一、督察依據
（一）中華人民共和國營業稅暫行條例（舊）
（二）中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則（舊）
（三）中華人民共和國營業稅暫行條例（新）
（四）中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則（新）
（五）中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例
（六）中華人民共和國房產稅暫行條例
（七）中華人民共和國土地增值稅暫行條例
（八）中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則
（九）中華人民共和國印花稅暫行條例
（十）中華人民共和國印花稅暫行條例施行細則
（十一）中華人民共和國耕地占用稅暫行條例
（十二）中華人民共和國耕地占用稅暫行條例實施細則
（十三）中華人民共和國契稅暫行條例
（十四）中華人民共和國契稅暫行條例實施細則
（十五）國家稅務總局關于進一步加強房地產稅收管理的通知 國稅發[2005]82號
（十六）國務院辦公廳21日發布的《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》 國辦發[2008]131號
（十七）財政部國家稅務總局關于調整房地產交易環節稅收政策的通知 財稅[2008〕137號
（十八）財政部國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知 財稅字[1999]210號
（十九）國家稅務總局關于房地產開發經營業務征收所得稅問題的通知 國稅發[2006]31號
（二十）國家稅務總局關于房地產企業開發產品完工標準稅務確認條件的批復 國稅函[2009]342號
（二十一）國家稅務總局關于房地產開發企業所得稅預繳問題的通知 國稅函[2008〕299號
（二十二）關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知 國稅發[2009]31號
（二十三）稅務總局何道成解釋房地產新31號文房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法
（二十四）財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知財稅[2006]21號
（二十五）國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知 國稅發[2006]187號
（二十六）國家稅務總局關于印發《土地增值稅清算鑒證業務準則》的通知 國稅發〔2007]132號
（二十七）國家稅務總局關于印發《土地增值稅清算管理規程》的通知 國稅發[2009]91號
（二十八）國家稅務總局關于進一步加強城鎮土地使用稅和土地增值稅征收管理工作的通知 國稅發[2004]100號
（二十九）財政部國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策的通知 財稅[2006]]186號
（三十）財政部國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知 財稅[2004]134號
（三十一）財政部國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知財稅[2006]162號
（三十二）國家稅務總局關于個人與房地產開發企業簽訂有條件優惠價格協議購買商店征收個人所得稅問題的批復 國稅函[2008]576號
二、房地產行業稅收管理容易出現問題的地方
（一）房地產稅收一體化管理工作落實不到位，信息共享、稅源監控水平不高。
（二）未按規定建立房地產稅源信息數據庫，納稅人基礎資料不完備。
（三）征管單位征收管理臺賬記錄不詳細，管理人員對房地產開發情況底子不清，情況不明。有的征管人員對開發企業開發的工程項目數、每個樓盤的面積數、工程進度等基本情況不清楚。
（四）新、老營業稅政策執行對接不到位。
（五）拆遷償還面積未按規定征收營業稅。
（六）價外費用未按規定征收營業稅。
（七）未及時督促建設單位代扣外來施工單位建筑營業稅。
（八）混合銷售行為未嚴格按政策征收營業稅。
（九）企業所得稅、土地增值稅預征工作落實不到位。
（十）企業所得稅、土地增值稅達到清算條件的，未依法予以清算。
（十一）未嚴格執行城鎮土地使用稅征收管理規定，稅款未及時足額入庫。
（十二）印花稅未嚴格按照法定稅目、稅率征收，對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同、商品房銷售合同未依法征收印花稅。
（十三）未依法征收耕地占用稅，對獲準占用耕地后超過兩年未使用者、對農村居民占用耕地新建住宅、免稅或者減征后改變原占地用途的未依法征稅。
（十四）契稅征收工作不到位，契稅計稅價格、稅率、減免稅政策執行不準確。
（十五）房地產二級市場稅收征管不到位，營業稅、個人所得稅、契稅、印花稅等所涉及的稅種未依法征收、依法減免。
（十六）對未按規定依法納稅的，未依法采取相應措施。
三、執法督察的方法
（一）日常征管工作
1．檢查房地產稅收一體化管理工作的開展情況。是否建立了相對固定的房地產稅收一體化管理機構；是否嚴格執行“先稅后證”的有關規定；是否與房地產管理等部門建立了信息傳遞機制，積極爭取相關部門的配合與支持，充分掌握各稅種征管所依據的基礎信息。
2．檢查房地產稅源信息數據庫的建設情況。是否建立了房地產稅源信息數據庫；是否將從各渠道獲取的房地產信息資料進行整合歸集，作為長期的稅源資料及時歸入稅源管理檔案，充實、完善房地產企業戶籍資料，做到數據集中，信息共享，方便查詢，比對分析，促進工作。
3．檢查稅收征管檔案資料。檢查納稅人檔案、征收臺賬、納稅資料看納稅人基礎資料是否齊全、納稅是否及時準確，涉稅情況記錄是否詳細；管理人員對房地產開發情況是否做到底子清，情況明，對開發企業開發的工程項目數、每個樓盤的建設、銷售等基本情況是否心中有數；是否督促企業依法及時、足額納稅；對未依法納稅的是否依法采取相應措施。
（二）營業稅
1．取得商品房銷售收入、房產預收款（預收定金）是否長期掛“預收賬款”、“應付賬款”、“其他應付款”等科目，未按規定及時申報納稅。
2．是否有隱匿收入偷逃稅款問題，如設立兩套賬、將收取的房款直接轉入關聯單位，將不需要辦理房地產證的停車位、地下室、閣樓、公共配套實施對外出售不計收入等等。
3．營業收入是否包括了各種價外費用，取得的各類手續費、管理費、獎勵返還收入、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質的價位收費是否按規定計入應稅收入。
4．是否有直接坐支售樓款的情況。
5．按揭貸款是否計入“短期借款”、“其他應付款”等科目，未及時申報納稅。
6．按分期收款合同約定的時間應收取而未收到的銷售款是否及時申報納稅。
7．是否存在低價銷售的行為、有無價格明顯偏低同類房產而無正當理由的情況，關聯企業之間銷售價格是否合理。
8．在以房換地、參建聯建、合作開發過程中，是否按規定申報繳納營業稅。
9．各種換購房地產、以房地產抵債、單位無償贈與房地產、集資建房、納稅人自建住房銷售給本單位職工、委托建房、中途轉讓開發項目等行為是否按規定足額納稅。
10．拆遷償還面積是否按規定申報納稅，動遷、拆遷補償等售房行為是否按規定足額申報納稅。
11．以投資名義轉讓土地使用權或不動產所有權，未與投資方共同承擔風險，并且收取固定利潤或按銷售收入一定比例提成的行為是否按規定申報納稅。
12．房地產企業大額往來、長期掛賬的款項是否存在漏轉房款問題。
13．各種房產出租收入（如開發商將未售出的房屋、商鋪、車位等出租）是否按規定申報納稅。
14．個人投資性購房再次轉讓是否按規定納稅，重點檢查房地產開發企業對已售商品房退房、過戶的處理。
15．征管單位是否及時督促建設單位代扣外來施工單位建筑營業稅及附加。
（三）企業所得稅
1．比較各管理單位、各開發企業所得稅稅負率是否有明顯差異，盈利水平是否與實際情況有較大出入，綜合分析選取重點檢查業戶。
2．是否按規定預征企業所得稅。
3．對達到清算條件的是否按規定進行了清算。
4．檢查應稅收入的真實性、完整性
（1）確定收入的完整性。重點是檢查各種主營收入、其他收入、營業外收入（包括各種形式的財政返還在內）、投資收益等是否全部按規定入賬；有無故意壓低售價利用關聯關系轉移利潤的行為；有無將已實現的收入長期掛往來賬或干脆置于賬外而不確認收入的情況；對于跨年度房地產開發項目的已完工出售部分，有無不按權責發生制原則確認收入或故意推遲實現工程結算收入的現象。
（2）確定收入確認的合法性。重點檢查開發產品（包括完工產品、未完工產品）的銷售收入、預售收入、視同銷售收入、預租收入、代建工程和提供勞務的收入確認，是否符合國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知（國稅發[2009]31號）等有關規定。
（3）確定應稅收入與非應稅收入的劃分，檢查其有無將應稅收入作為非應稅收入申報等情況。
5．檢查稅前扣除項目的真實性、合法性
（1）要重點檢查構成房地產成本的各類費用的支付憑證是否合法、真實、有效。有無收受虛開、代開、偽造的假發票等不合法的發票入賬支付費用，尤其是建安企業和個人所提供的安裝工程成本是否真實，是否存在以營銷策劃公司、項目咨詢公司或個人的名義代開發票虛列銷售傭金、咨詢費等套取現金的情況；是否存在以虛開辦公費、服務業發票等虛列薪資支出、廣告支出等。
（2）要通過檢查成本對象總開發成本、可售總面積、可售面積單位成本、已售面積等資料，來檢查成本與收入的配比性、合法性，是否存故意混淆前后項目之間的成本和費用支出，使得成本和費用前移，減少當期應納稅所得額；是否存在少結轉自用經營房成本、職工福利性支出擠占成本費用，加大銷售成本，減少銷售利潤的情況。
（3）結合房地產行業的特點，針對會計處理與現行稅法規定不一致的項目，重點檢查各項預提準備金、風險金以及業務招待費、廣告費、租賃費、人員工資等相關費用支出、捐贈支出、改擴建及裝修工程支出、管理費支出、財產損失等項目，是否在納稅申報時予以調整，支付的土地出讓金、配套費用是否按成本對象進行合理分攤。
6．重點檢查項目。
（1）檢查應付未付、應收未收款項的處理情況，是否存在預售房款長期掛“預收賬款”、“其他應付款”等科目，不按照規定繳納所得稅問題。
（2）檢查預提費用、應付賬款等科目，對年末留有余額的預提費用和超過3年因債權人原因無法支付的應付賬款應調整成本和收入。
（3）檢查無形資產和長期待攤費用的攤銷是否符合稅法規定。
（4）檢查關聯交易問題。檢查關聯企業之間的購銷業務是否按獨立企業之間的業務往來作價；是否利用關聯關系承包或分包工程,如建筑、裝飾、建材、綠化和物業等,通過加大建安成本造價、虛加工作量等非法手段減少或轉移利潤，或委托關聯企業代理銷售開發產品，支付高額傭金轉移利潤,或利用非法代開發票、假發票虛開費用套取現金偷逃稅款等；是否存在以管理費、特許權使用費、商標使用費等名目向控股公司支付巨額費用的情況；是否在所得稅優惠期滿后，與享受優惠的其他境內關聯企業之間存在轉移產品銷售、勞務和費用等情況。
（5）檢查房地產項目中建造的各類未銷售的營業性的“會所”是否計入銷售成本。
（6）檢查企業按重估價計提折舊的固定資產，看其重估收益是否申報繳納企業所得稅等等。
（7）虧損彌補問題。檢查納稅人獲利年度與虧損彌補是否合法，有無人為調節利潤而在年度之間多轉少轉成本，有無人為地推遲獲利年度的情況。彌補數額是否準確，彌補期限是否準確，有無經過稅務審計、檢查已經調整過的虧損額仍然按原先的虧損數額申報彌補。
（四）土地增值稅
1．是否按規定申報繳納土地增值稅。調取納稅人的納稅申報表，查看納稅人是否自轉讓房地產合同簽訂之日起七日內向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。
2．查閱納稅人的檔案資料，查看納稅人是否按規定對竣工結算前的預售房產預征土地增值稅。
3．轉讓舊房的，是否按房屋及建筑物的評估價格，取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，是否扣除了取得土地使用權所支付的金額。
4．對達到清算條件的是否按規定進行了清算。
（五）土地使用稅
房地產開發項目占有的土地是否按規定申報繳納土地使用稅，已售房屋分割的土地面積是否符合規定等。
（六）印花稅
是否按規定稅目、稅率繳納印花稅，尤其是對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同、商品房銷售合同是否依法征收印花稅。
（七）房產稅
1．房地產企業開發的商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按規定申報繳納房產稅。
2．對自用房產是否按規定繳納房產稅。
（八）個人所得稅
著重檢查經營者、投資者的個人所得稅繳納情況：
1．檢查扣繳義務人是否按規定履行了代扣代繳義務，包括企業發放的各種名目的獎金、補貼、實物以及其他應稅收入，特別是各類回扣、提成收入部分是否按規定足額扣繳個人所得稅。
2．檢查以假發票、代開發票、假工程施工合同等手段，虛構經營業務、虛列開發成本費用套取現金發放工資、獎金、補貼等，是否代扣代繳個人所得稅。
3．扣繳義務人是否存在故意為納稅人隱瞞收入、進行虛假申報，少繳或不繳個人所得稅的行為。
4．在企業資質升級時，留存收益和資本公積轉增個人股本是否按規定繳納個人所得稅。
5．企業大額往來、長期掛賬的款項是否存在套取現金發放薪酬未計個人所得稅問題。
6．達到自行納稅申報標準的個人是否按規定進行了納稅申報。
（九）耕地占用稅
要利用土地使用權交易信息，及時掌握承受土地使用權的單位或個人名稱、土地坐落位置、價格、用途、面積等信息，了解或控制耕地占用稅稅源，對占用耕地進行開發建設的，是否按規定征收耕地占用稅。
（十）契稅
1．契稅申報管理是否規范。納稅人申報繳納契稅時，是否填報總局統一制定的契稅納稅申報表，并附送購房發票、房地產轉讓合同和有效身份證件復印件等。征收機關是否對納稅申報表及有關附件資料的完整性、準確性進行審核無誤后，辦理征繳手續，開具統一的契稅完稅證明。
2．契稅計稅價格、稅率、減免稅政策執行是否準確。
3．契稅信息是否及時傳遞。契稅征收機關是否及時整理、歸集房地產交易的有關信息。包括：轉讓方、中介方和承受方的名稱、識別號碼，房地產的轉讓價格、轉讓時間、面積、位置等信息，及時傳遞到相關管理單位。
四、房地產企業反避稅摸底調查
在房地產行業稅收執法督察工作中，特別要關注房地產企業是否以較低的交易價格將房產產權轉讓給關聯方，或者以較低的租金價格將房產出租給關聯方，從而少繳營業稅、企業所得稅、土地增值稅等稅收。
（一）調查企業是否存在房地產產權低價轉讓的問題，重點調查向境外轉讓的問題，企業與受讓方是否存在關聯關系。調查企業是否在避稅港設立控股公司、基金公司等，其關聯關系及關聯交易情況。重點調查申請注銷的房地產項目，在辦理注銷登記前調查是否存在避稅問題。
（二）調查企業是否存在房產低價出租的問題，企業與承租方是否存在關聯關系。
（三）審核企業關聯申報情況，重點審核2008和2009年度的關聯申報情況，對于企業尚未申報且存在關聯交易嫌疑的，讓企業提供相關資料并書面確認關聯關系結構，同時向企業明示企業及其他相關責任人員隱瞞關聯關系應承擔的法律責任。
（四）調查企業是否存在其他避稅嫌疑。
——某省地稅局 |
