廈門市地方稅務局關于在全市范圍內開展應用房地產評估技術加強存量房交易稅收征管工作的公告
廈門市地方稅務局公告2012第5號 2012.6.21
為加強我市存量房交易稅收征管，進一步做好房地產市場調控工作，根據《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》(國辦發[2011]1號)、《財政部 國家稅務總局關于推進應用房地產評估技術加強存量房交易稅收征管工作的通知》(財稅[2010]105號)等文件精神，經市政府批準(廈府[2012]211號)，決定自2012年7月1日起，在全市范圍內開展應用房地產評估技術加強存量房交易稅收征管工作，即對全市范圍內各類型存量房交易全面實行應用房地產估價技術評估交易計稅價格征繳稅費，同時停止執行《廈門市人民政府關于調整我市房地產三級市場基準指導價有關問題的批復》(廈府[2011]62號)。現將有關事項公告如下：
一、適用范圍
本《公告》適用于全市范圍內各類型存量房的交易，包括住宅、商業、寫字樓、車庫、工業廠房、農村民宅等類型的存量房買賣、繼承、贈與、交換、抵債、析產等。
二、存量房交易的稅收管理模式
仍沿用現有模式，即由廈門市房地產交易權籍登記中心(以下簡稱權籍登記中心)統一收件，經房產所在地主管稅務機關(以下簡稱稅務機關)根據稅收政策規定確定應納稅費后，由權籍登記中心在納稅人繳清稅費后發放土地房屋權證。
三、計稅依據的確定
(一)按合同交易價確定。交易雙方(以下統稱納稅人)申報的合同交易價大于等于計稅評估價值的，以合同交易價作為計稅依據，其中計稅評估價值＝評估價值×(1-下浮比例)。
(二)按計稅評估價值確定。納稅人申報的合同交易價低于計稅評估價值且無正當理由的，并愿意接受稅務機關根據《中華人民共和國稅收征收管理法》的規定進行稅收核定的，以該計稅評估價值作為計稅依據。
(三)按復核價值確定。對納稅人申報的合同交易價低于計稅評估價值，又不接受稅務機關以計稅評估價值作為計稅依據且提出復核申請的，由稅務機關根據稅法相關規定開展復核，并以復核價值作為計稅依據。
四、異議處理
(一)申請復核
納稅人對稅務機關就其應稅行為以計稅評估價值計征稅費有異議的，根據《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》第四十七條第二款的規定，可向稅務機關提出復核申請并提供相關證明材料。稅務機關依納稅人申請進行復核，出具復核價值并據此計算應納稅費。
(二)行政救濟
納稅人對復核確定的計稅依據或應納稅費有異議的，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第八十八條及其《實施細則》第一百條和《稅務行政復議規則》(國家稅務總局令第21號)第三十三條規定，在依照稅務機關確定的金額繳納稅費和滯納金以后或者提供相應的納稅擔保被稅務機關確認之日起60日內依法向市地稅局提出行政復議；對行政復議決定不服的，可以依法向人民法院起訴。
五、實施時間
本公告自2012年7月1日起執行，具體時間以權籍登記中心收件時間為準。
《廈門市地方稅務局關于在全市范圍內開展應用房地產評估技術加強存量房交易稅收征管工作的公告》解讀稿
一、此次在全市范圍內開展應用房地產評估技術加強存量房交易稅收征管工作的背景和目的是什么？
答：當前，在存量房交易過程中，納稅人簽訂“陰陽”合同、低報成交價格偷逃稅款的現象較為普遍，形成了明顯的稅收漏洞，影響了稅法的嚴肅性，也削弱了房地產市場調控的政策效果。為此，財政部、國家稅務總局多次下文（財稅[2009]100號、國稅發[2010]4號、財稅[2010]105號、財稅[2011]61號）要求推進應用房地產價格評估技術加強存量房交易稅收征管工作（以下簡稱評估技術應用工作），國務院在2011年出臺的“國八條”（國辦發[2011]1號）中明確要求各省市加大評估技術應用工作的試點和推廣力度，堅決堵塞“陰陽合同”產生的稅收漏洞，其目的在于規范稅收秩序、維護國家財政利益、創造依法納稅、公平稅負的良好環境、促進房地產市場健康發展和探索房地產稅制的改革。
二、此次評估技術應用工作的主要內容是什么？
答：1、全市范圍內單位和個人的各類型存量房交易，包括住宅、商業、寫字樓、車庫、工業廠房、農村民宅等類型存量房買賣、繼承、贈與、交換、抵債和析產等，均要求采用房地產估價技術評估其交易價格。
2、通過交易雙方（以下統稱納稅人）申報的合同簽訂交易價與計稅評估價值的對比來確定計稅依據。（1）納稅人申報的合同簽訂交易價大于計稅評估價值的，以合同簽訂交易價作為計稅依據。（2）納稅人申報的合同簽訂交易價偏低且無正當理由的，稅務機關根據《稅收征收管理法》第三十五條規定進行核定，即依據房地產評估技術標準開發的評估軟件自動計算存量房交易的計稅評估價值。如納稅人接受的，以該計稅評估價值作為計稅依據。（3）對納稅人申報的合同簽訂交易價低于計稅評估價值，但納稅人有異議且提出復核申請的，以稅務機關的復核結果作為計稅依據。
三、評估技術應用工作是否會給納稅人增加負擔？
答：評估技術應用工作不會給納稅人增加負擔，即納稅人在辦理存量房交易時，仍沿用現有存量房稅收征管模式，即由廈門市房地產交易權籍登記中心（以下簡稱權籍登記中心）統一收件，經房產所在地主管稅務機關確定應納稅費后，由權籍登記中心在納稅人繳清稅費后發放土地房屋權證。在納稅人對計稅評估價值沒有異議并按時繳清稅費的情況下，工作時限與權籍登記中心原對外承諾時限一致。
同時，計稅評估價值是依據科學的評估軟件根據納稅人填報、提交的《廈門市存量房交易信息采集表》中房產基本信息和交易信息自動計算的，不需要納稅人為此額外付費。
四、《公告》實施后，應用估價技術評估存量房交易計稅評估價值和現行房地產三級市場基準指導價是否并行適用？
答：按照《廈門市人民政府關于在全市范圍內開展應用房地產評估技術加強存量房交易稅收征管工作的批復》（廈府[2012]211號）規定，自2012年7月1日起在全市范圍內應用房地產估價技術評估存量房交易價格，同時停止執行《廈門市人民政府關于調整我市房地產三級市場基準指導價有關問題的批復》（廈府[2011]62號）。也就是說，從今年7月1日起，原房地產三級市場基準指導價定價有關規定不再執行。
五、納稅人對計稅評估價值有異議如何處理？
答：納稅人對計稅評估價值有異議的，可向稅務機關提出復核申請并提供與房屋成交價格有關的書面材料，向稅務機關申請復核。稅務機關復核后應出具復核結果通知納稅人，并據此計算相關應納稅費。
納稅人對復核結果仍有異議，可按照《稅收征收管理法》第八十八條及其《實施細則》第一百條和《稅務行政復議規則》（國家稅務總局令第21號）第三十三條規定，在依照稅務機關確定的金額繳納稅費和滯納金以后或者提供相應的納稅擔保被稅務機關確認之日起60日內依法向市地稅局提出行政復議；對行政復議決定不服的，可以依法向人民法院起訴。 |
