（一）產權式酒店的法律問題
產權式酒店并非什么新事物，它源于歐美地區對房地產和酒店的創新經營模式，我國于上個世紀末首先從海南省進行了產權式酒店的探索。迄今為止，該模式的運行應該說還不很成熟，至少存在以下法律風險。
1、違反《商品房銷售管理辦法》，可能導致合同無效。
于2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》明確規定，房地產開發企業不得采取“售后包租”的方式銷售商品房，這就意味著在法律層面是不允許開發商以“售后包租”方式銷售產權式酒店的，否則合同會無效。
2、酒店配套設施的共用權約定不明確，難以保障投資者權益。
酒店是一個具有綜合服務功能的實體，除了客房以外，還有餐飲、會所等娛樂休閑配套設施。如果開發商不提供配套設施服務，而單個客房又無住宅或酒店的使用功能，就意味著客房不能獲取任何收益。
3、在委托管理機制方面存在嚴重缺陷。
就目前產權式酒店的操作方式而言，由于投資回報不易操作、酒店公司財務不公開、投資退出機制不健全等因素影響，可能導致投資者雖然依約讓渡了客房的使用權，但是根本無法從法律上保障自己的權益。
（二）產權式酒店的稅務問題
產權式酒店在中國落地生根，最早是房產開發商借以融資、盤活資產的一種方式，它對于開發商而言不失為一種較好的營銷策略，對促進房地產市場的發展有其積極的作用。由于它的固有缺陷，在開發商、投資者、酒店管理方以及稅務機關監管等均存在涉稅風險。
1、房產開發商
開發商將產權式酒店銷售給投資者（業主），按照規定主要應該繳納以下稅金：
（1）營業稅金及附加
根據《營業稅暫行條例》規定，開發商需要繳納5%的營業稅。同時還需要繳納城市建設維護稅、教育費附加。
（2）企業所得稅
根據國稅發〔2006〕31號文等相關規定，開發商取得了銷售的預收款即需要按照25%稅率的預繳企業所得稅。
（3）土地增值稅
按照《土地增值稅暫行條例》等相關規定，開發商銷售產權式酒店給業主，需要繳納土地增值稅。
（4）印花稅
根據“財稅[2006]162號文”規定，銷售產權式酒店而簽定的購房合同應按產權轉移書據0.05％繳納印花稅
2、投資者（業主）
（1）購買環節
A、契稅
根據《契稅暫行條例》的規定，投資者（業主）購買了產權式酒店，就應該繳納3％-5%的契稅。
B、印花稅
投資者（業主）簽訂了購買產權式酒店的購房合同，應該繳納0.05的印花稅，還應按權利許可證照，按件交納印花稅五元。
（2）收取房租環節
業主（投資者）將所購買的產權式酒店委托酒店管理公司進行經營，并向其固定收取明年投資額10%以上的投資收益。對于這樣的投資收益只能界定為出租房屋的租金收入。因此，主要涉稅有：
A營業稅及附加
《國家稅務總局關于酒店產權式經營業主稅收問題的批復》（國稅函[2006]478號）明確規定：
投資者（業主）按照約定取得的固定收入和分紅收入均應視為租金收入，根據有關稅收法律、行政法規的規定，應按照“服務業-租賃業”征收5%的營業稅。
同時按照相關規定還應該繳納城市建設維護稅、教育費附加。
B、房產稅
根據《房產稅暫行條例》規定，業主對外出租房屋，房產稅以租金收入為計稅依據，稅率為12%。
C、土地使用稅
根據《城鎮土地使用稅暫行條例》規定，對業主擁有的產權式酒店，應該按照《國有土地使用權證》所載面積征收土地使用稅。
D、個人所得稅
《國家稅務總局關于酒店產權式經營業主稅收問題的批復》（國稅函[2006]478號）明確規定：
投資者（業主）按照約定取得的固定收入和分紅收入均應視為租金收入，根據有關稅收法律、行政法規的規定，按照財產租賃所得項目征收個人所得稅。
【稅率】：按照財稅[2000]125號規定，對個人出租房屋取得的所得暫減按10％的稅率征收個人所得稅。
【計稅依據】：按照國稅函[2002]146號規定：
個人出租財產取得的財產租賃收入，在計算繳納個人所得稅時，應依次扣除相關費用。
3、酒店管理方
酒店管理方一般均是房地產開發商出資成立的管理酒店的公司，也有可能是開發商聘請的專業酒店管理公司。酒店管理公司承擔著酒店經營管理的重要職責，它主要涉及以下稅金：
（1）營業稅金及附加
根據《營業稅暫行條例》及相關規定，對酒店管理公司取得的經營收入，應該征收5%的營業稅金以及相應的城建稅、教育費附加。
（2）企業所得稅
根據《企業所得稅法》規定，酒店管理公司應該就其經營的凈所得繳納25%的企業所得稅。
（3）代扣代繳投資者房租收入的個人所得稅
根據《個人所得稅法》相關規定，酒店管理公司是個人所得稅的扣繳義務人，按照稅法規定代扣代繳個人所得稅是扣繳義務人的法定義務，必須依法履行。
（4）代扣代繳投資者（業主）的營業稅、房產稅、土地使用稅
一般說來，主管稅務機關均會要求酒店管理公司代扣代繳投資者（業主）應該繳納的營業稅、房產稅、土地使用稅。
A面對主管稅務機關沒有政策依據的代扣代繳如果不執行，勢必加深與稅務機關的征納矛盾；
B如果代扣了投資者的相關稅金，相當于直接減少了投資者的收益，也會加劇與投資者的對立。
因此，酒店管理公司是否代扣代繳投資者的營業稅、房產稅、土地使用稅，如何應對主管稅務機關、投資者，就顯得十分尷尬，甚至處于兩難的境地。
4、主管稅務機關
由于購買產權式酒店的投資者均是自然人，主管稅務機關如何有效征收投資者出租收入的營業稅、房產稅、土地使用稅，不能說稅務機關是束手無策，起碼是成為了征管的難題之一。
（1）委托酒店管理公司代扣代繳
如果主管稅務機關委托酒店管理公司代扣代繳，對強化這一部分稅金的征管意義重大。但是沒有充分的法律、政策依據，酒店管理公司很難履行代扣代繳職能，投資者已可能不認可這種沒有法律、政策依據的代扣代繳。
（2）主管稅務機關直接征收
面對人數眾多的購買產權式酒店的投資者，主管稅務機關直接征收的難度可想而知。不僅增大了征稅成本，而且極有可能導致國家稅款白白流失。
從上述分析可知，產權式酒店模式對于開發商（含酒店管理方）、投資者以及主管稅務機關都存在較多的稅務問題。由于稅收問題很可能導致開發商無法兌現對投資者收益回報的承諾，投資者的利益得不到有效保障，國家的稅款也可能會有所流失，更有甚者完全有可能形成嚴重的社會不穩定因素。
（三）解決產權式酒店法律、稅務問題的思考
產權式酒店這一新生事物，對于開發商及時回收資金、拓寬投資者的理財渠道，應該是一種有益的嘗試。但是，也必須正視因產權式酒店而產生的法律、稅務問題。為了尋求解決方法與措施，最大程度地保障開發商、投資者的權益，降低涉稅風險，減少國家稅款流失。筆者認為可以從以下兩方面考慮：
其一，完善相關法律手續，降低法律風險。
1、開發商在產權式酒店的促銷廣告中應該“誠信為本”，不僅要宣傳其投資收益的利好，而且要明確告知投資者所存在的涉稅風險。
2、開發商在與投資者簽訂《商品房買賣合同》時，應嚴格執行《合同范本》，不能出現“售后包租”以及類似的相關內容，以免造成違法合同。
3、開發商應該對酒店的餐飲、會所等娛樂休閑配套設施向投資者作出不予銷售的承諾。產權式酒店在開業后，便將此產權抵押給銀行，以作為對業主回報承諾的擔保。
4、為了保證開發商能夠實現關于投資收益的承諾，投資者應該同開發商簽訂《擔保投資收益補充協議》，以保障投資者的權益。
其二，多角度防范涉稅風險，以保障各方權益。
1、產權式酒店的《商品房買賣合同》簽訂后，開發商指定或委托一家酒店管理公司與投資者簽訂《委托管理合同》，酒店管理公司以第三方的名義對投資回報作出承諾時，必須對相關稅收政策進行明示，以免誤導投資者。
2、投資者應該全面地、理性地分析產權式酒店的投資回報問題，特別是對占投資收益額近30%的涉稅支出要有充分的考慮。
3、酒店管理方應該對自身經營的涉稅風險有一個清醒的認識，對是否按照主管稅務機關要求代扣代繳投資者相關稅金要有一個明智的選擇，并有解決問題的預案措施。
4、針對產權式酒店出現的如何征收投資者的相關稅金（營業稅、房產稅、土地使用稅）的現實問題，為了保障國家稅款的不流失，建議國家稅務總局出臺有關稅收政策，以利基層主管稅務機關加強對這一部分稅金的征管。
綜上所述，對產權式酒店這種創新模式的認識，應進一步深化。我們應該不斷研究與探討在產權式酒店模式下如何降低開發商、投資者的涉稅風險，如何完善和強化稅收征管措施，探索和拓展其納稅籌劃空間。所以，產權式酒店的優勢對開發商、投資者而言不能簡單總結為是一塊可口的“餡餅”，它在法律、涉稅等方面的風險也不能說就是“陷阱”。
提示：本文最早發表于2008年8月15日《中國會計報》的“稅務籌劃專版”，閱讀時請參考最新財稅政策。
