順序確認：
1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；
2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。 |
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