2012年4月28日，海南省《關于調整房地產開發項目土地增值稅核定征收辦法的公告》（海南省地方稅務局公告2012年第3號，下稱《公告》）公布，自2012年5月1日起執行。
一、調整房地產開發項目土地增值稅核定征收辦法的必要性
我省于2011年7月8日發布《海南省地方稅務局關于調整房地產開發項目土地增值稅核定征收方法的公告》（海南省地方稅務局公告2011年第5號），采取區分地區、房產類型、房產銷售年度的方式設置核定征收率，進行核定征收，促進了土地增值稅清算工作。由于房地產市場變化多端，不同地區的房產銷售價格起伏較大，按地區設置核定征收率的方式，不能真實反映房產銷售價格變化的實際稅負。同時，根據不同房產類型、各年度房產銷售情況進行核定征收過程中，難以界定房產類型、確定各年度的實際收入，存在著計算復雜、操作不便、帶來一定的執法風險等。
因此，有必要根據房地產市場發展變化，結合房地產開發項目的成本收入核算方法及稅收征管需要，重新調整核定征收辦法，按單個清算項目已售建筑面積的銷售均價確定核定征收率，簡化征收方式，提高清算效率。
二、調整房地產開發項目土地增值稅核定征收辦法的依據
一是根據《國家稅務總局關于印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》（國稅發[2009]91號）第三十四條的規定，列舉了可以進行核定征收的情形。二是按照《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發[2010]53號）提出 “核定征收率原則上不得低于5%”的要求，設置最低核定征收率。三是在測算不同銷售均價房地產開發項目的稅負水平基礎上，參照我省不同地區各類房產售價與實際增值水平情況，按銷售均價高低，設置具體核定征收率。四是依據簡便易行的原則制定核定征收辦法。
三、調整核定征收辦法的主要內容
（一）核定征收率的確定
按單個清算項目的銷售均價高低，分檔設置差別核定征收率。按8，000元/㎡以下、8，000元/㎡～10，000元/㎡、10，000元/㎡～20，000元/㎡、20，000元/㎡～30，000元/㎡劃分為五個檔次，核定征收率對應設定為5%、6%、8%、11%、13%。
單個清算項目是指根據《海南省地方稅務局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（瓊地稅發[2009]187號）第一條規定的清算單位。
《公告》第二條所列五級核定征收率，每級“銷售均價未超過××××元/㎡”的銷售均價，均包括本數。
（二）房產銷售總收入和已售總建筑面積的確認
1.房產銷售總收入按房產實際銷售價格確認。對視同銷售的房產或銷售價格明顯偏低且無正當理由的房產，按稅務機關核定的銷售價格確認。
房產實際銷售價格包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。
視同銷售的房產是指《國家稅務總局關于印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》（國稅發[2009]91號）第十九條第（一）項規定所列舉的，用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等發生所有權轉移的房產。
2.已售總建筑面積按經房管部門確定的房產實際測繪面積確認。銷售合同所載房產面積與房產實際測繪面積不一致的，按房產實際測繪面積予以調整。
房產實際測繪面積是指在房管部門辦理房產證時所依據的房產測繪面積。
（三）調整前稅務機關已受理清算的房地產開發項目的銜接
1.《公告》下發前，稅務機關已作清算結論的，不再按本公告規定予以調整。
2.《公告》下發前，稅務機關已按核定征收方式進行土地增值稅清算審核的房地產開發項目，在未出具清算結論前，應按本公告規定予以調整。
3.《公告》下發前，稅務機關已受理土地增值稅清算申報的房地產開發項目，在審核過程中發現納稅人存在本《公告》第一條第（一）、（二）、（三）項規定情形之一的，在未出具清算結論前，可按《公告》規定的核定征收方式進行清算，其他情形按查賬征收方式進行清算。
（四）核定征收方式清算后剩余房產的處理
1.納稅人實行核定征收方式清算后再銷售所剩余房產的，應在發生銷售房產行為的次月15日內，申報繳納土地增值稅。
納稅人應按當期取得的銷售收入和銷售建筑面積，計算當期銷售均價，確定適用核定征收率，據以計算當期應交土地增值稅稅款。
2.對在《公告》下發前已進行核定征收的房地產項目，在《公告》下發后，其再銷售所剩余房產取得的收入，也依照上述方式規定處理。
四、核定征收特別情形的規定
對納稅人符合擅自銷毀賬簿、拒不提供納稅資料，或符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算情形之一的，特別規定了主管稅務機關予以核定征收清算后，稅務稽查部門發現納稅人設置賬簿，可以確定轉讓收入和扣除項目金額，并查出應交稅款超過核定征收稅款的，應補繳其少繳的土地增值稅稅款。
對符合上述情形的納稅人制定特別規定，一是體現稅收公平原則，為納稅人營造良好的稅收環境；二是促進納稅人依法誠信納稅，提高納稅遵循度；三是維護稅法的嚴肅性，保證稅收足額入庫。 |
